住宅ローン借り換え比較ランキング[2017年]
2016年10月18日公開(2016年10月18日更新)
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住宅ローン借り換え比較ランキング[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!
手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した
「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう!

 住宅ローンを借りる際に支払う手数料や団体信用生命保険料は予想以上に高コストなことがある。そこで、主なコストを全て内包している「実質金利」を使って、本当にお得な住宅ローンを賢く探し出そう。

 多くの人は、借入当初に適用される「表面金利(右図)」だけを参考にして住宅ローンを比較しているが、実はそれでは不十分だ。なぜなら、住宅ローンを借りる際の諸費用が数百万円もかかったり、金利が途中で上昇する契約だったりするなど、正確な比較を阻む「3つのコストアップ要因」があるからだ。こうした隠されたコストアップ要因がどの程度のインパクトを持っているのかを知れば、コストを盛り込んでいるために正確な比較ができる「実質金利」を使わずにはいられなくなるだろう。

高い諸費用と金利上昇を考慮しなければ、
本当にお得な住宅ローンを見つけるのは難しい

 お得な住宅ローンを探す際に気をつけないといけないのが、以下の「3つのコストアップ要因」。

(1)意外と高い「手数料」「保証料」
 (2)後払いで忘れがちな「団体信用生命保険料」
 (3)見えにくい、金利固定期間終了後の金利上昇

 多くの人は、「表面金利」以外に大したお金を払っていないと考えがち。しかし、上記の3つのコストアップ要因は、予想外に高いコストを支払わされることがある。多くの人な「表面金利」の安さで住宅ローンを選んでいるが、その他のコストが高ければ、結局は割高になってしまう。そこでザイ・オンラインは、上記3つのコストアップ要因を「金利」に換算し、「表面金利」と合算して、「実質金利」を計算してみた。「実質金利」であれば主なコストが全て含まれているので、「実質金利」同士を比較することで本当にお得な住宅ローンを見つけることが可能になる。

「実質金利」=「表面金利」+「手数料など、3つのコストアップ要因」

 それでは、それぞれのコストアップ要因について、どの程度のインパクトがあるのか計算してみよう。

銀行で多い「手数料=融資額×2.16%」は、
金利換算すると0.132%の金利アップ要因

 まず、(1)「手数料」、「保証料」については、契約時に数万円~100万円程度支払うことになる(借入金額3000万円、借り換えのケース)。金額には大きな幅があることが分かるだろう。多くのネット銀行は契約時に「手数料」として、融資額×2.16%を取っており、中には融資額×3.24%も取る銀行もある。大手銀行も「保証料」として、融資額×2.06%(借入期間35年の場合)を取ることが多い。ただし、ネット銀行の中には、保証料なし、手数料も数万円だけという銀行もあるため、一概に手数料、保証料といっても大きな差がある。

 そこで、「融資額×2.16%」という最も一般的な手数料はどの程度のインパクトがあるものなのか、金利に換算してみよう。

 例えば、右表のように、借入金額3000万円、借入期間35年の場合、手数料は64万8000円(3000万円×2.16%)だ。「表面金利」は1%であるのに対して、後述する方法で「実質金利」を計算すると1.132%となり、手数料は0.132%のコストアップ要因になっていることが分かる。現在、住宅ローン金利を巡る金融機関同士の争いは激しくなっており、0.132%という金利アップ要因は無視できない幅だ。

フラット35は団信を含まないので、
民間と比較するには、金利+0.367%が必要

 また意外と高コストなのが、「フラット35」を借りる時に支払う、(2)「団体信用生命保険料」。民間の金融機関の住宅ローンは、金利に団体信用生命保険が含まれているが、半官半民の住宅ローンである「フラット35」には団体信用生命保険が含まれていない。団体信用生命保険は死亡時・高度障害時に保険金で借入残高を全て支払うもので、「フラット35」を借りる人の大半が加入している。保険料は年払いで、借りている間は年に1回、借入残高×0.358%を支払う。後払いなので、その存在を忘れがちだ。団体信用生命保険を金利に換算すると、次のようになる。

