住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年7月18日公開(2017年7月20日更新)
ザイ・オンライン編集部

フラット35金利が最大0.6%引き下げのチャンス!
「子育て世帯」必見の新制度登場を見逃すな

 フラット35の「優遇金利施策」が変更され、最大で12年間、0.6%も金利が引き下げられることになった。新たに、フラット35「子育て支援型・地域活性化型」が2017年4月にスタートしたほか、従来からの「フラット35S」は10月に優遇金利幅が改訂されることが決まっている。どちらも、これから家を購入する人にプラスになる施策だけに、どう活用すればいいのかを解説しよう。

 はじめに、フラット35の「優遇金利施策」について、表にまとめてみた。

 フラット35は「子育て支援型」などの新優遇策をスタート
 名称 2017年9月まで 10月以降

フラット35「子育て支援型」
フラット35「地域活性化型」
当初5年間金利0.25%引き下げ

フラット35S 当初5年間または10年間
金利0.3%引き下げ
当初5年間または10年間
金利0.25%引き下げ
フラット35リノベ 当初5年間または10年間金利0.6%引き下げ

 新たな施策として、フラット35 「子育て支援型」と、フラット35「地域活性化型」を導入した。一方で、フラット35Sについては、2017年10月以降、金利引き下げ幅が0.3%から、0.25%に縮小されてしまう点は残念な変更といえる。

 また、これらの施策は、以下のような併用が可能なので、金利優遇幅を大きく拡大させるチャンスでもある。

 2つの優遇金利政策を組み合わせれば、最大12年間、0.6%引き下げ
優遇金利政策の組み合わせ方 期間 引き下げ幅
 フラット35「子育て支援型・地域活性化型」
   +
 フラット35S(金利Aプラン)
当初5年間  年0.50% 引き下げ
(9月までは年0.55%引き下げ)
6年~10年目  年0.25% 引き下げ
(9月までは年0.30%引き下げ)
 フラット35「子育て支援型・地域活性化型」
   +
 フラット35リノベ(金利Aプラン)
当初12年間  年0.60% 引き下げ


 上記のように、フラット35「子育て支援型・地域活性化型」とフラット35S(金利Aプラン)を併用した場合、10月1日以降は当初5年間は金利が0.50%引き下げとなり、6年目から10年目は金利が0.25% 引き下げとなる。

 さらに注目したいのは、フラット35「子育て支援型・地域活性型」とフラット35リノベ(金利Aプラン)を併用した場合。単純に両制度の金利引き下げ幅を足すのではなく、当初12年間は、金利が「0.60%」を引き下げるという措置になる。ここまで引き下げられる制度は他になく、非常にお得と考えていいだろう。

【関連記事はこちら!】
ブロガー千日がおすすめの「フラット35」は?実力派4銀行をガチで徹底比較!

子育て中の人や、地方に住宅を購入したい人に注目の新制度

 4月にスタートした 「子育て支援型・地域活性化型」のフラット35とは、「子育て世帯への支援」や、「地域活性化」などに積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して実施する。フラット35の金利が当初5年間、年0.25%引き下げられるだけでなく、各自治体から補助金ももらえるというありがたい制度だ。

 「子育て世帯への支援」は、各自治体が設定した年齢の子供を持つ世帯が、その自治体で新たに住宅を取得する場合に、フラット35の金利が優遇されるだけでなく、補助金も交付されるというもの。親世帯と同居するか、親世帯と近居することを条件とする自治体も多い。

 「地域活性化」とは、UIJターンを契機として住宅を取得する場合などに、フラット35の金利を優遇するだけでなく、補助金を交付するというもの。

 フラット35の金利は、当初5年間、年0.25%引き下げられる。例えば、2017年7月のフラット35の金利1.09%の場合、金利は0.84%となる。ただし、これは新規借入にのみ適用され、借り換えには利用できない。なお、補助金については、各自治体が独自に決めているので、金額は一定ではない。

