住宅ローン借り換え比較[2017年]
2017年6月17日公開(2017年7月21日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローンが破綻したら「任意売却」の検討を!
「競売」よりも高値売却が可能でメリット大
経験が豊富な専門家に早めに相談しよう

 住宅ローンが返済できなくなってしまった、つまり、ローンが破綻してしまった場合、「競売」という言葉がまず思い浮かぶだろう。しかし近年、この競売に代わって注目されているのが、「任意売却」という制度。借り手、銀行ともに競売より多くのメリットがある。

 従来、銀行は、住宅ローンの支払いが3〜6ヶ月ストップし、破綻したと認定すると、債権を回収するために担保物件の不動産を「競売」に出して資金を回収しようとする。競売中の情報は、ウェブ上でみることができる。所有者の名前こそ記載されていないが、住所と建物の写真が掲載されているので、近隣の住民は誰の物件が競売になったのか、分かってしまう。

「不動産競売物件情報サイト」では、全国の競売中の物件を閲覧できる

競売情報は、ネットで調べらるので秘密にできない

 銀行は、競売によって全額回収できなければ、残った住宅ローンについても、分割で返済するよう求めたり、最後の手段として、財産を差し押さえるなどの法的手段を取っていた。ただし、銀行から見れば、住宅ローンという貸し出しは少額の貸し出しであるため、差し押さえなどの強硬手段に出ることは少ない。

 このため、借り手は競売後に多額の残債が残った場合、銀行との交渉がうまくいけば支払いを多少免除されることもある。とはいえ、最悪のケースでは自己破産せざるを得ないこともあった。

 これに対して、「任意売却」は、「競売を待たずに、ローンの借り手が不動産を売却して、債務返却に充てる」というものだ。もちろん、ローンの担保となっている不動産を売却するので、銀行や保証会社などとの事前協議が必要となるが、メリットも多い。

 「任意売却」のメリットは、次の5つだ。
(1)競売より高く売却でき、残債を抑えられる
(2)任意売却時に残債についても合わせて交渉できる
(3)持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残せる
(4)競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる
(5)競売より銀行や保証会社からの同意を得やすい

 では、それぞれのメリットを具体的にみていこう。

【関連記事はこちら!】 ⇒「支払い困難なら、銀行に相談を!6カ月以上延滞は自宅を失う可能性大」

任意売却は、競売よりも高く売却できる

 まずは、任意売却のメリットは、(1)競売より高く売却でき、残債を抑えられる、ことだ。

 競売の場合、対象となるのは基本的にプロの不動産会社が多く、最低売却価格で取引されることが多い。そのため、実勢価格より2~4割程度低い価格で落札されてしまう。一方、任意売却の場合、通常の不動産売買ルートで売却し、対象は一般人が多いため、実勢価格とさほど変わらない価格で売却できるのだ。

 しかし、それでも最終的には残債が残ってしまうケースは多いが、任意売却なら残債を抑えられる可能性がある。なぜなら、(2)任意売却時に残債についても合わせて交渉できる、からだ。

 任意売却後の残債は、無担保債権となり、一般に「ポンカス債権」とも呼ばれる。これ以上、回収できる資産はほとんどなく、借り手自身の返済能力もそれほどない。となれば、任意売却の合意を得る交渉時に、残債について、無理のない月々の返済プランに応じてくれる場合がある。

 また、民間銀行の場合、「ポンカス債権」はサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡される。その場合は、サービサーは銀行以上に、譲歩してくれる可能性が高い。サービサーは銀行から二束三文で住宅ローン債券を購入しているので、一定額が取れればそれで納得するからだ。

 「任意売却 119番」を運営する任意売却支援機構の富永順三代表によれば「場合によっては残債の支払いは月額5000円~1万円だけでいいというケースや、残債を一括で支払ってくれるなら10分の1だけ払ってくれればいいというケースもある」という。債務免除を引き出す交渉は大変なものだが、任意売却の交渉時からそうした話ができれば、借り手としても安心感が高い。

