住宅ローン相談室
【第6回】 2017年9月29日公開(2017年9月29日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

住宅ローン申し込みで、入力項目は全部埋めるべき?
借り換え手続きでよくある「4つの疑問」とは

住宅ローンの借り換え手続きは面倒なことがいっぱいです。手続きには、「現在の契約の把握」「住宅ローン選び」「必要な資料の収集」「契約手続き」といった4つの山場があり、悩んだり、迷うことも多いでしょう。そこで、書籍「住宅ローンマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、住宅ローン借り換えで困っている人、悩んでいる人の相談に乗ってくれました。

まずは「返済予定表」「契約書」を見つけ、
現在の契約内容を正確に把握する

相談内容:
読者A 借り換えの時に必要な「返済予定表」「住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)」が見つからないんです。

 室長の淡河  住宅ローンの借り換えを検討するにあたって、最初に必要なのは、「現在の住宅ローンの契約内容」を正確に把握することです。「5年固定だと思っていたのに、気づかないうちに固定期間が終わって変動金利になっていた」という人や、「住宅ローン残高や残りの返済期間がよく分からない」という人は珍しくありません。これでは、借り換えによってメリットが発生するかどうか、分かりません。

 そこで現状を把握するには、「返済予定表」「住宅ローン契約書」が必要です。この2つは、借り入れの際に銀行が渡してくれます。ただし、期間途中で金利が変更になるタイプを選んだ場合には、固定期間終了後、新たな「返済予定表」が金利が更新されるごとに送付されてきます。

 「返済予定表」「住宅ローン契約書」があれば、固定期間、返済期間、住宅ローン残高といった数字が分かります。こうした数字があれば、住宅ローンの借り換えシミュレーションにすぐ取りかかれます。

 借り換えの申し込み時には必ず提出を求められる書類でもあるので、ちゃんと保管しておくべきですが、見つからなくても心配いりません。現在、住宅ローンを借りている銀行から取り寄せることができます。

 また、「住宅ローン契約書」とは別に優遇金利について書かれた書類も探しておきましょう。借りている住宅ローンが変動金利なら全期間優遇幅が変わらない住宅ローンが多いので問題ありませんが、10年固定などは、固定期間終了とともに、優遇金利幅が変更になることがあるので、優遇内容について記している書類を確認する必要があります。優遇金利は、契約書には書かれておらず、契約時に渡されたチラシに書かれていることもあるので注意しましょう。

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⇒ 住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは? 「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い!

信用できるネットのランキングサイトで
本当にお得な住宅ローン探しを

相談内容:
読者B なるべく低い金利の住宅ローンを探すのに、銀行のホームページを事細かにチェックしているのですが、やればやるほどどこがいいのか分からなくなってきます。

 室長の淡河  面倒な住宅ローン探しをラクにしてくれるのがネット上に多数ある、住宅ローン比較サイト・ランキングサイトです。

 比較サイト・ランキングサイトは星の数ほどありますが、おすすめは私が監修しているザイ・オンラインの住宅ローン実質金利ランキングです。

【関連記事はこちら】
⇒ 本当にお得な住宅ローンは? 住宅ローン実質金利ランキング(借り換え)
⇒ 住宅ローン比較は「実質金利」で! 隠された“コスト”を炙り出し、安い住宅ローンを見つけ出す最強ツール!

 多くの比較サイト・ランキングサイトは、「表面(店頭)金利」でしか比較していません。そのため、手数料、保証料などが高い商品だと、総支払額では割高になってしまうケースがあります。一方、ザイ・オンラインは、銀行が実際に貸し出す「表面金利」だけでなく、手数料、保証料といった諸費用なども勘案した「実質金利」を算出して掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを探すのに役立ちます。

 また、3、4行しか掲載されていないランキングサイトがありますが、比較、検討するには数が少なすぎます。また、「1位A銀行、2位B銀行」など、銀行ごとのランキングになっているサイトもありますが、これはほとんど参考になりません。住宅ローンの金利タイプには、変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などがあります。同じ銀行でも、力を入れている金利タイプと、そうでないものがあるので、銀行ごとのランキングには意味がないのです。「変動金利ランキング」など、金利タイプごとのランキングのほうが信頼度は高いといえます。

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⇒ 乱立する住宅ローン比較サイトを上手に使うためのノウハウを教えて!

確定申告をしていれば、「所得税の納税証明書」が必要!
区役所ではなく、税務署でもらってくること

相談内容:
読者C ともかく揃えなければならない書類がいっぱいあって、あちこちに出向かなければいけないでしょ。そんな時間がないんですよ。

 室長の淡河  住宅ローンの申し込みに必要な書類は大きく分けると2種類あります。ひとつは、住宅ローン契約書、工事請負契約書、免許証のコピーなど、「自分が持っている書類」。もうひとつは、登記簿や所得税の納税証明書、印鑑証明など、「各所に取りに行かなければならない書類」です。

 「自分が持っている書類」については自分で探すしかありません。

 一方で、「各所に取りに行かなければならない書類」は、委任状があれば、ほとんどの書類は配偶者や司法書士でも受け取ることができます。さらに現在は、登記簿はネットで取り寄せることができます。借り換え時の抵当権の設定等を依頼する司法書士が決まっているのなら、書類の取り寄せについてもお願いしてしまう手もあります。

