住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年12月30日公開(2017年2月21日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンで得する厳選8カ条を公開!
商品選びから住宅ローン減税まで、ノウハウ満載

 住宅ローンを借りる際に是非とも知っておきたい基本ポイントをまとめた、「住宅ローンで得する8ヵ条」を作成した。一生のうちで住宅ローンを何度も借りる人は少なく、住宅ローンに関する知識や得するノウハウをあまり知らないという人がほとんどなので、8カ条を参考に上手に借りよう!

「住宅ローンで得する 第1条」
住宅ローン選びは、「金利+諸費用」で!
実質金利なら、本当にお得な商品が見つかる

 住宅ローンを借りる際、多くの人は、借入当初の金利である「表面金利」だけを参考にして、住宅ローンを比較している。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない。手数料、団体信用生命保険料といった諸費用が高額なこともあるし、10年固定金利などの期間固定金利を選んだ場合は、固定期間以降の金利が銀行によって大きく違う。こうしたコストや金利変動を全て内包させたのが、「実質金利」だ。本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、是非、実質金利を活用したいところだ。

(関連記事「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目! すべてのコストを金利換算した実質金利で、お得な住宅ローンを探そう」はこちら)

「住宅ローンで得する 第2条」
住宅ローン減税を上手に使おう
金利1%以下なら税金の戻りの方が多い!

 住宅ローンの残高に応じて、最大で合計500万円もの税金が戻ってくる「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」。金利1%以下で借りれば、住宅ローンの金利支払いより税金の戻りの方が多くなるため、まさに「打ち出の小槌」状態だ。条件のハードルが高く、上限いっぱいまで減税するのは難しいが、しっかりとノウハウを理解して減税メリットを最大化しよう。

(関連記事「低金利時代だから、住宅ローン減税で儲けよう!」はこちら)

「住宅ローンで得する 第3条」
競争激化で商品が多様化した「団信」
上乗せ商品は保険料と内容をチェックしよう

 民間の住宅ローンを借りる際、よく銀行員に勧められるのが「団体信用生命保険」(団信)に補償を上乗せできる、「上乗せ団信」だ。金利引き下げ競争が限界に近づき、どの金融機関もこの「上乗せ団信」で独自性を出そうと必死になっている。しかし、あまりにも種類が多く、また、内容も複雑で比べるのが難しい。そこでおすすめなのが、保険料が安く、ローン返済とは別に保険料を支払うタイプの保険で、みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行などが取り扱っている。特定疾病にかかると、最初の1年は毎月のローン返済額が保険金として支払われ、特定疾病が1年以上継続するとローン残高分の保険金が支払われるというものだ。

(関連記事「住宅ローンの団信保険はみずほ銀行や三菱UFJ銀行がおすすめ」はこちら)

「住宅ローンで得する 第4条」
フラット35を借りるのなら知っておきたい裏ワザ
若ければ、「団信」は民間の保険に切り替えよう

 住宅金融支援機構と銀行による半官半民ローンの「フラット35」は、「団体信用生命保険」(団信)の加入は任意だが、実際には住宅金融支援機構に団信保険料を支払っている人が多い。ただし、住宅金融支援機構の団信は年齢によっては高額なので、民間の生命保険を活用してコストを抑えることができる。おおむね男性は35歳、女性は40歳以下であれば、民間生命保険会社の「収入保障保険」を活用した方が保険料が安くなることが多いので、検討してみよう。

(関連記事「フラット35の団信は民間の収入保障保険を活用しよう」はこちら)

「住宅ローンで得する 第5条」
繰上返済するなら、コストや返済のしやすさに注目
今や、主要金融機関は手数料無料が当たり前

 住宅ローンを選ぶ際、繰上返済のコストや返済のしやすさは大事なチェックポイント。インターネットであれば無料とする銀行が増えているが、店頭に出向いての手続きには5000円から2万円程度の手数料がかかる。また、繰上返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている銀行もあるのでしっかりと確認しよう。下記の関連記事では、主要銀行の繰上げ返済手数料をまとめているので、参考にしてほしい。

(関連記事「住宅ローンの繰上返済で有利な金融機関はどこ?」はこちら)

「住宅ローンで得する 第6条」
変動金利は「繰上返済」や「ミックスローン」
を使って、金利上昇リスクに備えよう

 住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選ぶ人は多いが、将来金利が上がった場合、返済が困難になる可能性がある。そのリスクを軽減するのに、「繰上返済」や「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のデメリットを最小限に抑えるのが得策だろう。

(関連記事「変動金利の住宅ローンで繰上返済の効果を検証」はこちら)

「住宅ローンで得する 第7条」
住宅ローンが長期返済なら
銀行の手数料は「定率型」がおすすめ

 住宅ローンを借りるとき、金融機関に支払う手数料には、借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う「定率型」と、借入金額に関係なく一定の手数料を支払う「定額型」がある。単純な比較は難しいが、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少なく済む金融機関が多いので、借入期間に応じて最適な手数料タイプを選ぼう。

(関連記事「住宅ローン手数料は定率型と定額型、どちらがお得?」はこちら)

「住宅ローンで得する 第8条」
「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどちらがいい?
低金利の今は「元利均等返済」がおすすめ

 住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が同じ「元利均等返済」と、毎月の元金分の返済額が同じで徐々に返済額が減っていく「元金均等返済」がある。「元金均等返済」の方が総返済額が少なく一見お得そうだが、今のような超低金利状態では総返済額に大差はなく、むしろ将来の生活設計が立てやすい「元利均等返済」がおすすめだ。

(関連記事「元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得?」はこちら)

新規借入でも、コスト意識を持つことが大切
銀行や商品を比較したり、減税を最大化しよう

 住宅ローンについては無頓着な人が結構多い。特に住宅を購入して住宅ローンを新規借入する際は、金利を比較することもなく不動産会社がおすすめした銀行から借り、金利タイプや借入期間、オプション団信などについても、銀行から言われるがままに選択する人が大半だ。しかし、以上の8カ条を守って、自分に最適な住宅ローンを探せば、メリットは大きいはずだ。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
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イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら

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