節約の達人が伝授!ゼロから貯める節約術
【第35回】 2017年4月10日公開(2017年4月10日更新)
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「節約の達人が伝授!ゼロから貯める節約術」

著者・コラム紹介

風呂内亜矢・ふろうちあや

1978年生まれ。岡山出身。1級ファイナンシャルプランナー技能士・宅地建物取引士。
大手電機メーカー系の情報システム会社に勤めていた26歳のとき、貯金80万円で自宅用としてマンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、あわててお金の勉強と貯金を始める。マンション購入をきっかけにマンション販売会社に転し、年間売上1位の実績を上げていたが、 2013年にファイナンシャルプランナーとして独立。自らの体験をもとに、テレビや雑誌、新聞などでマネー情報を発信中。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し、賃料収入を得ている。

 

節約の達人が伝授!ゼロから貯める節約術

節約・貯金のプロであるファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんが、ラクラクお金が貯まる節約術を大公開! 出費を抑える節約術はもちろん、お金の管理の仕方や家計の見直し方、節約には欠かせないネット銀行の選び方などを伝授します!

風呂内亜矢

低金利の今はマイホームを買う絶好のタイミング?
不動産の本当の「買いどき」や正しい住宅ローンの
組み方を、元不動産会社勤務のFPが伝授!

不動産を買うときは「外的要因」に振り回されず、
「内的要因」を重視するのが重要!

 マイナス金利の影響で、住宅ローン金利は過去最低水準になっています。預金金利と違って、住宅ローン金利は低ければ低いほど利用者にとって有利になります。そのため、「今は不動産の買いどき」というようなフレーズを見聞きする方もいるかもしれません。

 その一方で、都心部では不動産価格が上昇しているというニュースもよく耳にします。ただ、日本全体の不動産価格の動向を見ると、上昇傾向にあるのはごく一部の一等地だけであり、決してバブルのような地価高騰が起こっているわけではありません。

 都心部では、東京オリンピックへの期待感や人手・材料費の値上がりから、不動産価格が高値どまりしている感はあります。私自身、東京23区内在住ですが、近隣の新築マンションのチラシなどを目にすると、あまりに高額で目を見張ることがあります。

 住宅ローン金利が低く、有利な条件でお金を借りられるけれど、肝心の不動産の価格が上昇しているとなれば、本当に不動産の買いどきなのかどうか悩んでしまうのも無理はありません。

 しかし、本質的に「不動産の買いどきは、自分で決めるもの」です。住宅ローン金利や不動産価格の動向は、不動産購入の動機付けにはなるかもしれませんが、それらは「外的要因」です。

 外的要因の反対語は「内的要因」。不動産を買うときには、外的要因より内的要因を重視すべきです。つまり、不動産は自分の資産状況や、今後のライフスタイルなどへの考え方を重視して決断するといいのです。外的要因により、資金などの準備が整っていないのに「低金利の今、不動産を買わないと損だ!」などと焦るべきではありません。

 その意味で、すでにお金が十分に貯まっていて、前々から不動産を探している人であれば、現在の低金利の状況を有利に活かせる可能性があります。

返済額は「月の手取りの25%以内」をイメージ!
そこからシミュレーションで借入れ金額を割り出そう

 さて、不動産を買うときに最も重要なのは何かといえば、「資金計画」だと思います。もちろん、自分にとって好条件な不動産を探すことも非常に重要なのですが、いくらほしい不動産があっても、資金力が追い付かないのであれば、無理して買ってはいけません。

 漠然と「マイホームがほしい」と思っているものの、現状で予算も何も決まっていない人は、現実問題として自分がいくらくらいの不動産を買えるのか考えてみましょう。

 このときに、最も失敗しにくい方法は、まず「毎月いくらなら、無理なく住宅ローンを返済できるか」を想定し、そこから逆算して、買える不動産を割り出すことです。

 無理なく住宅ローンを返済できる金額がピンと来ない場合、「月の手取り(世帯合算)の25%以内」を目安としてください。25%以内に留めないと、生活費のやりくりが難しくなり、貯金もしづらくなります。

