住宅ローンおすすめ比較[2016年]
2016年9月26日公開(2016年9月26日更新)
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「住宅ローンおすすめ比較[2016年]」

著者・コラム紹介

住宅ローンおすすめ比較[2016年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローン手数料は、定率型と定額型どちらがお得?
長期返済なら、手数料は高いが金利は安く、
総支払額が少なくなる「定率型」がおすすめ

 多くの金融機関は、住宅ローンの手数料の支払い方に「定率型」と「定額型」の2パターンを用意している。そこで、ザイ・オンラインがどちらが有利か調査したところ、借入期間がおおむね13年以上であれば、定率型」を選んだ方が総支払額が少ない金融機関が多いことが分かった。完済までの期間が13年未満という人は少ないので、通常は「定率型」を選んでおけば間違いはない。以下、実際の住宅ローンを使って、計算してみた。

 「定率型」は、借入金額に対して一定の割合を手数料として支払う。そのため、借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなる。例えば、借入金額×2%の定率型のとき、3000万円を借りると、手数料は60万円になる。自己資金が少ない人には少し重荷かもしれない。

 一方、「定額型」は、借入金額に関係なく少額の手数料を支払う。おおむね3〜6万円であることが多い。その代わり、「定率型」に比べると金利が0.1~0.3%程度高く設定されている。

 単純に金額だけで比べると、「定額型」の手数料の安さについ目がいってしまいがちだが、金利が高ければ毎月の返済額は多くなるため、必ずしも有利とは言えなそうだ。いったい「定率型」と「定額型」のどちらが有利なのだろうか。

みずほ銀行、ソニー銀行は、借入金額3000万円なら、
借入期間13~35年の範囲で、「定率型」が有利!

 例えば、みずほ銀行が提供する35年固定金利の「フラット35」で、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下で借りた場合の総支払額を比較してみよう。

 みずほ銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型
(手数料/借入金額×1.026%、金利/1.020%)
  定額型
(手数料/3.2万円、金利/1.160%)
10年  3187万円  3182万円(有利)
11年  3203万円  3200万円(有利)
12年  3219万円  3218万円(有利)
13年  3235万円(有利)  3236万円
14年  3251万円(有利)  3254万円
15年  3267万円(有利)  3273万円
   …
35年  3599万円(有利)  3654万円
 ※商品は「フラット35」、借入金額3000万円、返済期間35年、割引プラン適用、融資率9割以下、金利は2016年9月現在の数値

  「定率型」の手数料は借入金額×1.026%なので、30.8万円、表面金利は1.020%。一方、「定額型」の手数料は3.2万円(消費税込)で、表面金利は1.160%だ。

 3000万円をきっちり35年で返済する場合、「定率型」の総支払額は3599万円、「定額型」の総支払額は3654万円となり、定率型」の方が55万円もお得になる。毎月の返済額も「定率型」の方が0.2万円安い。ただし、借入期間が短いときは注意が必要だ。借入金額にもよるが、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるのだ。最初に支払う金額が少ないため、期間が短いと「定額型」が有利になる。

 同様に、手数料に「定率型」と「定額型」を用意しているのがソニー銀行だ。

 ソニー銀行で、総支払額が少ない手数料タイプは?
借入期間 総支払額
定率型「変動セレクト」
(手数料/借入金額×2.16%、変動金利/0.549%)
  定額型「住宅ローン」
(手数料/4.3万円、変動金利/0.849%)
10年  3148万円  3134万円(有利)
11年  3156万円  3147万円(有利)
12年  3165万円  3160万円(有利)
13年  3173万8071円(有利)  3173万9715円
14年  3182万円(有利)  3187万円
15年  3190万円(有利)  3200万円
   …
35年  3362万円(有利)  3473万円
 ※借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型、金利は2016年9月現在の数値

 借入金額3000万円、返済期間35年、変動金利型で借りた場合、「定率型」の「変動セレクト住宅ローン金利プラン」の手数料は借入金額×2.16%なので、64.8万円、金利は0.549%。一方、「定額型」の「住宅ローン金利プラン」の手数料は4.3万円(消費税込)で、金利は0.849%だ。総支払額は変動金利が今後も現在と同水準が続くとして計算した。

 すると、「定率型」の総支払額は3362万円、「定額型」の総支払額は3473万円となり、やはり「定率型」の方が111万円もお得だ。毎月の返済額も定率型の方が0.4万円安い。ただし、ソニー銀行の場合も、おおむね12年以下だと「定額型」の方が安くなるので注意しよう。

 「定率型」と「定額型」の手数料の設定額・金利負担は金融機関によって違うが、13年程度で逆転することが多い。通常、13年程度で完済できる人は少ないので、基本的には「定率型」を選んでおけば間違いない。

 ただし、初めから短期で返済するつもりの人にとっては、初期費用が少ない「定額型」の方が有利になることがあるので、上記のような比較が必要だ。各金融機関のローンシミュレーションでどちらの方が総支払額が少なくなるかチェックするか、窓口などに問い合わせてみよう。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[ARUHIの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
ソニー銀行のお申し込みはこちら
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6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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