 またこの制度は、住宅金融支援機構によって認められた事業を行う地域のみが対象で、すべての地域で実施されているわけではない。また、各自治体で独自の基準を設けている。制度が利用できる地域は以下の通りだ(2017年7月3日時点)。

 フラット35「子育て支援型」の対象地域
北海道 江別市
岩手県 気仙郡住田町
宮城県 伊具郡丸森町
山形県 山形県
茨城県 筑西市
群馬県 吾妻郡中之条町
栃木県 栃木市
小山市
埼玉県 蕨市
秩父郡長瀞町
千葉県 松戸市
神奈川県 横浜市
山梨県 都留市
北杜市
長野県 下伊那郡高森町
静岡県 浜松市
富山県 射水市
石川県 金沢市
羽咋市
かほく市
福井県 福井市
敦賀市
丹生郡越前町
三方郡美浜町
岐阜県 岐阜県
高山市
飛騨市
愛知県 西尾市
岩倉市
三重県 四日市市
名張市
伊賀市
大阪府 貝塚市
岡山県 高梁市
広島県 広島市
呉市
安芸郡坂町
山県郡安芸太田町
山口県 山口県
防府市
徳島県 吉野川市
福岡県 福岡県
大牟田市
八女市
宗像市
佐賀県 佐賀県
三養基郡基山町
 フラット35「地域活性化型」の対象地域
北海道 夕張市
上川郡当麻町
岩手県 一関市
気仙郡住田町
宮城県 白石市
大崎市
伊具郡丸森町
秋田県 秋田県
雄勝郡羽後町
栃木県 栃木市
小山市
埼玉県 秩父郡長瀞町
長野県 下伊那郡高森町
富山県 魚津市
中新川郡立山町
福井県 福井市
岐阜県 岐阜県
高山市
飛騨市
三重県 四日市市
名張市
伊賀市
大阪府 貝塚市
岡山県 津山市
高梁市
広島県 呉市
安芸郡坂町
山県郡安芸太田町
福岡県 北九州市
八女市
大分県 大分市
※住宅金融支援機構のサイトはこちら

 なお、細かい支援の内容は地方公共団体によって異なるため、これらの地域に住むことを考えている人は事前に各地方公共団体に相談しよう。

 例えば、千葉県松戸市の「子育て支援事業」だと、「三世代同居等住宅取得支援」という名称で利用者を募集しており、親世帯と同居または近居するために住宅を取得する人が対象となる。住宅ローンの金利優遇だけでなく、自治体から「最大100万円の補助金」が出るのだが、補助金の交付条件は別途、設定されているので、詳細は各自治体に確認しよう。以下は松戸市の「近居型」を利用する際の主な追加条件だ。

・子育て世帯と親世帯が2キロメートル以内に居住
・分譲マンションは専有面積が70㎡以上、 戸建て住宅は延べ床面積が95㎡以上
・同居し扶養する子として、中学校以下の子ども(胎児を含む)がいること

 すべての人が利用できる訳ではないが、利用できればメリットはかなり大きいので、自分が住む予定の自治体が取り組んでいないか、必ずチェックしたいところだ。今後も対象となる地域は増えていく予定なので、興味がある人は住宅金融支援機構や自治体のホームページをチェックしよう。

「フラット35S」「フラット35リノベ」は引き続き実施!

