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東京オフィス市況に大量供給の影 不動産投資ブーム冷やす懸念も

ロイター
2017年1月16日
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1月16日、好調が続く東京都心のオフィスビル市況に先行き懸念が浮上してきた。2018年から新築ラッシュが予想されており、空室率が上昇、賃料相場に下落圧力が強まるとの見方があるためだ。写真は都内で昨年8月撮影(2017年 ロイター/Kim Kyung Hoon)

[東京 16日 ロイター] - 好調が続く東京都心のオフィスビル市況に先行き懸念が浮上してきた。2018年から新築ラッシュが予想されており、空室率が上昇、賃料相場に下落圧力が強まるとの見方があるためだ。就労人口の減少という構造問題も続く見通しで、東京都心でオフィスビルの供給過剰が鮮明になる事態も予想される。

2019年から下落の可能性

 三井住友信託銀行調査部の小林俊二主任調査役によると、都心では18年から新しいビルの建設が相次ぎ、20年までの3年間で新たに60万8000坪のオフィススペースが供給される見通し。都心5区のオフィス面積の8.3%(昨年7月)に相当する規模で、都心の空室率は6%程度まで上昇する一方、賃料は19年からなだらかな下落を始める、というのが小林氏の予測だ。

 「仮に新しいビルの空室は埋まっても、移転に伴う二次空室が生じるだろう。IT企業には需要がみられるものの、(賃料相場のけん引役だった)金融機関にはかつてほど強いニーズはない。全体の需要は拡大しない」と小林氏は指摘する。

 東京都が15年10月に示した予測によれば、都内の昼間就業者数は10年の817万4000人から35年には737万8000人と9.7%減少する。空室率の増加に拍車がかかりかねない悪材料だ。

 不動産仲介会社の三鬼商事によると、都心オフィスの平均空室率は、リーマンショックの影響で12年6月に9.43%まで上昇した。その後、同年12月に安倍政権が発足。アベノミクスの追い風を受けた企業が人員増やオフィス拡大に動き、空室率は下がりはじめた。

 オフィスビルは空室率が5%を下回れば賃料が上昇するといわれている。昨年12月時点で、都心の平均空室率は3.61%にまで低下しており、現在は良好なレベルで推移しているといえる。

 「(現在は)賃料が下落局面を迎えるという心配は全くする必要がないほどにタイトな需給状況となっている」と語るのは日本生命不動産部のビル業務推進課長の斎尾正志氏。ただし、「18年からの大量供給がなければ」という前提付きだ。

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