住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年7月11日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローン手数料の「定率型」と「定額型」は、
どっちがいい? 長期借入なら、定率型がお得!

 多くの銀行は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。そこで、ザイ・オンラインがどちらが有利か調査したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少ない銀行が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。以下、実際の住宅ローンを使って、計算してみた。

 「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。

 一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。

 単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。

みずほ銀行、ソニー銀行は、借入金額3000万円なら、
借入期間13~35年の範囲で、「定率型」が有利!

 例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。

みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型
(手数料/借入金額×1.026%、金利/1.020%)
  定額型
(手数料/3.2万円、金利/1.160%)
10年  3187万円  3182万円(有利)
11年  3203万円  3200万円(有利)
12年  3219万円  3218万円(有利)
13年  3235万円(有利)  3236万円
14年  3251万円(有利)  3254万円
15年  3267万円(有利)  3273万円
   …
35年  3599万円(有利)  3654万円
 ※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2016年9月現在の数値

  「定率型」の手数料は借入金額×1.026%なので、30.8万円、表面金利は1.020%。一方、「定額型」の手数料は3.2万円(消費税込)で、表面金利は1.160%だ。

 3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3599万円、「定額型」の総支払額は3654万円となり、「定率型」の方が55万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」の方が0.2万円安い。ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。

 同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。

ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型「変動セレクト」
(手数料/借入金額×2.16%、変動金利/0.549%)
  定額型「住宅ローン」
(手数料/4.3万円、変動金利/0.849%)
10年  3148万円  3134万円(有利)
11年  3156万円  3147万円(有利)
12年  3165万円  3160万円(有利)
13年  3173万8071円(有利)  3173万9715円
14年  3182万円(有利)  3187万円
15年  3190万円(有利)  3200万円
   …
35年  3362万円(有利)  3473万円
 ※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2016年9月現在の数値

 借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.16%なので、64.8万円、金利は0.549%。一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.3万円(消費税込)で、金利は0.849%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。

 すると、「定率型」の総支払額は3362万円、「定額型」の総支払額は3473万円となり、やはり「定率型」の方が111万円もお得だ。毎月の返済額も定率型の方が0.4万円安い。ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。

【関連記事はこちら!】
⇒「ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!

 「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は銀行によって違うが、13年程度で逆転することが多い。通常、13年程度で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。

 ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各銀行のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。

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⇒「フラット35を主要8銀行で徹底比較!借り換えは、金利が横並びなので手数料で選ぼう
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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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