住宅ローン借り換え比較ランキング[2017年]
2016年9月16日公開(2016年12月8日更新)
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住宅ローン借り換え比較ランキング[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローン金利の最新動向チェック!【2016年9月】
10年固定金利、35年固定金利を中心にやや上昇!
「一時的な調整」か「転換点」なのか、今後に注目住宅ローンアドバイザー 淡河範明

 2016年9月の住宅ローンの金利は、過去最低を記録した8月から一転、上昇基調となった。今後、上昇基調となるのであれば、早めに借り換えたほうがいいのだろうか?! 主要金融機関の「変動」「5年固定」「10年固定」「35年固定」の住宅ローン金利(主に借り換え)の最新動向について、住宅ローンアドバイザー・淡河範明(おごう のりあき)さんが解説する。金融機関が提示する「表面金利」だけでなく、諸費用などを盛り込んだ「実質金利」で比較することで、最新&本当の住宅ローン市場の姿を丸裸にする(ザイ・オンライン編集部)。

10年国債を中心に金利が上昇したため、
住宅ローン金利は中長期を中心にやや上昇

 住宅ローン金利は、中長期の金利を中心にやや上昇する動きとなりました。7月末の日銀の追加緩和政策への失望から、10年国債を中心にやや金利が上昇したためです。

 この調整が一時的なものなのか、歴史的な超低金利の転換点なのか、現時点では判断ができません。10年国債はきわめて小幅ではありますがじりじりと上昇を続けていて、今後の方向性を注意深く見守らざるを得ない局面と言えます。

変動金利は、みずほ銀行の動きに注目!
メガバンクの横並び慣習を崩すも、他行は追随せず

 変動金利は8月に続いて、ほとんどの金融機関が金利を変更していません。ただし、実質金利ランキング(借り換え)10位の「みずほ銀行」の動きは注目です。

 メガバンクの住宅ローンの変動金利は大体横並びの動きとなることがほとんどで、昨年までは最も低い金利が0.775%でしたが、今年に入り0.625%に一斉に下げていました。

 そのなかで、みずほ銀行は、ネットと郵送での申込に限定はしたものの、8月から単独で0.6%に下げました。

 9月は、他のメガバンクの動きに注目していたのですが、追随の動きはありませんでした。この足並みの乱れは、今後の金利の波乱の予兆のような気がしてなりません。

 下表は、9月の「変動金利」住宅ローン金利ランキングです。新規借入も、借り換えについても、1〜3位は同じ顔ぶれでした。

【2016年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.574% 0.510% 0円 32.4万円
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
※表面金利が1位の住宅ローン(変動金利)

◆新生銀行 <変動金利(半年型)タイプ キャンペーン>
⇒公式サイトはこちら!
実質金利14位
0.952%
表面金利1位
0.400%
0円 10.8万円
>>「変動」住宅ローン金利ランキングはこちら!

5年固定は、三井住友信託銀行が表面金利を引き上げ
下げすぎた反動で微調整するも、表面金利1位は譲らず

 5年固定金利は、変更している金融機関は少なかったのですが、変更した金融機関は先月下げすぎた金利を調整したような印象を受けました。

 例えば、三井住友信託銀行の表面金利は8月に0.35%の最も低い金利を提示していましたが、9月は0.40%にあげました。その結果、三菱UFJ信託銀行と並んで1位タイとなっています。さすがに先月は下げすぎたと考えたのかもしれません。ただ、相変わらず表面金利で1位を取り続けようとする姿勢は変わらないようです。

 下表は、9月の「5年固定」住宅ローン金利ランキングです。新規借入も、借り換えについても、1〜3位は同じ顔ぶれでした。

【2016年9月最新版】変動か10年固定を選ぶべき?
◆「5年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)5年固定>
0.656% 0.807% 0円 32.4万円
2位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 5年固定>
0.751% 0.675% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
3位 ◆イオン銀行 <金利プラン(定率型)5年固定>
⇒公式サイトはこちら!
0.763% 0.800% 0円 借入額×2.16%
※表面金利が1位の住宅ローン(5年固定)

三井住友信託銀行 <当初期間金利引き下げ 5年固定>
三菱UFJ信託銀行 <当初固定期間引下型 5年固定>
実質金利5位(新規)
0.802%
表面金利1位
0.400%
借入額×2.06% ※1 3.24万円

