住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年11月14日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの「完済時年齢」を主要15銀行で比較!
多くの銀行が80歳未満まで条件を緩和

 金融機関同士の住宅ローン獲得合戦によって、多くの金融機関が融資条件を緩和しており、中でも「完済時の上限年齢」は80歳程度まで引き上がっている。完済時の上限年齢を「81歳未満」にまで引き上げた金融機関まで存在する。「完済時の上限年齢」が上がれば、借入期間を長く設定できるため多額の住宅ローンを借入しやすくなる。資金的に余裕があり、不動産の価格が上昇している中でどうしても住宅を購入したいという人にはありがたい存在だ。そこで、ザイ・オンラインでは、主要金融機関15行の「完済時の年齢」をはじめとした融資条件を調べてみた。

 従来、住宅ローンの完済時の年齢を80歳前後にしていたのは、半官半民の住宅ローンである「フラット35」くらいだった。一方で、民間の金融機関の完済時の年齢は、5年くらい前まで70歳程度に設定されていたが、徐々に条件が緩和されて、最近は80歳程度まで延びている。下表が調査した結果だ。

 主要金融機関の「借り入れ時上限年齢」「完済時上限年齢」
  銀行名 完済時の上限年齢 (参考)借入時の
上限年齢




ARUHI  80歳未満  65歳以下
イオン銀行  80歳未満  71歳未満
じぶん銀行  80歳の誕生日まで  65歳未満
新生銀行  80歳未満  65歳以下
住信SBIネット銀行  80歳未満  65歳以下
ソニー銀行  80歳の誕生日まで  65歳未満
楽天銀行  80歳未満  65歳6カ月未満



みずほ銀行  81歳未満  71歳未満
三井住友銀行  80歳の誕生日まで  70歳の誕生日まで
三菱東京UFJ銀行  80歳の誕生日まで  70歳の誕生日まで
りそな銀行  80歳未満  70歳未満
信託
銀行
三井住友信託銀行  81歳未満  66歳未満
三菱UFJ信託銀行  80歳以下  65歳以下
その
優良住宅ローン  80歳未満  70歳未満
カブドットコム証券  80歳の誕生日まで  70歳の誕生日まで
参考 フラット35  80歳未満  70歳未満
 ※ 2016年10月調べ

 調査した15金融機関のうち、完済時の上限年齢が最も高かったのは「81歳未満」で、みずほ銀行と三井住友信託銀行の2行だった。下表のように、「81歳未満」ということは、81歳の誕生日の前日までに完済すればいいということだ。他の金融機関は「80歳未満」または「80歳の誕生日まで」としており、「81歳未満」に比べると約1歳、上限年齢が低い。

 

 「81歳未満」と「80歳の誕生日まで」の違いは?
年齢の流れ 79歳誕生日 →364日→ 80歳誕生日 →364日→ 81歳誕生日
年齢区分 80歳未満 80歳の
誕生日まで
81歳未満  

 ただ、実際に81歳未満まで借りるという人は、常識的に考えてさほど多くはないだろう。81歳近くまで支払うことができる人は相当の資産家であり、相続税対策として借金を増やすために借りるという目的の人が多いはずだ。

 ちなみに、フラット35の完済時の上限年齢は「80歳未満」なので、今や民間金融機関の方が上限年齢が高い。また、フラット35は返済期間が15年以上の全期間固定ローンであるため金利は高めだが、民間金融機関であれば様々な金利タイプが選べて、金利も安いので、借り手にとっては選択肢が広がったことになる。

住宅ローンの融資条件は緩和方向で、
今や、フルローンは当たり前に!

 住宅ローンの融資条件は、他にも緩和されている。借入時の上限年齢は、かつては65歳程度が主流だったが、上表のように、最近は「70歳未満」「70歳の誕生日まで」に引き上げた金融機関も多い。借入時の上限年齢が最も高い「71歳未満」に設定しているのは、みずほ銀行とイオン銀行だ。

 融資可能額についても、頭金を10%以上用意するのが主流だったが、最近は物件価格と同額まで借りられる「フルローン(100%ローンとも言う)」を認める金融機関が増えている。さらに借り換え時にかかる手数料なども融資するオーバーローンもネット銀行では一般的だ。審査の際は返済負担率や年収をチェックするとはいえ、年々、借りやすくなっているのは間違いない。

 一方で、住宅展示場や新築マンションの営業マンは、どんな年齢の人に対しても35年ローンを提案してくる。返済期間が長ければその分、住宅ローンを多く借りられるため、現在のように不動産価格が高騰していても、物件を売りやすいからだ。