 先程と同様の前提条件の場合(借入金額3000万円、借入期間35年、「表面金利」は1%<35年固定金利>)、団信保険料は毎年、借入残高×0.358%を支払う。初年度は3000万円×0.358%=10万7400円であり、翌年以降は借入残高が減っていくのに伴い支払いも減少していく。総支払額を計算してみると、35年間で約204万円にも昇る。この住宅ローンの「実質金利」を計算すると1.367%になり、約204万円の団信保険料は0.367%のコストアップ要因であることが分かる。かなり大きな負担だ。

 フラット35は見た目の「表面金利」は安く見える。ただし、民間金融機関は団体信用生命保険が無料で含まれているので、民間金融期間の全期間固定住宅ローンとはそのまま比較できない。比較する際は、フラット35の「表面金利」に0.367%をプラスしないと(ただし前提条件により多少変化する)、公平に比較できないのだ。

金利固定期間終了後の金利上昇は
商品によって大きく違うので注意

 最後に気をつけたいのが、(3)金利固定期間終了後の金利上昇だ。10年固定金利など固定期間選択金利の場合、固定期間終了後は何もしなければ変動金利に移行するが、その際に金利優遇幅が小さくなる商品がある。ところが、金融機関はこうした金利が上昇する情報を非常に分かりにくく表示していることが多く、どれだけ金利が上昇するのかを把握していない人は多い。この金利固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な住宅ローンかどうか判断できない。

 例えば、人気の高い10年固定金利(「表面金利」は0.5%程度)を借りた場合、10年間の金利固定期間終了後に金利優遇幅が縮小され、11年目以降の金利は1%程度(変動金利を選択した場合)になることが多い。変動金利が今後も現在の水準をキープしたとして、「実質金利」はどうなるのだろうか。 

 計算した結果、金利上昇コストも含んでいる「実質金利」は0.749%となった。表面金利0.5%で借りたからといって安心してはダメで、35年間トータルでみると、実質金利は0.749%になる。11年目以降の金利上昇は、「表面金利」に対して0.249%ものコストアップ要因となっている。ただし、金利上昇のタイミングや上昇幅は住宅ローンによって千差万別だ。トータルでどの程度、金利アップするのかが分かる「実質金利」でなければ、他の住宅ローンと比較するのは容易ではない。

 今回は、3つのコストアップ要因を別々に計算したが、複数のコストアップ要因が組み合わされば、「表面金利」と「実質金利」の乖離がさらに大きくなる。また、借入期間や借入金額などの前提条件によっても乖離が大きくなることがある。「表面金利」だけで、住宅ローン選びをすることがいかにナンセンスか分かっただろう。

実質金利を個人で計算するのは大変なので、
ザイ・オンラインが一定条件でランキング作成

 実はこの「実質金利」は、米国では一般的に使われている指標だ。米国でも諸費用や金利固定期間終了後の金利上昇が、住宅ローンの比較を困難にしていることから、住宅ローンの貸し手が住宅ローンの借り手に対して提示することを義務付けている。また、日本の住宅金融支援機構も実質金利の利用を勧めている。住宅金融支援機構の実質金利に関する解説ページはこちらだ。情報開示や消費者保護の進んでいる米国で義務付けられている指標だけに、今後、日本でも普及する可能性がある。

 ただし、実質金利を個人で計算するのは大変だ。実質金利は、借入額、借入時の諸費用、毎月の支払いを全て書き出し、そこから投資利回りを計算する要領で算出する。計算方法は住宅金融支援機構のサイトが詳しい。計算量が多いため、手で計算するのは無理だ。もし個別の住宅ローンの実質金利を計算したければ、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションページで実質金利(APR)を計算できる。

 ザイ・オンラインでは、実質金利の計算が大変であることから、読者に代わって計算し、「本当に得する住宅ローン実質金利ランキング」を作成した。主要金融機関を対象に、「実質金利」を計算し、金利の低い順にランキングにした。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんの協力で作成している。ただ、融資額や返済期間によって実質金利は多少変動することがあるので、正確な数字を求めるなら上記の住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションの結果ページで、実質金利(APR)を確認しよう。

 「住宅ローン実質金利ランキング」は、「表面金利」だけでは分からない本当の価値が分かる、便利な指標だ。住宅ローンを借りる際は、ぜひ「実質金利」を活用してみよう。

【※住宅ローン実質金利ランキングのページはこちら!】
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