住宅ローンおすすめ比較[2018年]
2017年6月15日公開(2017年11月14日更新)
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ザイ・オンライン編集部

年収500万円なら5000万円借りられる?!
「借入可能額」は高めに出やすいので、
「無理のない借入額」も併せて試算を!

 住宅ローンを借りる際、「自分がいくら借りられるか(借入可能額)」が気になる人は多い。そこで、現在の金利水準でいくらまで借りられるのかを計算してみた。ただ、借入可能額はかなり多めになることがあるので、「無理なく返済できる借入額」も併せて調べておこう。

 各金融機関の最大の関心事は、貸したお金がきちんと返ってくるかどうかだ。そこで、各金融機関は住宅ローンの申し込みに際して審査を行う。具体的には、借り手がきちんとローンを支払えるか(勤務先や勤務形態、収入、他のローンの借り入れ状況など)、そして購入する土地や建物に価値があるか(住所、用途地域、建物の面積、構造など)を審査する。

返済負担率は、年収によって決まる!
フラット35なら、年収400万円以上は「35%以下」

 これらのうち最も重視しているのが、収入に対して返済額がどのくらいの割合かを示す「返済負担率」だ。多くの金融機関は「返済負担率が何%までOKか」を公表しておらず、ホームページ上などでは「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけ。

 ただし、半官半民の住宅ローン「フラット35」は返済負担率を公表しており、参考になる。

 「フラット35」の返済負担率
年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

 そこで、フラット35で住宅ローンなら、いくら借りられるのかを試算してみよう。金利は最近の情勢に合わせて、金利1%(全期間固定金利)とし、返済負担率は30%(年収400万円未満)、または35%(年収400万円以上)という上限に設定した。

 「フラット35」の借入可能額(金利1%として試算)
年収 返済期間
20年 25年 30年 35年
300万円  1630万円  1990万円  2331万円  2656万円
400万円  2536万円  3095万円  3627万円  4132万円
500万円  3171万円  3869万円  4534万円  5166万円
600万円  3805万円  4643万円  5440万円  6199万円
700万円  4439万円  5417万円  6347万円  7232万円
800万円  5073万円  6191万円  7254万円  8265万円
900万円  5707万円  6965万円  8161万円  9299万円
1000万円  6342万円  7739万円  9068万円  1億0332万円
 ※フラット35の貸付上限額は8000万円なので、実際にはそれ以上は借りられない

 このように、返済負担率の上限で試算すると、借入可能額はかなり大きめになる。例えば、年収500万円で返済期間35年だと、借入可能額は5166万円で、年収の10倍強の物件まで手が届く計算だ。現在は過去最低水準という低金利状態なので、借入額を比較的大きい。フラット35の場合、原則として記載されている条件さえクリアすれば審査ではねられることは少ないので、上表の借入額を借りられる可能性は高い。

 なお、フラット35は、借り入れ可能額が100万~8000万円なので、1億円の物件を購入する際は2000万円の頭金を用意するか、民間の融資可能額が大きな住宅ローンを借りることになる。

 ただし気をつけたいのは、民間の金融機関の借入可能額については、この試算よりは少なめになる傾向があるということ。民間金融機関の場合、借入可能額を計算する際に実際の金利より高い審査用の金利を使ってチェックしたり、返済負担率をもっと厳しく設定したりしていると言われている。また民間の金融機関は、各金融機関の審査基準そのものが違う。

 そのため、「フラット35と同じ返済負担率と仮定して試算してみたが、目標借入額ギリギリだった」という人は、申し込んだ金融機関によっては希望額を借り入れすることができない可能性もある。最初から複数の金融機関に同時に申し込んで、審査をクリアできる可能性を高めたほうがよいだろう。

「借入可能額」まで目一杯借りている人は少ない!
併せて「無理のない借入額」を知っておこう

以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できる。そこで、併せて計算しておきたいのが「無理のない借入額」だ。

 実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3%と上限に比べると低め。返済負担率が30%を超えるという人も7.7%にすぎない(2015年度下期)。目一杯借りているという人は意外と少ないのだ。考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違う。誰もが、借入可能額を借りて、無理なく返済できるわけではないのだ。

 そこで計算しておきたいのが「無理のない借入額」。考え方は簡単で、まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出す。「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加(固定資産税、管理費など)を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になる。

現在の家賃+毎月の貯金額-3万円(固定資産税、管理費等)
 =無理のない
毎月返済額

 こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」が試算できる。下表でチェックしてみよう。

 「無理のない借入額」はいくら?(金利1%として試算)
無理のない
毎月返済額
返済期間
20年 25年 30年 35年
6万円  1304万円  1592万円  1865万円  2125万円
8万円  1739万円  2122万円  2487万円  2834万円
10万円  2174万円  2653万円 3109万円  3542万円
12万円  2609万円 3184万円  3730万円  4251万円
14万円  3044万円  3714万円  4352万円  4959万円
16万円  3479万円  4245万円  4974万円  5668万円
18万円 3913万円  4776万円  5596万円  6376万円
20万円  4348万円  5306万円  6218万円  7085万円
22万円  4783万円  5837万円  6839万円  7793万円

 実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないだろうか。そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性がある。特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいだろう。

 一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみよう。

返済負担率は、人によって違うのが当たり前!
無理のない借入額」を参考に借入額を決めよう

 ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話す。

 「返済負担率が25%以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」

 年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めよう。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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