住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年12月11日公開(2016年12月20日更新)
ザイ・オンライン編集部

低金利時代だから、「住宅ローン減税」で儲けよう!
金利1%以下で借りれば、税金の戻りの方が多く、
住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 住宅ローンを借りる時にぜひ利用したいのが、最大で合計500万円の税金が戻ってくる「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」だ。高額な減税であるので、なるべく多くの減税を引き出したいものだ。現在の低金利をうまく活用すれば、住宅ローンの金利支払いよりも多額の減税を使える「打ち出の小槌」状態になるだけに、しっかりと理解して減税メリットを最大化しよう。

 住宅ローン減税は、住み始めてから10年間にわたって、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から引かれる制度だ。金額が大きいだけに、この減税をあてにして、家計をやりくりしている人もいるだろう。例えば、年末の住宅ローンの残高が3000万円であれば、3000万円×1%=30万円が、所得税から引かれる。

 減税額の上限は、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」ならば年50万円×10年=500万円と、かなり高額だ。住宅ローン減税の適用を受けるには、確定申告をしなければならないが、2年目以降はサラリーマンであれば会社の年末調整で処理できる。手続きが簡単で効果が大きい制度だ。

現在の超低金利下で住宅ローン減税で得するには、
「新常識3カ条」を守って、タイミングよく返済を!

 住宅ローン減税を活用するなら、1円でも多く税金を取り戻したいところだ。そこで、現在の超低金利下において、「住宅ローン減税で得する、繰上返済の新常識3カ条」をまとめた。この3つを守りながらタイミングよく繰上返済していけば、減税額を数十万円も増やせる可能性がある。

「住宅ローン減税で得する、繰上返済の新常識3カ条」
(1)
減税の対象となる住宅ローン残高まで、繰上返済
(2)金利1%以下なら、慌てて繰上返済せず、11年目以降にする
(3)金利1%以上なら、積極的に繰上返済(ただし1月)

 まず、最初にすべきは、(1)減税対象となる住宅ローン残高まで、繰上返済だ。住宅ローン減税の対象となるのは、長期優良住宅・低炭素住宅なら借入残高5000万円まで、一般住宅なら4000万円までという上限がある。それぞれ、1%にあたる50万円、40万円が毎年、減税となる。それを超える残高分については、手持ちの現金・預金があるのであれば、なるべく早めに繰上返済してしまったほうがいい。減税の対象とならない部分は、なるくべく減らしておくのがいい。

 ただし、自分の支払っている税額(所得税+住民税の一部)が50万円、または40万円に満たない場合は、自分が支払った税金しか戻ってこないので気をつけよう。所得税は全額戻ってくるが、住民税については、「一般住宅」の場合は1年で9万7500円、「長期優良住宅、低炭素住宅」の場合は1年で13万6500円が上限となっている。自分の税額を計算してみよう。おおよそ年収800万円あれば、年間50万円の税金がフルに戻ってくる計算になる。

 もし、支払っている税額が50万円、または40万円に満たない場合は、支払っている税額(所得税+住民税の一部)×100倍が減税対象の住宅ローン残高と考えて、そこまでは繰上返済するようにしよう。

 もちろん、生活資金などに必要な現金・預金まで繰上返済しまってはいけない。病気やケガ、勤めている会社の倒産時などに支払えなくなっては元も子もない。一般に生活費1年分程度を現金・預金として取っておくべきだ、というファイナンシャル・プランナーが多いので、自分のライフスタイルに合わせて預金しておきたい。

 次に住宅ローン金利に注目しよう。(2)金利1%以下なら、慌てて繰上返済せず、11年目以降にするのがいい。通常、現金・預金があるのなら繰上返済をするのが常識だった。しかし、現在の金利動向をみると、変動金利なら0.5%程度であり、1%を大きく割り込んでいる。支払い金利は残高×0.5%程度であるのに対して、減税で戻ってくる税金は残高×1%だ。差し引きすると、借金をしているのに残高×0.5%程度の利益を生むことになる(下表を参照)。住宅ローン減税によって、まさに「マイナス金利の世界」をつくりあげることができる。

  住宅ローン減税は、繰上返済ありとなしではどちらがお得?
(金利0.5%、残高1000万円での年間収支、計算簡略化のため毎月返済は省略)
  対応 年間収支
金利
0.5%
 繰上返済なし  残高1000万円
×(金利0.5%-減税1.0%)
5.0万円の利益
 繰上返済500万円  残高500万円
×(金利0.5%-減税1.0%)
2.5万円の利益

 この「打ち出の小槌状態」とも言える状態を、わざわざ縮小することはない。手持ちの現金・預金が潤沢にあっても、10年間は絶対に繰上返済せずに利益を受け取り続けよう。そして11年目の1月になったら、繰上返済を一気に行うのがいい。住宅ローン減税は毎年の年末の残高を元に減税額が決まるので、繰上返済するのであれば、11年目の1月がベストなのだ。「余裕があればすぐに繰上返済すべきだ」という今までの常識とは逆の対応になるので、覚えておきたい。