 共働きの場合は、2人分の収入を合算することもありますが、何らかの理由(出産・介護など)で、共働きを継続できなくなる可能性は大いにあります。そのため「月の手取り金額」を算出するときは、できれば夫と妻のうち、どちらか収入の少ないほうの分は「実際の半分」で見積もっておくのがベターです。夫の手取りが月30万円、妻が20万円だとしたら、妻のほうを10万円で見積もり、「世帯の手取りを40万円」と計算するイメージです。

 たとえば、「今は世帯の手取りが月50万円程度で、家賃15万円を払えているけれど、収入が減る時期も考えられることや、住宅ローン以外に固定資産税や修繕費がかかることを考えると、住宅ローン自体は月10万円くらいが無難かな」という考え方になります。

 仮に、この人が現在35歳で、65歳までの30年計画で住宅ローン(金利は1.5%と仮定)を組むとします。その場合、住宅ローンを月々10万円に抑えて借りられる金額は、3000万円前後となります。

 自分で買える不動産の金額を試算したいのであれば、各金融機関や不動産情報サイトなどで用意されている住宅ローンシミュレーターを活用してみてください。シミュレーターの形式にも種類がありますが、年齢や毎月返済可能な金額を入力するタイプのものを使えば、今回のようなシミュレーションができます。

 なお、買える不動産を考えるうえでの目安として、よく「年間の世帯収入の5倍までの不動産なら、買ってもOK」ともいわれます。もし、先の例の人がボーナスも入り、額面で考えると世帯年収900万円だったとします。その場合、「じゃあ、わが家は4500万円の物件までなら買っていいのか」となるかもしれません。

 しかし、前述のように収入の変動要素も含めて、ボーナスを除き、無理のない月々の返済額から住宅ローンで借り入れるお金を計算すると、約3000万円になるため、1500万円のギャップが生じます。

 無理なく4500万円の物件を買うためには、差額の1500万円(+諸費用分)を、自力で用意するのが望ましい、ということ。「世帯年収の5倍までの不動産なら、買ってもOK」はわかりやすい基準ですが、収入増減の可能性や、現時点で貯蓄が順調にできているのか、なども加味して参考にしたい目安です。

(※関連記事はこちら!)
⇒住宅ローンおすすめ比較[2017年] 住宅ローン金利ランキング!

住宅ローンは「定年退職」までに完済する計画に!
ボーナス・退職金をあてにし過ぎると、痛い目に遭うことも

 先ほどの例では、35歳の人が65歳まで住宅ローンを組む、という前提でシミュレーションをしました。住宅ローンを借りる際は「何歳で完済するか」という点も重要なポイントです。

 基本的に、多くの人は60歳ないしは65歳を完済のメドとして住宅ローンを組みます。しかし、そうでない人も大勢います。定年より早い40~50代で完済する理想的な計画のパターンばかりならいいのですが、定年後の65歳を超えて返済が続く計画のパターンが意外と多いのです。

 私は以前、不動産会社で働いており、そこですでに不動産を保有している人にもたくさん会ってきました。そのとき、定年後まで返済が続く長期の住宅ローンを組んでいて、さらに、退職時のローン残高を把握していない人が珍しくないことに驚かされました。

 通常、65歳以降まで続く住宅ローンを組んでいる人は、月々の返済額を抑えて、長く返済する計画です。返済途中での繰り上げ返済や、退職金での一括返済も見込んでいます。しかし、繰り上げ返済をするためには、住宅ローンを返済しながら、計画的に貯金する必要があります。ただ、子育て世代であれば教育費を貯める必要もあり、繰り上げ返済が思うように進まないこともよくあります。