 さらに、任意売却のメリット(3)持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残る、も重要だ。

 住宅ローンが支払えなくなった人は、マンション管理費の支払いなども難しいだろう。任意売却なら、マンション管理費の滞納分に加え、仲介手数料や司法書士費用などのほとんどの費用が住宅の売却価格の中から控除されることが多い。つまり、任意売却は、費用は一切なくても取り組める可能性があるのだ。それだけではなく、銀行は売却後の引っ越し費用を20万~30万円を上限に認めてくれることが多い。競売の場合、強制退去までありうるため、家を失うばかりか手元にお金が全く残らないということもざらだ。住宅の売却後のことも考えるなら、ぜひ任意売却にしたい。

 また、(4)競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる、というメリットもある。

 競売の場合、手続きが強制的に執り行われるため、住宅ローンが破綻してから、通常8カ月から1年もかかってしまう。また、その事実が裁判所に広告されるほか、インターネットにも掲載されてしまうため、周囲の人に知られてしまう可能性がある。一方、任意売却であれば、あくまで一般の不動産取引きなので、処理にかかる時間が短く、公表されることもないので安心だ。

 加えて、任意売却なら、(5)競売よりも、銀行や保証会社からの同意を得やすい

 銀行側も、任意売却なら、競売よりも回収できる金額が多いことや、処理にかかる時間や手間も省けるため、借り手の申し出をを受け入れやすい傾向にあるという。

 なお、任意売却の活用を検討するのであれば、早いにこしたことはない。住宅ローンを複数の銀行から借りている場合などは、交渉相手が増えるため簡単には合意を得られず、交渉がうまくまとまらなければ競売になってしまうからだ。前述した富永氏は、任意売却を活用することが適当なのかも含めて、早い時期からの相談にも対応する。住宅ローンの返済の見通しが立たなくなってしまった段階で早めに専門家に相談しよう。

「遵法意識」が高い、任意売却のプロを選ぼう

 これまで見てきたように、任意売却は銀行との交渉によってローン破綻処理のための和解を取り決めるという手法のため、その成否は交渉を行ってくれる専門家の手腕におう部分が多い。任意売却を仲介する業者は数多く存在しているが、どのようなポイントで業者を頼むべきか、富永氏に伺った。要約すれば、次のようになる。

(1)スキルが高い任意売却を専門に扱っている
(2)私的整理や再生支援など、不動産の処理に限らないアドバイスができる
(3)任意整理の経験が豊富であり、対応が早い
(4)手数料などの説明が的確である

 さらに富永氏は「必要経費として認められる引越代について、必要以上の引越代を顧客に渡すことができるなどと宣伝している仲介業者は、注意したほうがいい」と指摘する。任意整理の場合、銀行は引越代を必要経費として認めてくれることが多く、その分の現金は売却金額から差し引くことができる。ところがこうした取引慣習を拡大解釈して、一部の悪質な業者は、例えば、ホームページなどで、通常20万円程度が相場である引越代を、「50万~100万円まで可能」とうたっているケースもあるという。誇大広告をするような業者は、約束が守れなかったり、また銀行とのトラブルを起こしやすいので、注意したいところだ。また、取り扱った任意売却物件を関連会社などで購入している業者は、安値で買い取れば大きく儲けることができるため、もうけ主義に走って借り手の利益を軽視しがちなので、気をつけたい。

 また、任意売却でも結果として自己破産を選択せざるを得ないケースが出てくる。ただし、自己破産となると弁護士でなければ手続きはできないが、「自社で自己破産もお手伝いしますよ」と安易に業務を引き受ける業者もある。遵法意識を持っている業者を選ぶことが重要だ。

 破綻したローンの処理を、「任意売却」で行おうと考えるならば、早いうちにいくつかの仲介会社に相談して、比較してみるという方法もいいだろう。誠意を持ってさまざまな相談に乗ってくれる業者を選ぶことが、住宅ローン破綻から脱出できる近道となるだろう。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.588%
全疾病保障付き
0.439% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.588%
全疾病保障付き
0.439% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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4位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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6位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.606% 0.517% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
7位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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