住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年7月11日更新)
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ザイ・オンライン編集部

フラット35の団信は、加入しなくてもいい?!
男性は35歳以下なら、民間生保の方が割安

 半官半民の住宅ローン「フラット35」を利用するとき、大半の人は「団体信用生命保険(団信)」に加入するが、若い人であれば民間の生命保険で代替したほうがお得だ。おおむね男性は35歳以下、女性は40歳以下であれば、民間の「収入保障保険」に加入するほうが、総支払額が少なくなる。大半の人は比較をせずに団信に加入しているが、民間の生命保険に加入すれば保険料を100万円以上安くできる可能性があるので、ぜひ検討してみよう。

住宅金融支援機構の「団体信用生命保険」のパンフレット

 団信は、借り手が死亡したり高度障害になったとき、その時点でのローン残高が全額弁済されるもの。ほとんどの民間銀行では、住宅ローンを借りる条件に団信への加入を義務付けており、無料で付帯している。

 一方で、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して取り扱っている長期固定金利の「フラット35」は、団信(住宅金融支援機構が提供するので「機構団信」とも呼ばれる)に加入するかどうかは任意であり、保険料も別途支払う。任意加入とはいえ、万一のときに備えて、団信に加入している人が大半だ。

 問題なのは、団信は意外と高額なこと。借入金額3000万円、借入期間35年だと、保険料の総支払額は204万円。保険料は年に一度住宅ローンの支払いとは別途で支払うことになる。ローンの返済をギリギリでやりくりしている人にとっては手痛い出費だ。

 また、年齢に関係なく団信保険料は一定となる。毎年の住宅ローン残高に対して保険料が決まる。30歳でも50歳でも借りたときの条件が同じなら、保険料は同じだ。「フラット35」の団信は、2009年4月に3割も保険料が引き上げられたこともあり、団信よりも、民間の生命保険のほうが保険料が安いケースがある。特に若い人ほど、その傾向が顕著だ。

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⇒「無料の疾病保障団信がついた住宅ローンを徹底比較!住信SBIネット銀行、じぶん銀行のどちらが有利?

男性は35歳、女性は40歳以下なら、収入保障保険がお得
ローンを借りる年齢によって保険を賢く使い分けよう

 では、どんな保険に加入すればいいのか。民間の生命保険を使う場合は、「収入保障保険」という比較的新しいタイプの保険が適切だ。「収入保障保険」は、死亡や高度障害に備える掛け捨て型の生命保険。団信の代わりに加入する場合は、住宅ローンの借り手が亡くなった場合、住宅ローンの支払いが終わるまでの期間について、住宅ローンの支払額と同じ保険金を毎月もらえるように設定する。保険料は若ければ若いほど安い設定になっている。

 そこで30歳から42歳の男性が「フラット35」を借りる際、「団体信用生命保険」と「収入保障保険」ではどちらが保険料の総支払額が安くなるのか比べてみた。前提となるフラット35は、借入金額4500万円、金利は年1.1%、返済期間は30年で、毎月返済額は14.6万円だ。

 団信に加入したケースは、毎年、借入残高×0.358%を保険料として支払う。1年目の保険料は16.1万円で、ローン残高の減少に応じて保険料は減少していく。30年間の総支払額は260.4万円になる。

 一方、民間の保険会社の中で比較的保険料が安い、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の収入保障保険「家族のお守り」に加入すると(保険金額は月15万円、保険期間は30年、保険料は毎月払い。2016年9月時点)どうなるだろうか。

 「団信」と「民間の生命保険」を総支払額で比較!(男性のケース)
年齢 保険料の総支払額
団体信用生命保険
(住宅金融支援機構)
vs 収入保障保険
(標準体)  (非喫煙健康体)
30歳 260.4万円 vs 177.1万円(安い) 129.1万円(安い)
31歳 260.4万円 vs 188.5万円(安い) 136.1万円(安い)
32歳 260.4万円 vs 200.9万円(安い) 144.2万円(安い)
33歳 260.4万円 vs 214.9万円(安い) 152.8万円(安い)
34歳 260.4万円 vs 230.4万円(安い) 162.0万円(安い)
35歳 260.4万円 vs 247.3万円(安い) 173.3万円(安い)
36歳 260.4万円(一部安い) vs 266.2万円 186.8万円(安い)
37歳 260.4万円(一部安い) vs 287.3万円 200.3万円(安い)
38歳 260.4万円(一部安い) vs 310.0万円 216.0万円(安い)
39歳 260.4万円(一部安い) vs 335.3万円 227.3万円(安い)
40歳 260.4万円(一部安い) vs 364.0万円 239.8万円(安い)
41歳 260.4万円(安い) vs 394.2万円 275.4万円
42歳 260.4万円(安い) vs 428.8万円 300.2万円
※収入保障保険は、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の商品。乗り合い保険代理店であるトータス・ウインズの協力で作成。2016年9月に試算

 上図のように、収入保障保険の保険料は年齢と共に高くなっていく。損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の収入保障保険の場合、通常の健康状態である「男性・標準体」は35歳以下、タバコを吸わず、肥満度が適正値にあるなどの「男性・非喫煙者健康体」は40歳以下であれば、収入保障保険の方が総支払額が安くなった。

 特に「男性・非喫煙者健康体」は、「男性・標準体」に比べて、保険料が約30%も安い。そのため、30歳で契約した場合の総支払額は129.1万円であり、団信の260.4万円に比べて、130万円以上も安い。

 ただし、保険会社によって商品の保険料は違う。大まかな目安としては、「男性・標準体」は35歳以下、「女性・標準体」は40歳以下なら収入保障保険のほうが有利といわれる。「非喫煙」「健康体」「非喫煙健康体」などに該当すれば、さらに保険料が安くなるので、より高年齢でも民間の保険の方が有利になる。このようにやや複雑なので、民間の保険会社に加入する際は、多数の保険会社の生命保険を取り扱っている乗り合い保険代理店などに相談して、各保険会社の保険を比較したほうがいいだろう。

 ところで、実際に借り手が亡くなった場合、借入残高を一括して支払うことを求められる。そこで、大半の遺族は将来もらうはずの保険金を前倒しで一括して受け取ることが多いのだが、毎月コツコツ受け取った場合の「総受取額」よりも目減りしてしまう。「保険会社や受け取り期間の長さによって変わるが、最大15%程度目減り することがある」(乗り合い保険代理店であるトータス・ウインズの亀甲来良社長)という。

 これでは、借入残高をすべて支払えないのではと心配する人もいるだろうが、慌てることはない。

 保険に加入する際は、毎月の住宅ローン支払額を払えるように保険金、保険期間を設定するが、そもそも保険でカバーしている「毎月の住宅ローン支払額×残り期間」は「総支払額」であり、将来支払う金利を含んでいる。それに対して、実際に一括して支払うのは、将来支払う金利を含んでいない「借入残高」であり、想定していた支払うべき金額も目減りする。結局、借り手が亡くなって一括処理する際は、総受取額も総支払額も同じように目減りするので、保険金で借入残高をほぼ返済することができるのだ。

 「フラット35」を借りる人の大半が何も団信に加入しているが、若いほど民間の生命保険のほうがお得になるので、ぜひ検討してみよう。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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