 退職金をあてにする人も多いですが、退職金から住宅ローンの残高にいくら支払うことになるのか、必ず確認するようにしてください。退職金は、セカンドライフの大切な糧になる資金でもあります。住宅ローンは完済したけれど、余生の生活費に余裕がないということは避けたいですね。

 なるべくなら定年退職までに、退職金を使わず完済できるように返済計画を立てましょう。今の時代、60歳以降もずっと働きたいという人も増えていますが、50代後半以降は働き盛りの年代と比較すると、役員などにならない限りは、収入が急降下する傾向があります。

 定年退職以降も働くことは自体は、個人的にはおすすめです。しかし、重い住宅ローン返済が残っているから働かざるを得ないのと、やりがいや健康のため自由に働くのでは、受け止め方も変わってきます。健やかなセカンドライフを過ごすためにも、住宅ローンは定年退職までに終わらせる計画を立て、それができないような価格帯の不動産購入は慎重になる必要があります。

頭金がないと、住宅ローンを組めないことや
「金利」の面で損してしまうことも!

 続いて、「頭金」について。もちろん、住宅購入にあたって、頭金はあるに越したことはありません。頭金を多く入れて借入金額を少なくすれば、返済がラクになるだけでなく、住宅ローンを組むうえで必要な諸費用も減らせます。諸費用は、「借入額×●%」などの計算で算出されるものがいくつもあり、借入が少なければ必然的に費用も小さくできるのです。

 金融機関によっては、頭金ゼロだと住宅ローンを組めない場合もあります。また、頭金ゼロだと金利面で損することも。住宅金融支援機構と提携した銀行で借りられる、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」をご存じでしょうか。フラット35は、最長35年間の固定金利となっており、この超低金利時代に低水準の固定金利で住宅ローンを組みたい人に大人気です。

 フラット35は、頭金がない場合でも、不動産取得に必要な費用の全額を貸してもらうことができます。しかし、融資率(「フラット35の借入額」÷「住宅の建設費または住宅の購入価額」)が9割以下の場合と9割超の場合とで、借入金利が変わります。

 つまり、頭金がない、あるいは少ないと、フラット35の借入金利は高くなってしまうのです。金融機関によって多少異なりますが、両者の金利差は通常0.4%以上もあります。

 これは貸し倒れを未然に防ぐための措置なので仕方ありませんが、金利差0.4%以上だと返済総額に大きな差が出てしまうため、フラット35を検討しているなら、頭金が準備できれば有利でしょう。

(※関連記事はこちら!)
⇒フラット35に最低金利の住宅ローンが登場! 頭金2割の優良顧客を狙う、アルヒの戦略に注目

 ここまで、頭金の大切さを紹介してきましたが、私は「絶対に頭金は用意しなくちゃダメ!」と考えているわけではありません。毎月の住宅ローンの返済額に無理がなく、定年までに完済できる計画であれば、頭金なしでも何とかなります。しかし、だからといって、無計画・行き当たりばったりで不動産を買うのはNGです。

 とはいえ、かくいう私自身、20代のときにモデルルームを見学して一目ぼれし、深い考えもなく新築マンションを買ってしまったことがあります。契約時は実家に暮らしていたにもかかわらず、貯金は80万円しかありませんでした。契約後、引き渡しまでの間に慌てて貯金を始めたのと、20代で長期的な返済計画が組めたことなどが幸いして、結果オーライではありましたが、今となっては無謀だったと反省しています。

 さて、ここまで不動産を買う前段階で知っておきたい資金計画について紹介してきました。次回も不動産のお話を続けます。次回は、住宅ローン金利の選び方、不動産を探すときに知っておきたい「立地適正化計画」などについて解説します。

(取材・構成/元山夏香)

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
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2位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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2位
◆アルヒ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、アルヒが住信SBIネット銀行の銀行代理業者として販売する。アルヒ直営店で相談できる、対面用の商品だ。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で付帯する
7位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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8位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
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