住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年9月26日公開(2016年12月20日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローン手数料は、定率型と定額型どちらがお得?
長期返済なら、手数料は高いが金利は安く、
総支払額が少なくなる「定率型」がおすすめ

 多くの金融機関は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。そこで、ザイ・オンラインがどちらが有利か調査したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、定率型」を選んだ方が総支払額が少ない金融機関が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。以下、実際の住宅ローンを使って、計算してみた。

 「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。

 一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。

 単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。

みずほ銀行、ソニー銀行は、借入金額3000万円なら、
借入期間13~35年の範囲で、「定率型」が有利!

 例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。

 みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型
(手数料/借入金額×1.026%、金利/1.020%)
  定額型
(手数料/3.2万円、金利/1.160%)
10年  3187万円  3182万円(有利)
11年  3203万円  3200万円(有利)
12年  3219万円  3218万円(有利)
13年  3235万円(有利)  3236万円
14年  3251万円(有利)  3254万円
15年  3267万円(有利)  3273万円
   …
35年  3599万円(有利)  3654万円
 ※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2016年9月現在の数値

  「定率型」の手数料は借入金額×1.026%なので、30.8万円、表面金利は1.020%。一方、「定額型」の手数料は3.2万円(消費税込)で、表面金利は1.160%だ。

 3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3599万円、「定額型」の総支払額は3654万円となり、定率型」の方が55万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」の方が0.2万円安い。ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。

 同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。

 ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型「変動セレクト」
(手数料/借入金額×2.16%、変動金利/0.549%)
  定額型「住宅ローン」
(手数料/4.3万円、変動金利/0.849%)
10年  3148万円  3134万円(有利)
11年  3156万円  3147万円(有利)
12年  3165万円  3160万円(有利)
13年  3173万8071円(有利)  3173万9715円
14年  3182万円(有利)  3187万円
15年  3190万円(有利)  3200万円
   …
35年  3362万円(有利)  3473万円
 ※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2016年9月現在の数値

 借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.16%なので、64.8万円、金利は0.549%。一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.3万円(消費税込)で、金利は0.849%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。

 すると、「定率型」の総支払額は3362万円、「定額型」の総支払額は3473万円となり、やはり「定率型」の方が111万円もお得だ。毎月の返済額も定率型の方が0.4万円安い。ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。

 「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は金融機関によって違うが、13年程度で逆転することが多い。通常、13年程度で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。

 ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各金融機関のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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