 気をつけたいのは、銀行のホームページなどに記載されている必要書類をきちんと読み込み、正しい書類を用意することです。

 確定申告をしている人の場合、借り換えに必要なのは「税務署でもらう所得税の納税証明書」が必要になりますが、なかには「住民票をもらうついでに区役所でもらってきました」と、「住民税の納税証明書」を間違えて提出してしまう人はめずらしくありません。納税証明書は、「その1」から「その4」までありのですが、住宅ローン借り換えの手続きに必要なのは「その1」と「その2」。「その1」だけでは再び税務署に取りに行かなければならなくなります。

 一方、会社員の場合、源泉徴収票と課税証明書(住民税決定通知書)の提出が必要になります。正しい書類でないと審査が始まりませんので、くれぐれも注意が必要です。

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⇒ 住宅ローンの借り換えにライターが挑戦!【第4回】最終的にライターが選んだ銀行とは?

大半の銀行が、手続きで銀行に行く必要なし!
ネット入力で慌てないよう、書類を揃えておこう

相談内容:
読者D 借り換えの手続きのためとはいえ、仕事を抜け出したり、有休をとったりして銀行に行かなければならないと思うと、ついつい気がひけるんですよね。

 室長の淡河  先日、主なメガバンクやネット銀行など15行の申し込み手続きについて調べたところ、そのすべてが、ネットと郵送などでも申し込み・契約手続きができるようになっていました。

 それも、銀行に行くのは「契約時の1回だけ」というところが3行で、残りの12銀行は、申し込み・契約時のいずれも、銀行に行く必要がないのでです。三菱信託銀行、じぶん銀行は郵送でのやり取りさえないという、完全にネットのみの受付です。必要書類は、画像として送信します。もはや、店頭には来てくれるなというスタンスです。忙しい人には便利な世の中になりました。

 ただし、便利なネットにも、落とし穴があります。1人で入力項目欄を埋めていかなければならないため、「何を書いたらいいかわからない」と悩むことがあるからです。多くの人が悩むのが、次の3つの入力項目です。

「申し込み手続きの『延べ床面積』で小数点以下は入力できない場合は、切り捨てるのが基本」
「建築申請書と登記簿の延べ床面積が違っている場合は、登記簿の数字を書く」

 こうした知識がないと判断がつかない項目も少なくありません。

 また、入力時に注意したいのは、事前に、銀行のホームページに記載されている必要書類を揃えておくことです。入力すべき項目が分からず、そこで手を止めってしまうと画面がタイムアウトしてしまい、最初から記入し直すことになりかねません。また、入力中に記入方法が分からず、空欄ができてしまう場合は、とりあえずダミーの数字を記入し、先に進めてください。

 最近は、記入の途中で保存できるホームページもでてきましたが、最終画面にたどりつかないと保存できない銀行もまだあります。源泉徴収票をなくしてしまい、会社に再発行をお願いしている最中でも、ひとまず記憶している数字をダミーで入力しておき、書類が手に入ってから正しいものを記入すればOKです。

 書類を揃えるのには時間がかかるため、「揃ってから一気に書き上げよう」というのは現実的ではありません。分かるところから記入し、不明箇所はダミーで埋めておくのが効率的です。ただし、あとで正しい数字に入れ替えるのをお忘れなく。

 最近は、便利な新しいサービスも登場しています。りそな銀行は入力をチャットでサポートするサービスがあります。分からないことがあれば、気軽にチャットで聞くことができるのです。こうした取り組みが広がれば、ますます入力が簡単になりそうです。

【関連記事はこちら】
⇒ [りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料・特徴は?]

変動金利の500万人が借り換えのチャンス!
半数は自分が対象だと気付いていない

 今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から、「借り替え手続きで代表的な4つ悩み」について抜粋して紹介しました。あれやこれやを揃えなければならず面倒に感じる手続きも、ネットを活用し、手順を踏まえて整理していくとスムーズに運びます。著書では、具体的な方策を含めた実用例を多数紹介しています。

淡河範明さんの新刊
住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術が発売中!

「住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術」は、住宅ローンコンサルタントの淡河氏が6000件を超える相談から得た実践的なノウハウが詰め込まれている

2016年2月のマイナス金利導入で、それ以前に変動金利で借入をしていた約500万人は、借り換えによってローン総額を減らすことができるようになりました。ところが、その半数近くの人は自分が対象者だと気付いていません。「借り換えをしない=目の前に現金100万円が落ちているのに拾わないようなもの」でしょう。そこで「トクする借り換え術」を実例を交えながら、わかりやすく紹介しています。著者の淡河さんは、ホームローンドクター株式会社代表であり、成功報酬型の住宅ローンのコンサルタントとして6000件を超える相談実績があります。「どのFPよりも住宅ローンの仕組みにも金利動向にも詳しい」と自負しています。

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【関連記事はこちら】
⇒ 住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 金利だけを見て決めたら絶対に後悔する!

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>>【2017年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
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【2017年10月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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