 「フラット35S」は、質の高い住宅を購入する際に金利が当初5年間、または10年間引き下げられるものだ。従来からある制度で、制度変更により、金利引き下げ幅は「0.30%」から、「0.25%」になる。

 「フラット35S」の対象となる住宅は、「省エネルギー性に優れた住宅」・「耐震性に優れた住宅」・「耐久性・可変性に優れた住宅」・「バリアフリー性に優れた住宅」の4つ。新築住宅の大半はこれらの基準を満たしているので、金利の引き下げはかなり魅力的だ。

 金利引き下げが0.30%から0.25%と割引が少なくなるので、今のうちに家を買った方がお得に見えるが、実はそうではない。10月1日より、団体信用生命保険の制度も変更され、保険料は実質割引となるので、総支払額で考えると、10月以降の方がお得となる。詳しくは下の関連記事を見てほしい。

【関連記事はこちら】
フラット35なら2017年10月以降の申し込みがお得!『団信』を実質値下げする上に、保障内容も拡充

 それらをふまえて、借入金額3000万円、借入期間35年でフラット35S(金利Aプラン)を借りた場合のシミュレーションをしたものが下表だ。

 新旧フラット35Sではどちらがお得?
  旧フラット35S
(~2017年9月)
新フラット35S
(10月~)
金利
(1年~10年)
0.79% 1.12%
金利
(11年~35年)
1.09% 1.37%
団体信用生命保険 202万円
総返済額 3747万円
 
3726万円
21万円お得!
※金利水準が同じケースを想定し、金利が10年間割引される「金利プランA」で比較。借入金額3000万円、借入期間35年、機構団信(新機構団信)に1人で加入した場合で試算。事務手数料は借入額×0.66%を採用。

 新旧のフラット35Sを比較すると、金利水準がすっと変化しないという前提では、10月1日以後に契約するだけで総支払額が約21万円も変わることがわかった。これは、ばかにできない金額だろう。

 さらに団信が制度変更により、保障内容も拡大される。フラット35Sの借り入れを考えている人は、10月1日まで契約を待っても損はないだろう。

 また、「フラット35リノベ」も継続となる。フラット35リノベは、中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合や、性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に金利の優遇が行われるというもので、フラット35の金利から「0.6」%も引き下げられる。例えば2017年7月の金利1.09%の場合、金利は0.49%と他に見ない安さだ。住宅のリフォームを考えている人にとって、フラット35リノベの継続は朗報だろう。

【関連記事はこちら】
住信SBIネット銀行の保障拡充記念!? 「全疾病保障団信」って本当にお得か分析

将来、金利が上がればお得!?アシューマブルローンとは?

 新たな施策として、長期優良住宅を対象に、「アシューマブルローン」の導入が決定した。「アシューマブルローン」とは、フラット35Sを借りて購入した住宅を売却する際に、返済中の住宅ローンを1回だけ住宅購入者へ引き継ぐことができるというまったく新しい制度だ。

 住宅購入者は、前に住んでいた人の利用していたフラット35Sの金利を引き継ぐことができる。つまり、購入時に金利が上がっていた場合、以前の安い金利のまま住宅ローンを借りられるのだ。

 一方で、売り手にとってもメリットがある。フラット35の金利が上昇したときに住宅を売却すれば、他の物件に比べて高額で売却できるかもしれないのだ。今後、金利がどのように変動していくかはわからないので、必ずしもお得に売却できるとは限らないが、こうした恩恵を受けられるのはありがたい。

 取り扱い銀行は地方の金融機関が多く、全国展開している金融機関では「日本住宅ローン株式会社」や「日本モーゲージサービス株式会社」など数が少ない。また、不確定な要素も多いので、将来住宅を購入する、売却するというときは住宅ローンの専門家やファイナンシャルプランナーに相談するのが良いだろう。

フラット35の制度変更のまとめ

 以上がフラット35の制度変更の概要だ。重要なポイントを簡単にまとめておこう。

「子育て世帯」、「UIJターン世帯」は、「子育て支援型・地域活性化型」を利用できるかチェック

「中古住宅を購入してリフォームする世帯」は、「フラット35リノベ」を利用できるかチェック

 フラット35「子育て支援型・地域活性化型」は、「フラット35S」や「フラット35リノベ」との併用が可能であり、フラット35がよりお得になることは間違いない。今後も、取り扱い地域・銀行は拡大される予定なので、注目しておこう。

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