住宅ローン借り換え比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
バックナンバー

「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

毎年、2%強が住宅ローンで破綻!
支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を
6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大

 病気やケガ、離職や転職などによる収入の減少などによって、住宅ローンを支払うことが難しくなるケースがある。固定金利期間が終了し、金利が上昇してし支払額が増加したために、支払いが苦しくなるというケースもあるだろう。支払いが困難になったときは、どう対応すればいいのだろうかを解説する。

毎年、2%強が住宅ローン破綻している!

 住宅ローンが支払えなくなる“危機”は誰にでも起こりうることだ。実際にどのくらいの住宅ローンの破綻や延滞状況があるかは、明確な統計は存在しないが、一つの指標として、住宅金融支援機構が発表している「リスク管理債権」のデータが参考になる。これは住宅金融支援機構が関与している「フラット35」などでどのくらい破綻しているかを示している。

 グラフのように、フラット35等における、「破綻先(破綻先債券・延滞債権・3カ月以上延滞債権の合計)」の比率は、2014年度で2.35%だ。このあたりが、広義での「ローン破綻」と考えることができる。

 民間銀行を含めた住宅ローンの元金残高は2015年12月の推計で180兆円程度とみられるので、その2.35%が破綻しているとすれば、毎年、約4兆2300億円が「ローン破綻」していると考えられる。決して少ない額ではない。

 なお、貸出条件緩和先となると、さらに比率は増えて、6%程度ある(2014年度)。「貸出条件緩和」とは、金利の減免、利息の支払猶予、元金の返済猶予などが認められた住宅ローンだ。自然災害に被災したり、会社が倒産したことで、住宅ローンの支払いが困難になった人に対して、貸出条件の緩和措置が認められている。

銀行に相談することは「恥ずかしい」ことではない

 一時的に、あるいは継続的に住宅ローンを支払うことが難しくなった場合、住宅ローンの借り手はどのような対処をするべきか。その答えは明らか。できるだけ早い時期に、貸し手の銀行・銀行に相談するべきである。

 借り手は何らかの事情があって住宅ローンの支払いが厳しいのであり、わざとその状態を作り出したわけではない。従って相談することを「恥ずかしい」ことなどと感じる必要はない。まして、消費者ローンなどから借り入れて目先の穴埋めをするような選択肢はより状況を悪化させることになる。ただ単に、借金が増えるだけの結果にしかならない。

一般的に銀行は、返済条件の変更をしてでも返済を続けてもらう方がありがたい。そのため、主に2つの対応策を用意している。必ず対応してくれるわけではないが、早めに相談するのがいいだろう。

・病気やケガによる休業で一時的に収入が減少するような場合は、一定期間、利子のみを支払う「返済猶予」が受けられる。一定期間後に原因がなくなれば元本の返済も再開する。

・サラリーマンで、給与の減少などにより従前通りの支払いが難しい場合には、毎月の返済額を減らし返済期間を延長する「リスケジュール」が有効だ。支払いの総額は増えることになるものの、無理のない返済が可能となる。

【関連記事はこちら!】
⇒「[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 安心パック加入で、返済猶予も」
⇒「[みずほ銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ライフイベントに合わせて返済額の見直しができる」

 銀行に相談すること自体は何ら問題ない。むしろ、相談せずに滞納が始まってしまい、契約の組直しだけではすまなくなると、残念ながら住宅ローンの整理のための方策を考えなくてはならない。

住宅ローンの滞納が6カ月続くと、競売へ

 では、ローンの整理はどんな流れになっているのか。

 住宅ローンの支払い(引き落とし)が行われないと、一定期間後に督促状が送られてくる。これは電話料金などの口座残高不足通知と同様、期日までに支払割れさえすれば単純な入金ミスですまされる。 

 この督促に応じないとどうなるのか。 

 東京・大阪で住宅ローン破綻を任意売却で解決する不動産仲介会社・エイミックス代表取締役の貝阿彌佳則氏によれば、銀行によって対応は異なるものの、次のような流れになる。

 住宅ローン滞納以降の流れ
 ①約定返済日~2ヵ月  ハガキや書面による督促
 担当者からのメールや電話による連絡
 2回目の督促状送付
 ②3ヵ月~5ヵ月  3回目~5回目の督促状(呼出状、催告状)
 担当者からの電話連絡
 ③6ヵ月以降  期限の利益喪失の通知(銀行から)
 代位弁済の通知(保障会社から)
 競売開始決定の通知(裁判所から)
 ④競売開始決定の通知から3~6ヵ月  競売の入札開始

 最初の督促状に対して対応しない場合でも、通常2回目の督促状送付まで(返済日から2カ月)は銀行からの特別な対応はないが、3回目から5回目の督促状送付(3カ月から5カ月)の時期に、担当者からの連絡が入る。その際、条件変更や返済期間延長などの提案などが打診されるケースが多いという。

これも無視して6カ月経過すると、住宅ローン契約に明記されている「期限の利益」が損失した状態になる。「期限の利益」とは一般に、「分割払いの権利」と考えれば分かりやすい。住宅ローンを長期に渡って支払う権利を失うということは、つまり、借入金額を一括で支払うよう、銀行から請求される。この時期になると、銀行は「もう回収は難しい」と見切りをつけて、住宅ローンを保証会社に売却(代位弁済という)してしまし、その保証会社から一括で支払うよう請求されることもある。

 ここまで来る人は一括弁済などできないので、そのまま放置するしかないだろう。結局、裁判所に対して住宅の競売が申し立てられ、およそ6カ月間で競売手続きが終了し、自宅が完全に人の手に渡る。

従来は競売が主流だったが、最近では、貸し手によっても借り手によっても、競売よりメリットが多いと言われる「任意売却」が増加してきた。ただし、「任意売却は、競売がおこなわれるまでの短い時間で、銀行と交渉をまとめなけばならない。できるだけ早く専門家に相談した方がいい」と貝阿彌氏は助言する。

 いずれにせよ、支払いが厳しくなりそうだったら、まず銀行に相談すべきだろう。支払いをある程度猶予してくれる可能性がある。その後は状況に応じて任意売却専門の不動産会社、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンのコンサルタントなどの専門家に相談することが大切だ。

【関連記事はこちら!】
⇒「モゲチェック・プラザ」で借り換えれば、元銀行員が住宅ローン選び・申し込みをサポート!
「平均480万円お得」というサービスの実力を検証!

⇒「住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を!」
⇒「大震災で自宅が崩壊して、住宅ローンだけが残ったらどうする?【第1回】」

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローン借り換え術はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年8月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
 住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
5位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得関連記事はこちら

「じぶん銀行」の住宅ローンはこちら

 

Special topics pr

ZAiオンラインPickUP
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証 アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!


 

10月号8月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【最強「株」ランキング&ふるさと納税・秋冬版】
速報! 上方修正必至好スタート株13
・3年で2倍を狙う「儲かる株」ランキング!
成長+割安+配当の「3拍子揃った最強株25」
[17-18年秋冬版]ふるさと納税 大カタログ
・禁断の ふるさと納税「還元率」ランキング
株で1億円作る とっておきのマル秘ワザ
美人主婦のコツコツ「デイトレ」術!
・毎月分配型投信「本当の利回り」激辛診断!
・アナタの危険度は?「老後貧乏」から脱出!
利回り6%超も! 直近3カ月の「新設優待株」
・まだ買える? 高値更新中の米国株をチェック
・勝谷誠彦の「兵庫県知事選挙・散財記」

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!