住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年12月9日公開(2017年1月20日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンで人気が高い、低金利の変動金利は、
金利が上昇すると、返済額はどのくらい増加する?
返済シミュレーションで、繰上返済の効果を検証!

 住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選んでいる人は多い。金利が低ければ、金利が高いときよりも借入額を大きくできるというメリットもある。しかし、変動金利は将来金利が上昇した場合、返済額が増えるデメリットもある。そこで、「繰上返済」と「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のメリットを生かしつつ、デメリットを最小限に抑える方法を考えてみた。

変動金利は半年ごとに適用金利が見直される
金利変動によるメリット・デメリットを押さえよう

 変動金利のメリットは、他の金利タイプよりも金利水準が低いこと。また、金利が低下している局面では、借りた当初よりも利息が減り、元金の返済が早く進む。さらに、現在のような低金利であれば借りられる金額が増えるので、不動産が高騰してるときには、有力な選択肢になる。

 一方で、変動金利にはデメリットもある。金利が上昇すると、当然ながら支払わなければならない利息が増えることになり、家計を圧迫しかねない。

 実際には、大半の金融機関のルールとして変動金利は半年に一度(4月と10月)、その時点の市場金利に合わせて見直され、3カ月後(7月と翌1月)から適用される。ただし、あまりにも金利上昇が急激な場合に備えて激変緩和措置が用意されている。以下の2つが激変緩和措置だ。

(1)毎月の返済額は5年間変更しない
(2)返済額引き上げは、1回につき1.25倍が上限

 こうした激変緩和措置を用意しているものの、激変緩和措置が講じられるくらい金利が上昇するケースでは、結果的に支払額が膨らんでしまうため、支払いに困ってしまう人も出てくるだろう。

 そこで、金利が上昇した場合、毎月支払額がどのくらい増加するのかをシミュレーションしてみよう。日本においては、ここ10年近く、超低金利状態が続いており、「変動金利」型住宅ローンの金利も低いままだ。しかし、過去に変動金利は8%を超えていたこともあることを考えれば金利上昇のリスクはゼロではない。そこで金利の上昇パターンを2つ想定してみた。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇するケース(1年目〜1%、11年目〜2%、21年目〜3%、31年目〜4%)
(2)変動金利が10年ごとに2%上昇するケース(1年目〜1%、11年目〜3%、21年目〜5%、31年目〜7%)

このうち、(2)変動金利が10年ごとに2%上昇するケースでは、31年後には金利が7%に到達するが、過去の金利上昇から考えれば、あながち高すぎる金利ではない。前提条件は、借入金額3000万円、借入期間35年としてシミュレーションしてみた。

  まず最初に確認したいのが、変動金利が1%で変化しないケース。毎月返済額は8.5万円で一定だ。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇したケースでは、毎月支払額は当初8.5万円で一緒だが、金利が上昇するたびに、毎月支払額は上昇する。11年目(金利2%に上昇)に9.5万円、21年目(金利3%に上昇)に10.2万円、31年目以降(金利4%に上昇)は10.5万円となり、当初と比べると、およそ2万円の増加だ。

 借入額や借入期間によって毎月返済額は変動するが、例えば期間35年で、借入額が2倍の6000万円だったとすると、毎月返済額はこの2倍になるので、およそ4万円も毎月返済額が増加することになる。

 一方、(2)変動金利が10年ごとに2%上昇したケースでは、支払額は急激に増加する。毎月支払額は当初8.5万円で一緒だが、11年目(金利3%に上昇)に10.6万円、16年目に10.7万円、21年目(金利5%に上昇)に12.2万円、31年目(金利7%)は12.8万円となる。変動金利が変化しなかったケースに比べて毎月支払額は4.3万円アップしており、およそ1.5倍となる。家計にとって相当大きな痛手だろう。変動金利7%は現実味がないと考えるかもしれないが、過去の金利推移を見る限り、このくらい金利が上昇する可能性がないとは言い切れず、保守的に考える人はここまで金利が上昇するケースを想定してもいいだろう。

