住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年10月21日公開(2016年12月20日更新)
ザイ・オンライン編集部

フラット35の団信は、民間保険で代替するのがお得!
おおむね男性は35歳、女性は40歳以下であれば、
民間生命保険会社の「収入保障保険」を活用しよう!

 半官半民の住宅ローン「フラット35」を利用するとき、大半の人は「団体信用生命保険(団信)」に加入するが、若い人であれば民間の生命保険で代替したほうがお得だ。おおむね男性は35歳以下、女性は40歳以下であれば、民間の「収入保障保険」に加入するほうが、総支払額が少なくなる。大半の人は比較をせずに団体信用生命保険に加入しているが、民間の生命保険に加入すれば保険料を100万円以上安くできる可能性があるので、ぜひ検討してみよう。

住宅金融支援機構の「団体信用生命保険」のパンフレット

団体信用生命保険は、借り手が死亡したり高度障害になったとき、その時点でのローン残高が全額弁済されるという保険だ。ほとんどの民間金融機関では、住宅ローンを借りる条件に団体信用生命保険への加入を義務付けており、無料で付帯している。

 一方で、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して取り扱っている長期固定金利の「フラット35」は、団体信用生命保険(住宅金融支援機構が提供するので「機構団信」とも呼ばれる)に加入するかどうかは任意であり、保険料も別途支払う。任意加入とはいえ、万一のときに備えて、団体信用生命保険に入っている人が大半だ。

 問題なのは、団体信用生命保険は意外と高額なこと。借入金額3000万円、借入期間35年だと、保険料の総支払額は204万円。保険料は年に一度住宅ローンの支払いとは別途で支払うことになる。ローンの返済をギリギリでやりくりしている人にとっては手痛い出費だ。

 また、団体信用生命保険の保険料は、年齢に関係なく、保険料は一定だ。毎年の住宅ローン残高に対して保険料が決まる。30歳でも50歳でも借りたときの条件が同じなら、保険料は同じだ。「フラット35」の団体信用生命保険は、2009年4月に3割も保険料が引き上げられたこともあり、若い人ほど団体信用生命保険よりも、民間の生命保険のほうが保険料が安くなるケースがある。

男性は35歳、女性は40歳以下なら、収入保障保険がお得
ローンを借りる年齢によって保険を賢く使い分けよう

 では、どんな保険に加入すればいいのか。民間の生命保険を使う場合は、「収入保障保険」という比較的新しいタイプの保険が適切だ。「収入保障保険」は、死亡や高度障害に備える掛け捨て型の生命保険。団体信用生命保険の代わりに加入する場合は、住宅ローンの借り手が亡くなった場合、住宅ローンの支払いが終わるまでの期間について、住宅ローンの支払額と同じ保険金を毎月もらえるように設定する。保険料は若ければ若いほど安い設定になっている。

 そこで30歳から42歳の男性が「フラット35」を借りる際、「団体信用生命保険」「収入保障保険」ではどちらが保険料の総支払額が安くなるのか比べてみた。前提となるフラット35は、借入金額4500万円、金利は年1.1%、返済期間は30年で、毎月返済額は14.6万円だ。

団体信用生命保険に加入したケースは、毎年、借入残高×0.358%を保険料として支払う。1年目の保険料は16.1万円で、ローン残高の減少に応じて保険料は減少していく。30年間の総支払額は260.4万円になる。

 一方、民間の保険会社の中で比較的保険料が安い、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の収入保障保険「家族のお守り」に加入すると(保険金額は月15万円、保険期間は30年、保険料は毎月払い。2016年9月時点)どうなるだろうか。

 「団信」と「民間の生命保険」を総支払額で比較!(男性のケース)
年齢 保険料の総支払額
団体信用生命保険
(住宅金融支援機構)
vs 収入保障保険
(標準体)  (非喫煙健康体)
30歳 260.4万円 vs 177.1万円(安い) 129.1万円(安い)
31歳 260.4万円 vs 188.5万円(安い) 136.1万円(安い)
32歳 260.4万円 vs 200.9万円(安い) 144.2万円(安い)
33歳 260.4万円 vs 214.9万円(安い) 152.8万円(安い)
34歳 260.4万円 vs 230.4万円(安い) 162.0万円(安い)
35歳 260.4万円 vs 247.3万円(安い) 173.3万円(安い)
36歳 260.4万円(一部安い) vs 266.2万円 186.8万円(安い)
37歳 260.4万円(一部安い) vs 287.3万円 200.3万円(安い)
38歳 260.4万円(一部安い) vs 310.0万円 216.0万円(安い)
39歳 260.4万円(一部安い) vs 335.3万円 227.3万円(安い)
40歳 260.4万円(一部安い) vs 364.0万円 239.8万円(安い)
41歳 260.4万円(安い) vs 394.2万円 275.4万円
42歳 260.4万円(安い) vs 428.8万円 300.2万円
※収入保障保険は、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の商品。乗り合い保険代理店であるトータス・ウインズの協力で作成。2016年9月に試算

 上図のように、収入保障保険の保険料は年齢と共に高くなっていく。損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の収入保障保険の場合、通常の健康状態である「男性・標準体」は35歳以下、タバコを吸わず、肥満度が適正値にあるなどの「男性・非喫煙者健康体」は40歳以下であれば、収入保障保険の方が総支払額が安くなった。

 特に「男性・非喫煙者健康体」は、「男性・標準体」に比べて、保険料が約30%も安い。そのため、30歳で契約した場合の総支払額は129.1万円であり、団体信用生命保険の260.4万円に比べて、130万円以上も安い。

 ただし、保険会社によって商品の保険料は違う。大まかな目安としては、「男性・標準体」は35歳以下、「女性・標準体」は40歳以下なら収入保障保険のほうが有利といわれる。「非喫煙」「健康体」「非喫煙健康体」などに該当すれば、さらに保険料が安くなるので、より高年齢でも民間の保険の方が有利になる。このようにやや複雑なので、民間の保険会社に加入する際は、多数の保険会社の生命保険を取り扱っている乗り合い保険代理店などに相談して、各保険会社の保険を比較したほうがいいだろう。

 ところで、実際に借り手が亡くなった場合、借入残高を一括して支払うことを求められる。そこで、大半の遺族は将来もらうはずの保険金を前倒しで一 括して受け取ることが多いのだが、毎月コツコツ受け取った場合の「総受取額」よりも目減りしてしまう。「保険会社や受け取り期間の長さによって変わるが、最大15%程度目減り することがある」(乗り合い保険代理店であるトータス・ウインズの亀甲来良社長)という。

 これでは、借入残高をすべて支払えないのではと心配する人もいるだろうが、慌てることはない。

 保険に加入する際は、毎月の住宅ローン支払額を払えるように保険金、保険期間を設定するが、そもそも保険でカバーしている「毎月の住宅ローン支払額×残り期間」は「総支払額」であり、将来支払う金利を含んでいる。それに対して、実際に一括して支払うのは、将来支払う金利を含んでいない「借入残高」であり、想定していた支払うべき金額も目減りする。結局、借り手が亡くなって一括処理する際は、総受取額も総支払額も同じように目減りするので、保険金で借入残高をほぼ返済することができるのだ。

 「フラット35」を借りる人の大半が何も考えずに団体信用生命保険に加入しているが、若いほど民間の生命保険のほうがお得になるので、ぜひ検討してみよう。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
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4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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