住宅ローンの選び方[2018年]
【第16回】 2017年11月20日公開(2018年4月26日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
千日太郎

フラット35を検討するなら、低金利でおすすめの
「スーパーフラット8」と「9」を比較!
金利や借入可能額がどうなるのか徹底解説

住宅ローンのフラット35のなかでも低金利で売っているアルヒの「スーパーフラット」ですが、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」に加えて、頭金が1割以上ですむ「スーパーフラット9」を2017年10月に発売しました。「スーパーフラット8」だと、年収480万円でも5000万円の不動産が購入可能です。一方で「スーパーフラット9」は、頭金が1割でも、通常のフラット35よりも0.05%低い金利が適用されます。両商品は、それぞれどんなタイプの人に合っており、金利や借入可能額はどうなるのか、解説しましょう。

スーパーフラットは頭金と返済負担率がポイント

 全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

 従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。概要は以下の通りです。なお、スーパーフラットは新規借入の人向けの住宅ローンです。

 アルヒのスーパーフラットは2種類ある!
商品名 頭金(手持金) 返済負担率
 スーパーフラット「8」
(金利▼0.10%
2割以上  30%以内(年収400万円未満)
 35%以内(年収400万円以上)
 スーパーフラット「9」
(金利▼0.05%
1割以上  20%以内

 どちらも通常のフラット35よりも、金利が低いのは魅力的ですね。

 しかし、「スーパーフラット8」は、頭金が2割以上も必要な商品です。ここまで頭金を求める住宅ローンは珍しいですね。

 一方の「スーパーフラット9」は頭金が1割以上で済みますが、返済負担率が20%以内となっており、借入可能額がかなり制限されそうです。金利は通常のフラット35に比べて、0.05%低くなっています。他の銀行・金融機関で取り扱っている通常のフラット35は、頭金を1割以上用意しないと金利が上がってしまうという点は一緒ですね。ただし、通常のフラット35の返済負担率は、年収が400万円未満なら30%以内、年収が400万円以上なら、35%以内となっており、借入可能額は多くなります。

 では、この2つの住宅ローンを使うと、実施にはいくらの不動産が購入できるのか、シミュレーションしてみたいと思います。

低金利の住宅ローンは、多くの「頭金」を求められる

 まずは出てくる専門用語を確認しておきましょう。住宅ローンの借入可能額を計算する際に重要なのは、「返済負担率」です。

 「返済負担率」とは年収に対する年間の住宅ローンの返済額の割合です。つまり、返済額のゆとりを示す割合なんですね。住宅ローンの審査を通すには、この割合を一定以下にする必要があるのです。銀行や商品によって違いはありますが、20%から35%程度といったところでしょうか。

 また、ややこしいことに、「低金利」の住宅ローンを借りるには、多くの「頭金」を求められることが多いです。この頭金は住宅の本体価格の一部を現金で支払うというものです。スーパーフラットは、頭金を用意できるくらい余裕がある人だけに、低金利を用意しているということです。

 さらに、家を買うには購入に係る仲介手数料やら税金やらがかかりますよね。また住宅ローンを組むのにも手数料や税金がかかります。例えば4000万円のマンションを購入するのにかかる手数料等がザックリ200万円位でしょうか。すると、資金計画は以下のような感じになりますね。

 4000万円のマンション購入時の資金計画は?
 頭金(手持金) 資金計画
 頭金20%のケース  ローン 3200万円
 頭金 現金800万円
 手数料 現金200万円
 頭金10%のケース  ローン 3600万円
 頭金 現金400万円
 手数料 現金200万円

 4000万円のマンションを購入するには、頭金10%のケースでは、現金として600万円、頭金2割のケースでは現金が1000万円も必要です。

 「そんなに現金を持っていないよ」という声が聞こえてきそうですが、それだけ現金・預金をしている人は支払い能力も高いと見て、銀行は低金利で貸してくれるんですね。銀行も商売ですので、多額の現金を持っている人には低金利で貸しても、支払いが滞ることは少ないという統計データを持っているのでしょう。

 では、いくらの不動産なら購入できるのかを試算してみましょう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

年収480万でも首都圏の新築マンションが購入できる?

 まずは、スーパーフラット8で、「購入可能な不動産価格」を試算しましょう。

 スーパーフラット8の返済負担率は年収400万未満の場合は30%以下、年収400万以上の場合は35%以下となっていますね。11月の金利(団信加入)を使っています。

 スーパーフラット8なら、都心のマンションも買える?
 年収 購入可能な物件価格 借入可能額 必要な銀金
 300万円 3178万円 2542万円 836万円
 360万円 3813万円 3050万円  963万円
 420万円 5189万円 4151万円  1238万円
 480万円 5931万円 4745万円  1386万円
 540万円 6673万円 5338万円 1535万円
 600万円 7414万円 5931万円 1683万円
 660万円 8155万円 6524万円 1831万円
 720万円 8896万円 7117万円  1979万円
 780万円 9638万円 7710万円  2128万円
※スーパーフラット8の金利は1.27%(2017年11月時点)で計算。返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしとする。返済負担率は、30%以内(400万円未満)、35%以内(400万円以上)とする

 「スーパーフラット8」なら、年収400万未満であれば年収の8.4倍以下、年収400万以上であれば年収の9.8倍以下まで借りられるということになりますね。

 年収480万であれば4745万まで借りられます。これが家の価格の8割ということですから、購入できる家の価格の上限は5931万円ですね。ただし、1186万円の頭金に加えて手数料を現金で約200万円、合計では1386万円も準備する必要があります。かなり倹約して貯蓄をした人、又は親からの資金援助が貰える人、というイメージですね。

