フラット35の優遇金利制度には、「子育てプラス」「フラット35S」「フラット35リノベ」「地域連携型」「地方移住支援型」がある。「10年間、1%も金利が引き下げられる」こともある、非常においしい制度だ。これから家を購入する人に大きなメリットがある施策だけに、どう活用すればいいのかを解説しよう。
「フラット35」はポイントで金利優遇幅を決定
「フラット35」は住宅金融支援機構が銀行などと連携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンで、自宅などを対象としたものだ。
性能が高い住宅や、子育て世帯・Uターン世帯については、国や市町村が補助金を出しており、通常よりも金利が低くなる金利優遇制度があるのも魅力だ。
金利の割引制度が増えてきたため、現在はポイントによって割り引き率が変化する。10年にわたって金利が１%も割り引きされるケースもある。以下が具体的な割引率だ。
フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ
| 合計ポイント数 | 当初5年間 | 6年目～10年目 |
|---|---|---|
| 1ポイント | ▼0.25％ | ―― |
| 2ポイント | ▼0.25％ | ―― |
| 3ポイント | ▼0.75％ | ―― |
| 4ポイント | ▼1.00％ | ―― |
| 5ポイント | ▼1.00％ | ▼0.25％ |
| 6ポイント | ▼1.00％ | ▼0.50％ |
| 7ポイント | ▼1.00％ | ▼0.75％ |
| 8ポイント | ▼1.00％ | ▼1.00％ |
| 9ポイント | ▼1.00％ |
▼1.00％ さらに11～15年目は、 ▼0.25％ |
独立行政法人住宅金融支援機構「フラット35子育てプラスが新登場」から著者作成。子育てプラスを利用しない場合は4ポイントが上限。
お得な優遇金利施策とは？
現在実施されている「フラット35」の優遇金利施策について、まとめてみた（2024年2月13日以降の割引制度）。
| 名称 | 優遇幅 |
|---|---|
|
子育てプラス |
子供一人につき、1ポイント (18歳未満の子供で、夫婦のいずれかが40歳未満) |
| フラット35S |
金利Aプラン：2ポイント 金利Bプラン：1ポイント |
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フラット35 リノベ |
金利Aプラン：2ポイント 金利Bプラン：4ポイント |
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地域連携型 |
【地域活性化】1ポイント 【子育て支援】2ポイント |
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地方移住支援型 |
当初5年間金利▲0.60％ |
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維持保全型 |
1ポイント |
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※「地域連携型」「地方移住支援型」は、住宅購入者が、地方公共団体による補助金交付事業の対象となっている場合に適用される制度。 |
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この5つの金利優遇制度について、簡単に説明しよう。
「子育てプラス」は、子育て世帯を支援する制度。18歳未満の子供で、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯が対象で、子供一人につき１ポイントが適用となる。
「フラット35S」は、省エネルギー性や耐震性など、一定の基準を満たした質の高い住戸の購入時に適用することができる制度だ。住宅の技術レベルによって、金利Aプラン・金利Bプランに分けられ、金利優遇の年数が変わってくる。金利Aプランであれば、当初10年間。金利Bプランであれば、当初5年間、フラット35の金利より0.25％引き下げになる。
「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、リフォームする場合に利用できる制度だ。省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの性能向上リフォームが必要になるが、フラット35の金利から0.50％も金利が引き下げになる。こちらも、住宅の質によって金利A・Bプランに分けられ、金利Aプランであれば10年間、金利Bプランであれば5年間の金利優遇期間が適用される。
