住宅ローン相談室
【第10回】 2017年10月21日公開(2018年4月13日更新)
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淡河範明

年収不足で、住宅ローンを借り換えできない?!
収入合算、返済期間延長の裏技を使おう!

「収入が大幅に減少していまい、住宅ローンの返済が厳しい」。そんな時こそ、毎月の住宅ローン支払額を圧縮できる「借り換え」が役に立ちますが、実際には年収不足に陥って借り換えできないこともあります。そこで、書籍『住宅ローンマジック』の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換え時の審査に不安を覚える人のために、「収入合算」と「返済期間延長」という裏技を紹介します。

返済負担率の仕組みを知って、
借り換えが可能かどうか判断しよう

相談内容:
読者 会社の業績が思わしくなく、予定していたボーナスが支給されるかどうか分かりません。住宅ローンの返済にも影響が出てきそうです。

 室長の淡河  勤めている会社の業績の悪化や、転職したことなどにより、最初に住宅ローンを申し込んだときより収入が減ってしまう人もいます。

 こういう時こそ、金利の低い住宅ローンに借り換えをして少しでも月々の返済額を減らしたい。でも、「年収が減少したことで、審査に落ちるのではないか」と頭を痛めている人も多いでしょう。

 ここで、住宅ローンの審査の仕組みについて、解説しましょう。

 審査で重要なウエイトを占めるのが、返済負担率です。返済負担率とは、年収(税込み)に占める年間返済額の割合のことです。以下が代表的な返済負担率です。

 返済負担率は、年収に左右される!
 金融機関・商品名 年収 返済負担率
(年間返済額÷年収)
 フラット35 400万円以上 35%以内
400万円以下 30%以内
 一般の銀行
(平均的な返済負担率)
400万円以上 35~40%以内
400万円未満
200万円以上
30%以内
200万円未満 25%以内

 実は、この返済負担率の具体的基準を公表している金融機関は少なく、オープンにしている銀行・金融機関としては、住宅金融支援機構「フラット35」が有名です。フラット35は、年収400万円以上なら返済負担率は35%以内、年収400万円以下なら30%以内と設定しています。

 一般の銀行では、年収400万円以上なら返済負担率は35~40%以内、年収200万円以上400万円未満なら30%以内、年収200万円未満なら25%以内といったところが多いようですが、基準は各銀行によって異なります。

 この返済負担率が確定すれば、申込者の年間返済額が算出できます。そこからマイカーローンやキャッシングなど、他のローンの返済額を差し引いた金額が、「住宅ローンの返済に充てられる金額」と判断します。

 減収になったとはいえ、収入が安定していて、この「住宅ローンの返済に充てられる金額」が、借り換え予定の住宅ローンの年間返済額に収まっているのであれば、問題なく審査に通ることが多いようです。

 頭から「給与が下がったから借り換えできない」と決めつけず、返済負担率から、「住宅ローンの返済に充てられる金額」を割り出して、借り換え予定の住宅ローンの返済額と比べてみましょう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは? 審査の専門家が、銀行内部の計算法を公開。年収別に、本当に借りられる額を試算してみた!

家族や親族との収入合算で、
借り換え可能額を増やせる

 では、年収不足で、借り換えが難しいはどうすればいいのでしょうか。1つ目の「裏技」として、配偶者や直系親族などとの「収入合算」を検討してみましょう。

 収入合算できる金額は銀行により、さまざまです。「申請者(夫)本人の収入の2分の1まで」「妻の収入の2分の1まで」「妻の収入全額」など、基準はかなり違います。ネットで調べても記載していないことが多いので、電話等で確認してください。

 また、ほとんどの銀行で、正社員だけでなく、パート勤務などによる収入でも合算することを認めています。ただし、収入合算する場合は、パートでも年収を証明する源泉徴収票が必要なので、1年以上勤務していることが条件となるでしょう。

 ここで、収入合算の効果を検証してみましょう。夫の年収が400万円で、妻の年収のうち100万円が収入合算できた場合、借入可能額はどのように変化するかシミュレーションしてみました。

 収入合算で、借入可能額が増加
年収 借入可能額
400万円(夫のみ) 2726万円
 500万円(夫婦合算) 3459万円
(733万円アップ)
※ 審査金利3%、借入期間30年、元利均等返済、返済負担率35%で計算

 このケースでは、年収が100万円アップしただけで、借入可能額が733万円もアップしました。年収が減少して借り換えできないという場合は、妻や家族の年収を加算することで、借り換えが可能になる事があります。

 一つ注意しなければならないことは、収入合算の場合、育児休暇や病気による退職などで妻の収入が減ったり途絶えたりすると、一気に返済が滞る可能性が高まる点です。そのため、住宅ローンの返済をしながら、万が一に備えて貯蓄をしておくといった予防策を講じておくべきでしょう。

 さらに、見逃しがちなのが団体信用生命保険(団信)です。団信は、借入金と一体になっているため、借り換えで現在の住宅ローンを完済すると、団信も自動的に解約されてしまいます。借り換えの際に団信に加入できないと、審査で落とされてしてしまうことが多いので、その時点での健康状態が悪ければ、借り換えは断念したほうがいいでしょう。

【関連記事はこちら!】
>> 年収不足で住宅ローンが借りられない時の裏技! 「親子リレーローン」の上手な活用法とは?

収入合算がダメな時も慌てない!
「返済期間の延長」という奥の手もある

 収入合算が難しくても、まだ手はあります。2つ目の「裏技2」は、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみるというものです。

 返済期間を延ばせば、総返済額はアップしてしまいます。しかし、金利の低いローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができるので、返済負担率を押し下げることが可能です。

 ただ、銀行によっては返済期間の延長についての対応はずいぶん異なります。ほとんどの銀行は延長を依頼しても、返済が困難になったと考えて受けません。

 ただし、フラット35は一定の条件に合致する人だけ延長を認めています。一定の条件とは、「35年-住宅ローンの経過期間」が上限となります。申込みをする取扱金融機関によっては、基準が違うこともあるので、アタックしてみる価値はあります。

 また、新生銀行のように延長を原則、受け入れる銀行もあります。今の住宅ローンの残存期間に関わらず、最長35年までの借入期間を設定できるので、返済額を抑えることができます。

 年収不足だからと言って、借り換えが難しい場合は、「収入合算」や「返済期間の延長」といった裏技があるので、検討してみましょう。ただし、総支払額が増加してしまうなどのリスクもあるので、気になる人は住宅ローンの専門家に相談するもいいでしょう。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術から抜粋して紹介しました)

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ホームローンドクター代表・淡河範明

「住宅ローン借り換えクリニック」を運営するホームローンドクター
代表・淡河範明

日本興業銀行(現みずほ銀行)、米国系証券会社を経て2006年にホームローンドクター設立。延べ5000件の住宅ローンのコンサルティング実績がある。
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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.588%
全疾病保障付き
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【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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0.457% 0円 借入額×2.16%
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4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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