住宅ローン相談室
【第8回】 2017年10月12日公開(2017年10月13日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

住宅ローンの借り換え手続きに「半年」もかかった!?
時間を短縮するなら、3タイプの銀行に申し込もう

住宅ローンを借り換えようと銀行に申し込んだものの、1カ月近くも審査で待たされた挙句、結局NGとなり、また一から手続きをやり直す。こうした問題に直面しないよう、タイプの異なる3つの銀行に同時に申し込むのがおすすめです。書籍「住宅ローン借り換えマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、スピーディで、悔いの残らない借り換え先を選ぶためのアドバイスをくれました。

審査基準は銀行ごとに異なるもの、
複数の銀行への申し込みでスピードアップを

相談内容(1):
読者 住宅ローンの借り換えの審査って結構時間がかかりますよね。で、そこがダメだったらまた一からやり直し。時間が過ぎていくばかりです。スピードアップする方法はありませんか?

 室長の淡河  特に、金利の安い銀行は希望者も多く、借り入れ希望者を選り好みできるため、収入面で安定している公務員などでない限りは、審査に時間がかかります。

 借り換えをスピードアップするのに最も効果的な方法が、第一希望だけでなく、第二、第三希望くらいまで、同時期に複数の銀行へ申し込みをしておくことです。

 本審査が終わるまで1カ月以上かかる銀行は多い。この銀行がダメだったらまた別の銀行に申し込み直して、ダメだったらまた次…、などとやっているうちに、あっという間に半年が経過してしまったというケースは珍しくありません。

 住宅ローンの金利は、申し込み時点の金利が適用されるのではなく、実際の借り入れ時(融資実行時)の金利が適用される銀行が大半です。これでは、いくら低い金利の銀行を探しても、借りるころには状況が大きく変わってしまっている可能性があり、これまでの努力が水の泡になってしまいます。

 だからこそ、複数の銀行へ同時に申し込んでおくことが重要になってくるのです。手間と感じるかもしれませんが、そうすることで、融資実行時に最も低い金利で借りられる可能性が高くなります。

【関連記事はこちら】
>> 住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!

審査期間や審査の厳しさは銀行によって違うので、
「メガ、ネット、フラット35」に同時に申し込もう

相談内容(2):
読者 複数の銀行の同時に申し込んだ方が良いということは分かったんですけど、住宅ローンを扱っている金融機関はたくさんあります。どのように選んでいけばいいのでしょうか?

 室長の淡河  複数の銀行に住宅ローンを申し込む場合、銀行選びのポイントは、「タイプの異なる銀行を選ぶこと」です。審査にかかる期間や審査の通りやすさは銀行ごとに異なり、主に次の3タイプに分けられます。

①メガバンク系

 敷居が高いイメージのあるメガバンクですが、意外にも審査スピードは早く、審査に落ちる可能性もそれほど高くありません。メガバンクは職員数が多く、また積極的に住宅ローンを積み上げたいと考えているところも多いため、審査基準が比較的緩いのです。

②ネット銀行・信託銀行系

 実店舗を持たないネット銀行や、ローンの申し込みをネット限定にしている信託銀行は、いずれも店舗数が少なく、職員数も多くないため経費がかからず、その分金利を安く設定することが可能になります。

 それだけに人気が高く、審査に2、3カ月かかるということもざら。さらに、融資が下りたとしても満額は無理というケースがよく見られます。

③フラット35

 短期の金利商品はありませんが、全期間固定金利の安さは特筆すべきものです。また、審査のスピードは比較的早く、個人事業主や転職してから間もない人でも受け入れることで、顧客獲得を狙っています。

 ネット銀行・信託銀行系ばかりだと全滅の可能性がありますし、メガバンクばかりだと審査は通るものの、借り換えメリットに差がなく複数申し込む意味が少なくなってしまいます。

 もし、あなたが個人事業主であったり転職したてだったりする場合には、フラット35なども選択肢に入れて保険をかけておくと、金利探しやシミュレーションにかけた時間と手間を無駄にせずに済むでしょう。

 以上の3タイプの銀行にそれぞれ申し込んでおけば、まず間違いなく借り換えることができ、また借り換えに時間がかかるということもないではずです。

【関連記事はこちら】
>> 年収1000万円でも住宅ローン審査に落ちる? 住宅ローンの審査基準を作った元銀行マンが、知られていない「5つの新常識」を解説!

金利は日に日にアップデート、
損をしないためにスピード重視で決める

相談内容(3):
読者 3タイプの銀行を選ぶのはわかりましたが、第三希望の審査が先に決定した場合は、どうすればいいですか?

 室長の淡河  最初に審査結果が出た銀行に決めてください。金利の安さは重要ですが、審査が速いというのも一つの価値です。

 すでにA銀行の審査に通っていたとして、もっと金利の安いB銀行の審査を待っていたところ、結局通らずに断念。すぐにA銀行に借り換えを申し込んだが融資実行日が月をまたいでしまい、金利が上がってしまった……というケースもあり得ます。

 住宅ローンの借り換えは、大半の人が借り換えによって毎月支払額、総支払額を抑えることができます。メリットを無理に最大化しようとしてそれなりの条件の借り換えチャンスを逃してしまうのは非常にもったいない。私は、「審査結果が最初に出たものに決める」ことをおすすめしています。

 ただし、月末になると、ソニー銀行、楽天銀行が翌月の金利を発表するほか、フラット35の金利も住宅金融支援機構祭の金利が発表されることで大体予測がつきます。翌月の金利が下がるような見込みがある場合は、翌月まで待ってみてもいいでしょう。

【関連記事はこちら】
>> 翌月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35など、人気商品の来月の金利は上がる?下がる?
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変動金利の500万人が借り換えのチャンス!
半数は自分が対象だと気付いていない

 今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』の、「タイプの異なる『3つの銀行』に同時に申し込む」から抜粋して紹介しました。面倒な手続きを乗り越えて、いざ申し込んでも審査で落ちたら、別の銀行で、また、最初からやり直しでは、手間も時間もかかってしまいます。著書では、そんな悩みを解決する様々な方法を紹介しています。

淡河範明さんの新刊
住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術が発売中!

「住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術」は、住宅ローンコンサルタントの淡河氏が6000件を超える相談から得た実践的なノウハウが詰め込まれている

2016年2月のマイナス金利導入で、それ以前に変動金利で借入をしていた約500万人は、借り換えによってローン総額を減らすことができるようになりました。ところが、その半数近くの人は自分が対象者だと気付いていません。「借り換えをしない=目の前に現金100万円が落ちているのに拾わないようなもの」でしょう。そこで「トクする借り換え術」を実例を交えながら、わかりやすく紹介しています。著者の淡河さんは、ホームローンドクター株式会社代表であり、成功報酬型の住宅ローンのコンサルタントとして6000件を超える相談実績があります。「どのFPよりも住宅ローンの仕組みにも金利動向にも詳しい」と自負しています。

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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