 この変動金利の金利上昇リスクにどう対応すればいいのか。そこで、以下の3つの方法を考えてみた。

(A)繰上返済を積極的に行う
(B)変動金利と固定金利のミックスローンを借りる
(C)繰上返済とミックスローンを併用する

繰上返済の後に、「返済額軽減型」を選べば、
毎月返済額のアップをある程度、抑えこめる

 まずは、A)繰上返済を積極的に行う、ことでどの程度の効果があるかシミュレーションしてみよう。

 先ほどの金利上昇ケースのうち、(1)10年ごとに1%上昇するケースで検証してみよう。繰上返済は毎月の支払いに加えて、新たな支払いをするので、家計がギリギリのケースではなかなか対応できないだろう。そこで当初の10年間について、毎月2万円を家計からひねり出して、年に一回繰上返済するという前提で計算してみた。繰上返済するのは合計で240万円だ。その繰上返済によって、かなりの効果が生まれることが分かる。 

 変動金利の上昇が怖いなら、繰上返済がおすすめ
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1%から10年ごとに1%アップ。繰上返済は毎年24万円×当初10年)
繰上返済 繰上返済
なし
繰上返済
(返済額軽減型)
繰上返済
(期間短縮型)
返済期間 35年 35年 31年11カ月
(-3年1カ月)
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年〜/8.5万円
11年~/8.5万円
21年~/9.1万円
31年~/9.3万円
1年~/8.5万円
11年~/9.4万円
21年~/9.9万円
31年~/10.0万円
総支払額 4014万円 3919万円
(-95万円)
3804万円
(-210万円)

 繰上返済をした後は、「返済額軽減型」か、「期間短縮型」を選択できるので、それぞれ説明しよう。

 まず、毎月の支払額をなるべく上げたくないという人は、「返済額軽減型」を選択しよう。返済額軽減型は、返済期間は短縮せずに、繰上返済した分は毎月支払額を減らすことに使うというもの。その結果、金利が上昇しても、毎月支払額はそれほど増加せず、31年目以降の毎月支払額は9.3万円と、当初に比べて0.8万円のアップですんでいる。この程度なら、家計への負担も小さいだろう。総支払額は、繰上返済しなかった場合に比べて95万円も少なくなる。

 一方で、毎月支払額が多少増えてもいいから、とにかく総支払額を少なくしたい、という節約家の人には、「期間短縮型」がおすすめだ。期間短縮型は、繰上返済したお金を返済期間の短縮に使うというものだ。その結果、借入期間は3年1カ月短縮できる。借入期間は35年なので、それほど短くなっていないと考えるかもしれないが、金利が上昇している最後の3年1カ月の支払いがなくなるので、効果は大きい。総支払額は繰上返済しなかった場合に比べて210万円も少なくなる。240万円を繰上返済することで、210万円もの効果を生むことができるのだ。

 ただし、毎月支払額はそれなりに上昇する。31年目以降の毎月支払額は10.0万円で、当初に比べて1.5万円アップしている。こうした負担増に耐えられると考えるなら、「期間短縮型」を選択してもいいだろう。

ミックスローンは、繰上げ返済のような
毎年の手続きをしたくないという人におすすめ

 次に、(B)変動金利と固定金利のミックスローンを借りる、というのは、繰上げ返済のような手続きをこまめにしたくないという人におすすめだ。最近は住宅ローン契約は1つでも、ミックスローンを利用できるという金融機関も登場しており、使い勝手が良くなっている。ここでは、借入額3000万円を、変動金利で1500万円(金利1%から10年ごとに1%上昇)、35年固定金利で1500万円(金利1.5%)借りたとして、全額を変動金利で借りたケースと比較しよう。

 ミックスローンは金利上昇の緩和効果が高い!
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1500万円で金利1%から10年ごとに1%アップ、35年固定金利1500万円で金利は1.5%)
商品 変動金利だけ ミックスローン
(変動金利1500万円+
35年固定1500万円)
返済期間 35年 35年
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年~/8.8万円
11年~/9.4万円
21年~/9.7万円
31年~/9.8万円
総支払額 4014万円  → 3935万円
(-79万円)

 ミックスローンは、35年固定金利で借りた分の金利が1.5%と高いため、当初の毎月支払額は8.8万円と、変動金利だけで借りた場合に比べて0.3万円高い。ただし、金利が上昇する11年目以降は、状況が一変する。借入額の半分は固定金利で、毎月支払額が変動せず、変動金利の分だけが毎月支払額が増加するので、上昇の仕方が緩やかだ。結果として、31年目以降は、毎月支払額が9.8万円となり、変動金利だけの場合(10.5万円)にくらべて0.7万円少ない。

