住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年11月4日公開(2016年12月16日更新)
ザイ・オンライン編集部

年収500万円なら5000万円借りられる?!
「借入可能額」は高めに出やすいので、
「無理のない借入額」も併せて試算を!

 住宅ローンを借りる際、「自分がいくら借りられるか(借入可能額)」が気になる人は多い。そこで、現在の金利水準でいくらまで借りられるのかを計算してみた。ただ、借入可能額はかなり多めになることがあるので、「無理なく返済できる借入額」も併せて調べておこう。

 各金融機関の最大の関心事は、貸したお金がきちんと返ってくるかどうかだ。そこで、各金融機関は住宅ローンの申し込みに際して審査を行う。具体的には、借り手がきちんとローンを支払えるか(勤務先や勤務形態、収入、他のローンの借り入れ状況など)、そして購入する土地や建物に価値があるか(住所、用途地域、建物の面積、構造など)を審査する。

返済負担率は、年収によって決まる!
フラット35なら、年収400万円以上は「35%以下」

 これらのうち最も重視しているのが、収入に対して返済額がどのくらいの割合かを示す「返済負担率」だ。多くの金融機関は「返済負担率が何%までOKか」を公表しておらず、ホームページ上などでは「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけ。

 ただし、半官半民の住宅ローン「フラット35」は返済負担率を公表しており、参考になる。

 「フラット35」の返済負担率
年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

 そこで、フラット35で住宅ローンなら、いくら借りられるのかを試算してみよう。金利は最近の情勢に合わせて、金利1%(全期間固定金利)とし、返済負担率は30%(年収400万円未満)、または35%(年収400万円以上)という上限に設定した。

 「フラット35」の借入可能額(金利1%として試算)
年収 返済期間
20年 25年 30年 35年
300万円  1630万円  1990万円  2331万円  2656万円
400万円  2536万円  3095万円  3627万円  4132万円
500万円  3171万円  3869万円  4534万円  5166万円
600万円  3805万円  4643万円  5440万円  6199万円
700万円  4439万円  5417万円  6347万円  7232万円
800万円  5073万円  6191万円  7254万円  8265万円
900万円  5707万円  6965万円  8161万円  9299万円
1000万円  6342万円  7739万円  9068万円  1億0332万円

 このように、返済負担率の上限で試算すると、借入可能額はかなり大きめになる。例えば、年収500万円で返済期間35年だと、借入可能額は5166万円で、年収の10倍強の物件まで手が届く計算だ。現在は過去最低水準という低金利状態なので、借入額を比較的大きい。フラット35の場合、原則として記載されている条件さえクリアすれば審査ではねられることは少ないので、上表の借入額を借りられる可能性は高い。

 なお、フラット35は、借り入れ可能額が100万~8000万円なので、1億円の物件を購入する際は2000万円の頭金を用意するか、民間の融資可能額が大きな住宅ローンを借りることになる。

 ただし気をつけたいのは、民間の金融機関の借入可能額については、この試算よりは少なめになる傾向があるということ。民間金融機関の場合、借入可能額を計算する際に実際の金利より高い審査用の金利を使ってチェックしたり、返済負担率をもっと厳しく設定したりしていると言われている。また民間の金融機関は、各金融機関の審査基準そのものが違う。

 そのため、「フラット35と同じ返済負担率と仮定して試算してみたが、目標借入額ギリギリだった」という人は、申し込んだ金融機関によっては希望額を借り入れすることができない可能性もある。最初から複数の金融機関に同時に申し込んで、審査をクリアできる可能性を高めたほうがよいだろう。

「借入可能額」まで目一杯借りている人は少ない!
併せて「無理のない借入額」を知っておこう

以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できる。そこで、併せて計算しておきたいのが「無理のない借入額」だ。

 実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3%と上限に比べると低め。返済負担率が30%を超えるという人も7.7%にすぎない(2015年度下期)。目一杯借りているという人は意外と少ないのだ。考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違う。誰もが、借入可能額を借りて、無理なく返済できるわけではないのだ。

 そこで計算しておきたいのが「無理のない借入額」。考え方は簡単で、まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出す。「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加(固定資産税、管理費など)を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になる。

現在の家賃+毎月の貯金額-3万円(固定資産税、管理費等)
 =無理のない
毎月返済額

 こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」が試算できる。下表でチェックしてみよう。

 「無理のない借入額」はいくら?(金利1%として試算)
無理のない
毎月返済額
返済期間
20年 25年 30年 35年
6万円  1304万円  1592万円  1865万円  2125万円
8万円  1739万円  2122万円  2487万円  2834万円
10万円  2174万円  2653万円 3109万円  3542万円
12万円  2609万円 3184万円  3730万円  4251万円
14万円  3044万円  3714万円  4352万円  4959万円
16万円  3479万円  4245万円  4974万円  5668万円
18万円 3913万円  4776万円  5596万円  6376万円
20万円  4348万円  5306万円  6218万円  7085万円
22万円  4783万円  5837万円  6839万円  7793万円

 実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないだろうか。そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性がある。特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいだろう。

 一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみよう。

返済負担率は、人によって違うのが当たり前!
無理のない借入額」を参考に借入額を決めよう

 ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話す。

 「返済負担率が25%以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」

 年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めよう。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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