「フラット35・地域連携型」は、各地方公共団体からの、補助金などの財政的支援が受けられる世帯が対象になる。実施している自治体は後述するので見てほしい。「子育て世帯の住宅取得」「UIJターン」「コンパクトシティ形成」「空き家活用」「防災対策」「地域木材使用」「景観形成」といったケースがあり、こちらも各自治体によって対象となる要件は異なるので、チェックが必要だ。借り入れから当初5年間、「フラット35」の通常金利よりも0.25％金利が引き下げとなる。
「フラット35・地方移住支援型」は、大都市圏居住者が地方へ移住※して住宅購入するケースが対象だ。地方公共団体から移住支援金の交付決定通知書の交付を受ける必要がある。借り入れから当初10年間、「フラット35」の通常金利よりも0.30％金利が引き下げとなる。※首都圏（東京、埼玉、神奈川、千葉）から道府県が選定した中小企業に就業した人などに対する交付金
「フラット35・維持保全型」は、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、金利を引き下げるものだ。2022年4月にスタートした。
次のいずれかに該当する住宅が対象となる。
①長期優良住宅
②予備認定マンション
③管理計画認定マンション
④安心R住宅
⑤インスペクション実施住宅（劣化事象などがないこと）
⑥既存住宅売買瑕疵（かし）保険付保住宅
近年のフラット35は、金利優遇がなくてもそれなりに競争力がある低金利を実現しているので、それよりも金利が低くなる優遇制度は非常にお得だ。
特に「フラット35ZEH」は、ZEH等の基準に適合する場合、3ポイントが付与されるため、非常に割引率が高い。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローン金利ランキング！手数料、おすすめ銀行を紹介
子育て中の人や、地方に住宅を購入したい人に注目の制度
「地域連携型」「地方移住支援型」のフラット35とは、子育て世帯への支援、地域活性化、地方への移住などに積極的な地方公共団体と、住宅金融支援機構が連携して実施するものだ。フラット35の金利が引き下げられるだけでなく、各自治体から別途、補助金ももらえるというありがたい制度なのだ。
例えば、その中のメニューの一つである「子育て支援」だと、各自治体が設定した年齢の子供を持つ世帯が、その自治体で新たに住宅を取得する場合に、フラット35の金利が優遇されるだけでなく、補助金も交付されるというもの。親世帯と同居するか、親世帯と近居することを条件とする自治体も多い。
「地域活性化」とは、UIJターンを契機として住宅を取得する場合などに、フラット35の金利を優遇するだけでなく、補助金を交付するというもの。なお、補助金については、各自治体が独自に決めているので、金額は一定ではない。
この制度は、住宅金融支援機構によって認められた地域のみが対象で、すべての地域で実施されているわけではない。また、各自治体で独自の基準を設けている。制度が利用できる地域は以下の通りなので、チェックしてみよう（2024年1月時点）。
「地域連携型」「地方移住支援型」の対象地域 |
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|---|---|---|---|
| 北海道 | 札幌市、函館市、小樽市、旭川市、室蘭市、帯広市、夕張市、岩見沢市、美唄市、三笠市、砂川市、深川市、伊達市、石狩市、北斗市、当別町、せたな町、喜茂別町、岩内町、南幌町、奈井江町、栗山町、秩父別町、沼田町、鷹栖町、東神楽町、当麻町、上川町、東川町、美瑛町、枝幸町、津別町、訓子府町、置戸町、湧別町、滝上町、雄武町、大空町、厚真町、安平町、浦河町、新ひだか町、音更町、清水町、芽室町、大樹町、幕別町、池田町、標津町 | ||
| 青森県 | 弘前市、むつ市、つがる市、横浜町、六ヶ所村、おいらせ町、階上町 | ||
| 岩手県 | 岩手県、盛岡市、宮古市、大船渡市、花巻市、久慈市、一関市、釜石市、八幡平市、雫石町、住田町 | ||
| 宮城県 | 宮城県、仙台市、石巻市、塩竈市、気仙沼市、白石市、名取市、角田市、登米市、栗原市、東松島市、大崎市、蔵王町、村田町、川崎町、丸森町、山元町、大和町、大郷町、色麻町、加美町、涌谷町、美里町、女川町 | ||
| 秋田県 | 秋田県、秋田市、横手市、大館市、由利本荘市、北秋田市、にかほ市、小坂町、三種町、八峰町、美郷町、羽後町 | ||
| 山形県 | 山形県、鶴岡市、酒田市、新庄市、寒河江市、村山市、長井市、尾花沢市、最上町、舟形町、飯豊町 | ||
| 福島県 | 福島県、いわき市、白河市、喜多方市、二本松市、南相馬市、桑折町、大玉村、鏡石町、塙町、石川町、三春町、小野町、広野町、楢葉町、大熊町、葛尾村、新地町、飯舘村 | ||
| 茨城県 | 水戸市、日立市、土浦市、古河市、石岡市、常総市、高萩市、笠間市、取手市、つくば市、常陸大宮市、筑西市、稲敷市、かすみがうら市、神栖市、鉾田市、大洗町、境町、利根町 | ||
