フラット35の制度が10月から変わる!! 「機構団信」などの制度変更等の影響は?

週刊ダイヤモンド別冊 『資産価値を維持できるマンションの条件』発

フラット35の制度が10月から変わる!!
「機構団信」などの制度変更等の影響は?
ファイナンシャルプランナー 浅井秀一(ストックアンドフロー代表)

著者・コラム紹介
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自分にとって無理のない物件価格や返済額の算出法、家を買う際に知っておきたい住宅ローンや税金、各種制度の知識などを紹介しよう。役立つ情報を活用し、少しでもお得に安全にマイホームを手に入れてほしい。

10月以降の申込みから、
「団信」が制度改正

 民間住宅ローンでは、団体信用生命保険(以下、団信)への加入が借入れの必須要件となる。

 一方、住宅金融支援機構と民間金融機関等とのコラボレーションタイプのローンである「フラット35」では、団信への加入は任意。このローンを借りて団信に加入する場合、現在は「機構団信特約料」という保険料を返済終了まで毎年支払っていく。

 しかし、10月以降の申込みでは制度が変わり、民間住宅ローンと同様に団信の負担は毎回の返済額に含まれることになった。団信の負担も少し軽減される。

 9月末までの申込みでは、団信特約料の負担を金利に換算すると年0.36%程度だが、10月以降は0.28%。死亡・高度障害のみを保障する一般の団信に加入する場合を例に挙げると、実質金利では0.08%の引き下げに相当する(図表1参照)。

 この「金利内包化」により、フラット35の融資金利(団信込み)が高くなったという勘違いはしないでいただきたい。

 ちなみに、ガンなども保障する「3大疾病保障付団信」や、収入合算を利用して借りた場合に加入できる「デュエット(夫婦連生型団信)」についても、10月以降の負担は現在より軽減される。

 ただし、団信に加入しない人は、実質的な金利引き上げとなるので注意が必要だ(図表1)。

 以上の見直しは、フラット35の「申込み日」を基準に適用される。見直しによるメリットを、図表2で例示した。返済期間などで数字は変わるが参考にしてほしい。

 団信に加入しない場合等を除き、フラット35の申込みは10月以降にすべきだろう。

 なお、10月以降はフラット35と民間住宅ローン(全期間固定金利型)の比較がラクになる。

 まず、フラット35と同じように、「定率タイプの融資事務手数料(融資額×2.16%)がかかり、保証料は不要」という民間住宅ローンなら、基本的には融資金利を比較して選べばよい。

 また、多くの金融機関が採用している「融資事務手数料は定額タイプ(3万2400円など)だが、保証料が必要」という場合でも、返済期間が30〜35年なら、「定率タイプの融資事務手数料」と「外枠方式(=一時金で支払う方式)の保証料」の全額は同じくらいなので、表示されている融資金利で比べてよいだろう。

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