 一度借りてしまったら、その後のメンテナンスをしなくても金利上昇リスクをある程度抑えられるので、こまめでない人に向いているだろう。

繰上返済+ミックスローンは、
変動金利が上昇しても、インパクトを小さくできる

 最後に、これまで紹介してきた(A)繰上返済、(B)ミックスローンの両方を取り入れた、(C)繰上返済とミックスローンを併用する、についても紹介しよう。ここでは、借入額3000万円を、変動金利で1500万円(金利1%から10年ごとに1%上昇)、35年固定金利で1500万円(金利1.5%)借りて、さらに繰上返済を毎年24万円×当初10年間したケースをシミュレーションしてみよう。この組み合わせによる、変動金利上昇のインパクトを和らげる効果はさらに大きい。

 ミックスローン+繰上返済は、最も効果が高い!
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1500万円は金利1%から10年ごとに1%アップ、35年固定金利1500万円は金利は1.5%。繰上返済は変動金利分を毎年24万円×当初10年)
商品 変動金利のまま ミックスローン
+繰上返済
(返済額軽減型)
ミックスローン
+繰上返済
(期間短縮型)
返済期間 35年 35年 35年固定/35年
変動/28年11カ月
(-6年1カ月)
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年〜/8.8万円
11年~/8.3万円
21年~/8.6万円
31年~/8.7万円
1年~/8.8万円
11年~/9.2万円
21年~/9.4万円
28年12カ月~/4.6万円
総支払額 4014万円 3841万円
(-173万円)
3748万円
(-266万円)

 ミックスローン+繰上返済でも、繰上返済は「返済額軽減型」「期間短縮型」の2方式から選べるので順番に説明しよう。

 とにかく、毎月返済額を増やしたくないという人向きなのは、ミックスローン+繰上返済(返済額軽減型)だ。このシミュレーションでは当初の毎月返済額8.8万円に対して、毎月支払額はそれ以上になることはなく、ほとんど横ばいで推移する。変動金利は10年ごとに上昇していく前提だが、繰上返済を全て変動金利で借りた分に当てているため、金利上昇と相殺される形になったのだ。金利が上昇しているのに、金利上昇のリスクを感じることもないだろう。総支払額は繰上返済しなかった場合に比べて173万円も少なくなる。

 毎月支払額が多少増えてもいいから、とにかく総支払額を少なくしたい、という節約家の人は、ミックスローン+繰上返済(返済額軽減型)を選ぶといいだろう。金利が上昇すると想定している変動金利の借入を積極的に返済していくので、変動金利分の借入は6年1ヶ月も前倒しで完済してしまう。それだけ高くなった変動金利を支払わなくていいので、総支払額は266万円も削減できる。賢く上手に返済したいというこだわりの派の人は、ここまで緻密に計算して借りいれるのもいいだろう。ただし、毎月支払額は当初の8.8万円から、9.4万円(21年目〜28年11カ月)まで高くなる。

全期間固定なら毎月支払額は9.2万円で一定
金利上昇の影響を受けず、生活設計が立てやすい

 ちなみに、「変動金利で借りて気をもむのは嫌だ」と考えるのなら全期間固定で借りるしかない。35年固定金利(金利1.5%)だと、毎月支払額は9.2万円、総支払額は3858万円だ(借入期間35年、借入額3000万円)。今回のシミュレーションの前提条件だと、総支払額の面では、「ミックスローン+繰上返済」には勝てないが、こまごまと繰上返済をする必要がなく、今回の前提条件以上の金利上昇があっても支払額は変わらないので、生活設計が立てやすくて安心だ。

 固定金利を選ぶべきか、変動金利を選ぶべきかは、将来の金利予想が難しいだけに正しい答えを求めることはできない。自分がどのくらい毎月支払額の上昇に耐えられるかを考えて、自分に最適な金利を選びたい。住宅ローンの金利上昇については、各金融機関のシミュレーションサイトで計算することができる。自分で計算するのが面倒であれば、店舗での住宅ローン相談会で聞いてみるほか、ファイナンシャルプランナーに相談してもいいだろう。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
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