| 栃木県 | 栃木県、宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、日光市、小山市、真岡市、大田原市、矢板市、那須塩原市、さくら市、那須烏山市、下野市、上三川町、益子町、茂木町、市貝町、芳賀町、壬生町、野木町、塩谷町、高根沢町、那須町、那珂川町 | ||
| 群馬県 | 前橋市、桐生市、太田市、渋川市、富岡市、安中市 | ||
| 埼玉県 | 春日部市、狭山市、鴻巣市、蕨市、戸田市、長瀞町、美里町、寄居町 | ||
| 千葉県 | 千葉市、銚子市、木更津市、松戸市、佐倉市、旭市、勝浦市、市原市、我孫子市、君津市、四街道市、袖ケ浦市、印西市、白井市、南房総市、匝瑳市、香取市、山武市、大網白里市、栄町、多古町、芝山町、横芝光町、長生村、長柄町、長南町 | ||
| 東京都 | 東京都、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、荒川区、練馬区、葛飾区、江戸川区、日野市、福生市、多摩市、奥多摩町 | ||
| 神奈川県 | 神奈川県、横浜市、川崎市、相模原市、横須賀市、厚木市、二宮町、中井町、松田町、山北町、清川村 | ||
| 新潟県 | 新潟県、新潟市、長岡市、柏崎市、新発田市、十日町市、見附市、村上市、燕市、糸魚川市、妙高市、五泉市、上越市、阿賀野市、佐渡市、魚沼市、南魚沼市、田上町 | ||
| 富山県 | 富山県、富山市、高岡市、魚津市、氷見市、黒部市、砺波市、小矢部市、南砺市、射水市、上市町、立山町、入善町、朝日町 | ||
| 石川県 | 石川県、金沢市、小松市、輪島市、珠洲市、加賀市、羽咋市、かほく市、白山市、能美市、川北町、津幡町、内灘町、志賀町、宝達志水町、能登町 | ||
| 福井県 | 福井市、敦賀市、鯖江市、あわら市、坂井市、永平寺町、越前町、美浜町 | ||
| 山梨県 | 甲府市、富士吉田市、都留市、大月市、韮崎市、南アルプス市、北杜市、甲斐市、笛吹市、上野原市、中央市、市川三郷町、早川町、身延町、南部町、富士川町、道志村、西桂町、忍野村、鳴沢村、富士河口湖町 | ||
| 長野県 | 長野県、松本市、上田市、飯田市、伊那市、飯山市、千曲市、安曇野市、辰野町、飯島町、中川村、松川町、高森町、豊丘村、上松町、筑北村、白馬村、小谷村、高山村、山ノ内町、木島平村、野沢温泉村、信濃町、栄村 | ||
| 岐阜県 | 岐阜県、岐阜市、大垣市、高山市、多治見市、関市、中津川市、瑞浪市、羽島市、恵那市、土岐市、飛騨市、本巣市、郡上市、下呂市、海津市、関ケ原町、輪之内町、富加町、八百津町 | ||
| 静岡県 | 静岡県、静岡市、浜松市、沼津市、三島市、富士宮市、富士市、掛川市、藤枝市、菊川市、伊豆の国市、牧之原市、東伊豆町、小山町、吉田町、川根本町、森町 | ||
| 愛知県 | 名古屋市、岡崎市、春日井市、豊川市、碧南市、刈谷市、豊田市、西尾市、蒲郡市、犬山市、小牧市、稲沢市、知立市、岩倉市、田原市、大口町、扶桑町、東浦町、美浜町、幸田町 | ||
| 三重県 | 津市、四日市市、伊勢市、鈴鹿市、名張市、亀山市、いなべ市、木曽岬町、多気町、紀宝町 | ||
| 滋賀県 | 大津市、長浜市、栗東市、高島市、東近江市、多賀町 | ||
| 京都府 | 福知山市、舞鶴市、宮津市、亀岡市、城陽市、南丹市、宇治田原町、南山城村、京丹波町 | ||
| 大阪府 | 大阪市、堺市、高槻市、貝塚市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、富田林市、河内長野市、大東市、和泉市、柏原市、門真市、藤井寺市、交野市、阪南市、田尻町、太子町、河南町 | ||
| 兵庫県 | 兵庫県、神戸市、姫路市、尼崎市、芦屋市、伊丹市、相生市、三木市、高砂市、川西市、三田市、加西市、養父市、南あわじ市、淡路市、宍粟市、加東市、たつの市、市川町、神河町 | ||
| 奈良県 | 奈良県、橿原市、平群町、御杖村、明日香村、黒滝村、上北山村 | ||
| 和歌山県 | 和歌山市、海南市、橋本市、有田市、田辺市、紀の川市、高野町、広川町、有田川町、日高川町 | ||
| 鳥取県 | 鳥取県、鳥取市、岩美町、八頭町、三朝町、湯梨浜町、北栄町 | ||
| 島根県 | 島根県、松江市、浜田市、出雲市、雲南市、津和野町 | ||
| 岡山県 | 岡山市、倉敷市、津山市、玉野市、笠岡市、井原市、総社市、高梁市、備前市、瀬戸内市、赤磐市、真庭市、美作市、浅口市、和気町、矢掛町、勝央町、久米南町、美咲町 | ||
| 広島県 | 広島市、呉市、竹原市、三原市、尾道市、福山市、府中市、三次市、庄原市、大竹市、東広島市、廿日市市、安芸高田市、江田島市、府中町、海田町、熊野町、坂町、安芸太田町、北広島町、神石高原町 | ||