10年固定は、新規借入でみずほ銀行がトップ
借り換えはりそな銀行が大きくリード

 10 年固定金利については、ほとんどの金融機関で金利がやや引き上げられました。

新規借入については、みずほ銀行の「最後まで変わらずおトク!(ネット専用)」が、実質金利で0.768%と最も低い金利になりました。これは驚きです。10年固定で過激なほどの低金利を提示するのは、信託銀行、ネット銀行、銀行代理店だったのですが、みずほ銀行はネットと郵送での申込の商品でチャレンジをしているのでしょう。これはメガバンクとしてはかなり珍しく、積極的な姿勢を感じます。

(9月の「10年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら)

借り換えについては、りそな銀行のWEB限定借換ローン(当初型)は、金利が上がったものの、断トツの低さです。ただし、りそな銀行の新規借入での同じ金利タイプの実質金利は0.943%で、借り換えの0.645%と比べて約0.3%も差があります。りそな銀行は借り換えに相当程度注力しています。 下表は、9月の「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)です。

【2016年9月最新版】競争激化で5年固定よりも金利が低い商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.645% 0.450% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
2位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.768% 0.675% 借入額×2.06% ※1 借入額×2.16%
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.780% 0.918% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
※表面金利が1位の住宅ローン(10年固定)

◆三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 10年固定>

0.891%
表面金利同率1位
0.450%
借入額×2.06% ※1 3.24万円
>>「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!

 

 なお、10年固定金利については、新規借入借り換えのランキングの順位が若干異なります。新規借入を重視している金融機関もあれば、借り換えを重視している金融機関もあり、その戦略の違いが、金利・諸費用の差となって表れています。同じ金融機関であれば、新規借入借り換えも、同じ金利・諸費用であると勘違いしている人もいるので、注意しましょう。下記が各金融機関の戦略の比較です。

◆「新規借入」と「借り換え」のどちらの金利・諸費用がお得か
新規借入がお得  ソニー銀行、三井住友銀行(期間限定金利を除く)
借り換えがお得  みずほ銀行(一部)優良住宅ローンりそな銀行
ほぼ同じ  ARUHI、イオン銀行、カブドットコム証券、じぶん銀行、新生銀行、住信SBIネット銀行、三井住友信託銀行、三菱東京UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、楽天銀行

 

35年固定は、ソニー銀行が断トツのトップ
採算度外視で、借り手にはメリット大きい

 35年固定金利については、半官半民商品である「フラット35」の最低金利が0.12%上がって1.02%となっており(新規借入だけに利用できるフラット35Sは0.72%)、民間の金融機関も小幅で金利を上げてきました。

 実質金利では、新規借入借り換えともに相変わらずソニー銀行がトップの座を守っています。

 ソニー銀行の場合、2016年3月時点の決算書を見ると、資金調達原価が1.31%なので、新規(1.06%)と借り換え(1.11%)の金利だけをみても赤字であることがわかります。

 公表されていない団信特約料とデフォルト率を考えると、さらに赤字幅が拡大します。ましてや、全期間金利が固定されている商品は、将来の収益挽回のチャンスもないので、商品単体でなぜこのような金利設定をするのか理解できません。言い換えれば、利用者にとっては、金融機関が採算度外視でつくった「破格の商品」なのです。

 下表は、9月の「35年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)です。(9月の「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら)

【2016年9月最新版】低金利の今が、長期金利への借り換えチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆ソニー銀行 <住宅ローン 20年超>
1.019% 1.100% 0円 4.32万円
2位 ◆三菱東京UFJ銀行 <ずーっと固定金利コース 35年固定>
1.224% 1.090% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
3位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 35年固定>
1.284% 1.150% 0円 借入額×2.16%
※表面金利が1位の住宅ローン(変動金利)

◆優良住宅ローン <フラット35 20年超>
実質金利5位
1.431%
表面金利同率1位
1.020%
0円 借入額×0.66%
>>「35年固定」住宅ローン金利(借り換え)ランキングはこちら!
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料、団体信用生命保険料(フラット35のみ対象。融資残高×0.358%を毎年支払う)とする。主要15金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各金融機関の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。※1 返済期間35年の場合

※【関連記事】最新の住宅ローン金利の動向(2016年12月)はこちら!>>

※【関連記事】過去の住宅ローン金利の動向
・【10月の金利動向】35年固定は、多くの金融機関が金利を上げる中、金利を引き下げた三菱UFJ信託銀行がトップに!>>
・【11月の金利動向】35年固定は、みずほ銀行が同率トップに浮上!変動少ない10年固定は、りそな銀行が不動の1位>>

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