 こうした背景もあり、70歳程度で完済する計画を立てる人が増えている。ただ、70歳まで住宅ローンを支払うといっても、元気に働き続けることができるかどうか心配になる人もいるだろう。そこで、70歳で完済する場合のシミュレーションと、それが難しい場合の対策を考えてみた。

借入額3000万円の場合、毎月1.2万円多く返済すれば、
返済期間の5年短縮と、総支払額の181万円削減が可能

 ここでは、35歳で借入金額3000万円、金利1.5%(全期間固定金利)で住宅ローンを借りて、70歳完済(返済期間35年)する時の毎月支払額を計算してみた。こうしたシミュレーションは各金融機関のサイトで計算できる。

 

 「65歳完済」と「70歳完済」、あなたはどちらを選ぶ?
年齢 毎月支払額
70歳完済(返済期間35年)   65歳完済(返済期間30年)
36歳(1年目)  9.2万円(残高 2934万円)  10.4万円(残高 2920万円)
 …    …
60歳(25年目)  9.2万円(残高 1023万円)  10.4万円(残高 598万円)
65歳(30年目)  9.2万円(残高 531万円)  10.4万円(残高 0円)
70歳(35年目)  9.2万円(残高 0円)  ―
総支払額  3858万円  3727万円
ポイント  60~70歳の間、毎月9.2万円を支払い続けられるのかがポイント    毎月返済額は70歳完済に比べて1.2万円高いが、老後の不安は減少
 ※35歳、借入金額3000万円、金利1.5%(全期間固定金利)。毎月返済額は1000円未満を、残高は1万円未満を四捨五入

70歳完済(返済期間35年)の場合、毎月の住宅ローン支払額は9.2万円だ。多くのサラリーマンは60歳で退職するので、他の収入がなければ、年金支給が開始される65歳までは無収入状態となり、住宅ローンの支払いに困るかもしれない(公的年金は1961年4月2日以降に生まれた男性は65歳から受給可能。女性は1966年4月2日生まれ以降が65歳から受給可能)。65歳で退職する人にしても、他の収入がなければ、公的年金で住宅ローンを支払うことになる。

 では、退職金で住宅ローン残高を一括支払いすればいいのだろうか。60歳時点での住宅ローン残高を見てみると1023万円、65歳でも531万円という多額の住宅ローンが残っている。老後に備えた貯金もしたい時期だけに、住宅ローンの残高を支払えるとしても、かなり手痛い出費になる。

老後の住宅ローン支払いに不安があれば、
遅くとも65歳までに完済するのが得策

 そうしたことを考えると、住宅ローンの完済年齢をあまり高めないほうがいい。ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは、次のように指摘する。

 「私がいつもお勧めしているのは、どんなに遅くとも65歳までには完済すること。65歳から『ローンの返済が始まるときの年齢』を引いたものが“最長の返済期間”と考えましょう」

 そこで考えられる対策(1)は、上表のように65歳完済(返済期間30年)するという方法だ。毎月支払額は10.4万円と、1.2万円アップするが、総支払額は181万円(=3858万円-3727万円)も抑えることができる。60歳時点での住宅ローン残高は598万円とそれなりにあるが、70歳完済に比べればまだましだ。ちなみに、今回の条件で60歳完済(返済期間25年)まで短縮すると、毎月支払額は12.0万円となり、かなり負担は大きくなってしまう。返済期間を短くすれば総支払額を抑えられるので、毎月少しでも多めに返済したり、繰上げ返済したりすることで返済期間を圧縮し、老後に備えるのはありだろう。

 一方、「毎月支払額は9.2万円が限界。それに支払いは65歳までにとどめたい」という人は、対策(2)として、物件価格を引き下げるしかない。ただ、65歳まで9.2万円を支払い続けることで購入できる物件価格を調べれば、いくら引き下げればいいかが正確にわかる。65歳完済(返済期間30年)で毎月9.2万円を支払うという条件で計算すると、借入可能金額は2662万円だった。当初の借入額3000万円に比べると338万円減少するが、このくらいであれば、駅から遠い物件を探すなど、条件を多少引き下げることで対応可能だろう。

 ただ、65歳までに完済するにしても、前述したシミュレーションのように、毎月返済額を少し増額することで目標の融資額に達する可能性はあるし、あえて70歳完済にしておいて、余裕があるときに繰り上げ返済することで、65歳完済と同じ効果を得ることも可能だ。各金融機関の返済シミュレーションサイトを使って様々な条件でシミュレーションしてみて、上手に住宅ローンを返済しよう。

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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
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4位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.606% 0.517% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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