 では、金利が1%以上ならどうするのか。現在の金利動向だと、35年固定金利は1%を超えていることが多い。(3)金利1%以上なら、積極的に繰上返済(ただし1月)すべきだろう。これは従来と同じ考えで、なるべく繰上返済すべきというものだ。戻ってくる税金よりも金利の支払い金利の方が多いので、なるべく残高を減らしたほうがいいのは当たり前だろう(下表を参照)。

  住宅ローン減税は、繰上返済ありとなしではどちらがお得?
(金利1.5%、残高1000万円での年間収支、計算簡略化のため毎月返済は省略)
  対応 年間収支
金利
1.5%
 繰上返済なし  残高1000万円
×(金利1.5%-減税1.0%)
5.0万円の支払い
 繰上返済500万円  残高500万円
×(金利1.5%-減税1.0%)
2.5万円の支払い

 ただし、何月に返済するかを工夫したほうがいい。繰上返済はネットで簡単にできるようになったとはいえ、毎月こまめに返済するの手間がかかるため、多くの人は年に1回程度、まとめて返済している。それならば、住宅ローン減税は12月末の住宅ローン残高を元に計算しているので、減税額が確定した直後の1月がベストなのだ。

住宅ローン減税500万円をすべて使い倒すには、
年収が約800万円以上など、高い条件がある

 ちなみに、住宅ローン減税の上限である合計500万円全額をすべて使い切るのは、なかなかハードルが高い。先ほど紹介した「繰上返済の新常識3カ条」を実践しつつ、以下の3つの条件をクリアする必要がある。

住宅ローン減税500万円をすべて使い切る条件
(1)年収が約800万円以上(減税対象の税金が50万円以上)
(2)住宅ローン残高が5000万円以上をキープ
(3)長期優良住宅・低炭素住宅であること

 上記の条件は自分の努力ではどうにもならないものもあり、500万円全額を使い切るのはなかなか難しい。過大な期待はしないほうがいいだろう。

 また、上記の(2)住宅ローン残高が5000万円以上をキープを厳密に守ると、実は借入当初の残高が膨らんで金利支払いが増えてしまうため、必ずしも10年間トータルの収支でメリットがあるとは言えない。計算が複雑なので省略するが、まずは5000万円を切るまで繰上返済し、その後は残高をなるべくキープするのがベターだ。500万円をすべて使い切ることにあまり意味はないのだ。

 住宅ローン減税の正確な金額を詳細に知りたければ、すまい給付金の計算サイトで調べられるほか、各金融機関でも相談に乗ってくれる。

 なお現在、住宅ローン減税を受けている人が借り換える場合は、「借り換え後にも返済期間が10年以上」という条件など、気を付けるポイントがあるので、下記の記事を参考に借り換えをしよう。

⇒マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識!金利1%未満で借り換えできたら、繰上返済をせずに住宅ローン控除のメリットを最大限享受すべし!

住宅ローン減税は、新築・中古住宅だけでなく、
増築や100万円以上のリフォーム工事も対象

 住宅ローン減税は40年ほど前に始まり、その後、たびたび内容が見直されてきた。現在は新築住宅や中古住宅だけでなく、増築や一定のリフォームで100万円以上の工事も対象となる。年末の住宅ローン残高の1%分の税金が還付される。住宅の種類によって、減税額は異なる。

 住宅ローン減税の住宅別の「最大減税額」(2019年6月まで)
 住宅の種類 最大減税額
 一般住宅(増築、リフォームを含む)  年40万円×10年
 長期優良住宅、または低炭素住宅(同)  年50万円×10年
 個人から中古住宅を購入(消費税が非課税)  年20万円×10年

 最大減税額は、通常の「一般住宅(増築、リフォームを含む)」が年40万円×10年=400万円、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅(増築、リフォームを含む)」ならば年50万円×10年=500万円、「個人から中古住宅を購入(消費税が非課税)」なら年20万円×10年=200万円となっている。

 他にも以下の表のような条件があるので参考にしてほしい。

「住宅ローン減税」のその他の適用条件
・自己居住のための住宅取得であること   
・取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き住んでいること   
・住宅の床面積は登記簿面積50平方メートル以上で、半分以上を居住用にしていること
・中古住宅の場合は取得日時点で築20年以内(耐火建築物は築25年以内)であること(これより古い物件の場合、「耐震基準に適合していることが証明された住宅」であるか、「購入後に耐震改修工事を行って現行の耐震基準に適合すると証明された住宅」であること)
・住宅ローンの返済期間(借入時)が10年以上あること
・社内融資等の場合は利率が1%以上のもの
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと
・適用期間中に転勤で本人が住まなくなった場合は、国内での単身赴任で家族がそのまま居住していれば引き続き控除が受けられる。それ以外の場合は中断されるが、適用期間中に再び入居すればその年(その年に賃貸に出していた場合はその翌年)から控除が再開される

 

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銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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