 ちなみにこの時の毎月の返済額が14万円です。家計的には結構カツカツの返済額ですが、それでも頭金を2割用意することが出来れば、このスーパーフラット8の適用を受けられることがあるのです。首都圏の平均的な新築マンションを購入するのに必要な額を融資してもらえる可能性があります。

 もちろん審査の基準は年収と頭金だけでなく、健康状態や年齢、家族構成、勤続年数や信用情報(カードローンの記録)など総合的に判断されますので、これだけの融資が約束されるというものではありませんが、民間銀行と比較して審査が甘めであることは確かです。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン審査で落ちそうな人必見の、絶対に読んでおきたい6記事を紹介!

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
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【関連記事はこちら!】
⇒「フラット35に最低金利のアルヒ『スーパーフラット』が登場!」

スーパーフラット9なら堅実な資金計画で金利が優遇される

 スーパーフラット9の返済負担率は年収に関係なく20%ですから、「8」よりも多くのゆとりが必要ということですね。具体的に幾らの借入限度額になるのか、11月の金利(団信加入)で計算してみましょう。

 スーパーフラット9は、郊外のマンションどまり?
 年収 購入可能な物件価格 借入可能額 必要な銀金
 300万円 1867万円 1680万円 387万円
 360万円 2241万円 2017万円  424万円
 420万円 2614万円 2353万円  461万円
 480万円 2988万円 2689万円  499万円
 540万円 3361万円 3025万円 536万円
 600万円 3734万円 3361万円 573万円
 660万円 4109万円 3698万円 611万円
 720万円 4482万円 4034万円  648万円
 780万円 4856万円 4370万円  686万円
※スーパーフラット9の金利は1.32%(2017年11月時点)で計算。返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしとする。返済負担率は、20%以内

 スーパーフラット9は、概ね年収の5.6倍以下まで借りられるということです。

 年収480万で借りられるのは2689万までです。これが家の価格の9割ということですから、購入できる家の価格の上限は2988万円ですね。つまり想定している頭金は299万円です。この他に手数料を現金で約200万円用意することを考えると、合計約499万円ですから、リアルな金額だと思います。

 ちなみにこの時の毎月の返済額が8万円です。家計的にも無理の無い返済額で、頭金を1割用意することが出来れば、このスーパーフラット9の適用を受けられることがあるのですね。新築マンションであれば地方又は郊外の物件、首都圏なら中古物件を購入するのに必要な融資額という感じでしょう。

 もちろん審査の基準は年収と頭金だけでなく、健康状態や年齢、家族構成、勤続年数や信用情報(カードローンの記録)など総合的に判断されますので、これだけの融資が約束されるというものではありません。

 フラット35は審査が甘めな反面、金利が高めですが、スーパーフラット9の条件をクリアするような堅実な返済負担率にすれば、0.05%の金利の引き下げが受けられるということです。このような商品は他行にはありません。

スーパーフラットで団信に加入しない場合は0.28%引き下げとなる

 なお、フラット35ですが、団信への加入は任意です。

 そして、団信に加入しない場合はフラット35の金利(団信込み)から0.2%の引き下げになるというのが一般的なフラット35ですが、スーパーフラットで団信に加入しない場合は0.28%の引き下げとなります!

 アルヒのスーパーフラットは「団信抜き」だと、さらにお得!
  団信込み 団信抜き
 一般のフラット35 1.37%  1.17%
0.20%引き下げ!
 スーパーフラット8 1.27% 0.99%
0.28%引き下げ!
 スーパーフラット9 1.32% 1.04%
0.28%引き下げ!

 スーパーフラットはフラット35の金利から0.1%、または0.05%引き下げになり、さらに団信に加入しない場合は0.28%余分に引下げになるのです。

 フラット35の保障は2017年10月の商品改訂で手厚くなっていますので、加入できる健康状態であれば加入しておいた方が得だと思いますが、加入できない又は不要であるという人はスーパーフラットを利用することによって金利の面で大きなメリットを得ることが出来るのですね。

【関連記事はこちら!】
>> フラット35の新しい団信は本当にお得なの? 民間銀行の無料団信と、保障範囲などを徹底比較!

自己資金、年収、物件価格から有利な住宅ローンを選ぼう!

 自己資金と年収、購入予定のマイホームの価格帯にマッチする「スーパーフラット」を上手に利用して有利な住宅ローンを組むことをお勧めします。

 最後に特徴をもう一度確認しましょう。

  •  「スーパーフラット8」  低金利なので、年収480万円であれば5931万円の物件まで手が届く。しかし、多額の自己資金が必要
  •  「スーパーフラット9」  低金利だが、年収480万円で、2988万円の物件しか買えない。ただし、自己資金は少なくて済む
  •  

 親からの資金援助も自己資金となりますし、いわゆる親ローンも自己資金となりますので審査の時に申し出る必要はありません。多額の自己資金を用意することで、選べる物件の価格帯の幅が倍増するのです。もちろん、スーパーフラット8を利用して年収の10倍近くまで借りたら、その分毎月の返済額も高くなりますので、返済負担率についても冷静に判断する必要があります。

 マイホーム選びに必要なのは十分な自己資金と冷静な判断です。スーパーフラットの商品特性を上手に利用して悔いの無い判断をしてくださいね。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(金利を0.3%上乗せ)
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