住宅ローン相談室
【第8回】 2017年10月12日公開(2018年4月13日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

住宅ローンの借り換え手続きに「半年」もかかった!?
時間を短縮するなら、3タイプの銀行に申し込もう

住宅ローンを借り換えようと銀行に申し込んだものの、1カ月近くも審査で待たされた挙句、結局NGとなり、また一から手続きをやり直す。こうした問題に直面しないよう、タイプの異なる3つの銀行に同時に申し込むのがおすすめです。書籍「住宅ローン借り換えマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、スピーディで、悔いの残らない借り換え先を選ぶためのアドバイスをくれました。

審査基準は銀行ごとに異なるもの、
複数の銀行への申し込みでスピードアップを

相談内容(1):
読者 住宅ローンの借り換えの審査って結構時間がかかりますよね。で、そこがダメだったらまた一からやり直し。時間が過ぎていくばかりです。スピードアップする方法はありませんか?

 室長の淡河  特に、金利の安い銀行は希望者も多く、借り入れ希望者を選り好みできるため、収入面で安定している公務員などでない限りは、審査に時間がかかります。

 借り換えをスピードアップするのに最も効果的な方法が、第一希望だけでなく、第二、第三希望くらいまで、同時期に複数の銀行へ申し込みをしておくことです。

 本審査が終わるまで1カ月以上かかる銀行は多い。この銀行がダメだったらまた別の銀行に申し込み直して、ダメだったらまた次…、などとやっているうちに、あっという間に半年が経過してしまったというケースは珍しくありません。

 住宅ローンの金利は、申し込み時点の金利が適用されるのではなく、実際の借り入れ時(融資実行時)の金利が適用される銀行が大半です。これでは、いくら低い金利の銀行を探しても、借りるころには状況が大きく変わってしまっている可能性があり、これまでの努力が水の泡になってしまいます。

 だからこそ、複数の銀行へ同時に申し込んでおくことが重要になってくるのです。手間と感じるかもしれませんが、そうすることで、融資実行時に最も低い金利で借りられる可能性が高くなります。

【関連記事はこちら】
>> 住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!

審査期間や審査の厳しさは銀行によって違うので、
「メガ、ネット、フラット35」に同時に申し込もう

相談内容(2):
読者 複数の銀行の同時に申し込んだ方が良いということは分かったんですけど、住宅ローンを扱っている金融機関はたくさんあります。どのように選んでいけばいいのでしょうか?

 室長の淡河  複数の銀行に住宅ローンを申し込む場合、銀行選びのポイントは、「タイプの異なる銀行を選ぶこと」です。審査にかかる期間や審査の通りやすさは銀行ごとに異なり、主に次の3タイプに分けられます。

①メガバンク系

 敷居が高いイメージのあるメガバンクですが、意外にも審査スピードは早く、審査に落ちる可能性もそれほど高くありません。メガバンクは職員数が多く、また積極的に住宅ローンを積み上げたいと考えているところも多いため、審査基準が比較的緩いのです。

②ネット銀行・信託銀行系

 実店舗を持たないネット銀行や、ローンの申し込みをネット限定にしている信託銀行は、いずれも店舗数が少なく、職員数も多くないため経費がかからず、その分金利を安く設定することが可能になります。

 それだけに人気が高く、審査に2、3カ月かかるということもざら。さらに、融資が下りたとしても満額は無理というケースがよく見られます。

③フラット35

 短期の金利商品はありませんが、全期間固定金利の安さは特筆すべきものです。また、審査のスピードは比較的早く、個人事業主や転職してから間もない人でも受け入れることで、顧客獲得を狙っています。

 ネット銀行・信託銀行系ばかりだと全滅の可能性がありますし、メガバンクばかりだと審査は通るものの、借り換えメリットに差がなく複数申し込む意味が少なくなってしまいます。

 もし、あなたが個人事業主であったり転職したてだったりする場合には、フラット35なども選択肢に入れて保険をかけておくと、金利探しやシミュレーションにかけた時間と手間を無駄にせずに済むでしょう。

 以上の3タイプの銀行にそれぞれ申し込んでおけば、まず間違いなく借り換えることができ、また借り換えに時間がかかるということもないではずです。

【関連記事はこちら】
>> 年収1000万円でも住宅ローン審査に落ちる? 住宅ローンの審査基準を作った元銀行マンが、知られていない「5つの新常識」を解説!

金利は日に日にアップデート、
損をしないためにスピード重視で決める

相談内容(3):
読者 3タイプの銀行を選ぶのはわかりましたが、第三希望の審査が先に決定した場合は、どうすればいいですか?

 室長の淡河  最初に審査結果が出た銀行に決めてください。金利の安さは重要ですが、審査が速いというのも一つの価値です。

 すでにA銀行の審査に通っていたとして、もっと金利の安いB銀行の審査を待っていたところ、結局通らずに断念。すぐにA銀行に借り換えを申し込んだが融資実行日が月をまたいでしまい、金利が上がってしまった……というケースもあり得ます。

 大半の人は、住宅ローンの借り換えによって毎月支払額、総支払額を抑えることができます。メリットを無理に最大化しようとして、それなりの条件の借り換えチャンスを逃してしまうのは非常にもったいない。私は、「審査結果が最初に出たものに決める」ことをおすすめしています。

 ただし、月末になると、ソニー銀行、楽天銀行が翌月の金利を発表するほか、フラット35の金利も住宅金融支援機構祭の金利が発表されることで大体予測がつきます。とはいえ、なかなか正確に予測するのもスキルが必要なので、住宅ローンの専門家に相談するのもいいかもしれません。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から抜粋して紹介しました)

【関連記事はこちら】
>> 翌月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35など、人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

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ホームローンドクター代表・淡河範明

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代表・淡河範明

日本興業銀行(現みずほ銀行)、米国系証券会社を経て2006年にホームローンドクター設立。延べ5000件の住宅ローンのコンサルティング実績がある。
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表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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