| 山口県 | 山口県、下関市、宇部市、光市、柳井市、美祢市、周南市、山陽小野田市、田布施町、平生町 | ||
| 徳島県 | 阿南市、吉野川市、阿波市、美馬市、三好市、勝浦町、佐那河内村、石井町、神山町、美波町、藍住町、上板町 | ||
| 香川県 | 高松市、丸亀市、坂出市、東かがわ市、三豊市、小豆島町、宇多津町、まんのう町 | ||
| 愛媛県 | 松山市、今治市、宇和島市、八幡浜市、新居浜市、西条市、大洲市、伊予市、四国中央市、西予市、東温市、上島町、久万高原町、松前町、砥部町、内子町、松野町、鬼北町、愛南町 | ||
| 高知県 | 高知県、安芸市、香美市、中土佐町、津野町 | ||
| 福岡県 | 福岡県、北九州市、福岡市、飯塚市、柳川市、八女市、筑後市、大野城市、宗像市、うきは市、嘉麻市、みやま市、遠賀町、桂川町、添田町 | ||
| 佐賀県 | 佐賀県、唐津市、多久市、伊万里市、武雄市、小城市、嬉野市、神埼市、吉野ヶ里町、基山町、上峰町、玄海町、有田町、大町町、白石町 | ||
| 長崎県 | 長崎市、佐世保市、島原市、諫早市、松浦市、五島市、西海市、雲仙市、東彼杵町 | ||
| 熊本県 | 熊本市、八代市、山鹿市、宇土市、宇城市、玉東町、南関町、御船町、益城町 | ||
| 大分県 | 大分市、佐伯市、臼杵市、豊後大野市、由布市、国東市 | ||
| 宮崎県 | 宮崎市、都城市、西都市、三股町、国富町、木城町、日之影町 | ||
| 鹿児島県 | 枕崎市、出水市、薩摩川内市、日置市、曽於市、霧島市、南九州市、伊佐市、姶良市、さつま町、大崎町、東串良町、屋久島町 | ||
| 沖縄県 | 南城市 | ||
| ※住宅金融支援機構のサイトはこちら | |||
なお、細かい支援の内容は地方公共団体によって異なるため、これらの地域に住むことを考えている人は事前に各地方公共団体に相談しよう。
長野県では最高200万円の助成金
長野県が実施している「信州健康エコ住宅助成金」制度は、フラット35の金利割引だけでなく、高い住宅性能を有し、県産木材を使用した住宅を新築する場合、40万円～200万円の助成金が給付される。
長野県では、「断熱性能を高めることで、冬温かく夏涼しいだけではなく、ヒートショックが予防され健康に、また光熱費が少ないエコな暮らしになります。信州の木の香る、あたたかく快適な住まいで、健康・エコに暮らしましょう！」と推奨している。なお、予算に到達しだい、締め切られることもあるので、早めに申し込むのが得策だ。
千葉県松戸市は、最大100万円の補助金
千葉県松戸市の「子育て支援事業」だと、「三世代同居等住宅取得支援」という名称で利用者を募集しており、親世帯と同居または近居するために住宅を取得する人が対象となる。フラット35の金利優遇だけでなく、自治体から「最大100万円の補助金」が出るのだが、補助金の交付条件は別途、設定されている。以下は松戸市の「近居型」を利用する際の主な追加条件だ。
・子育て世帯と親世帯が直線で2キロメートル以内に居住
・分譲マンションは専有面積が70㎡以上、戸建て住宅は延べ床面積が95㎡以上
・同居し扶養する子として、中学生以下の子ども（胎児を含む）がいること
全ての人が利用できる訳ではないが、利用できればメリットはかなり大きいので、自分が住む予定の自治体が取り組んでいないか、必ずチェックしたいところだ。今後も対象となる地域は増えていく予定だ。
今後も、取り扱い地域・銀行は拡大される予定なので、注目しておこう。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の金利、手数料を徹底比較！ おすすめの銀行は？
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【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年4月最新 主要銀行版
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
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- 年0.298%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
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- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
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- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。