新築マンションランキング[2018年]
2018年4月7日公開(2018年6月12日更新)
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ザイ・オンライン編集部

2018年4月の新築マンション最新市況は?
マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

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2018年4月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい、住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が、最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は、「都心部は新築物件が減少し、郊外では割安感のある“旧価格マンション”の人気が上昇。2019年10月に予定されている消費税の引き上げまで、この動きは続くだろう」と分析している。

都心部で物件減少、郊外では旧価格マンションの人気上昇

 不動産経済研究所が「全国的にマンション価格が上がっている」と発表したのは、1月のこと。新築マンション価格は、全国平均で1戸当たり4739万円となり、前年比3.9%の上昇。これまで毎年のように価格上昇を続け、今年も過去最高を更新した

 2015年以降、出続けていた「マンション暴落予測」は、今回もまた外れたことになる。その間、私は一貫して、マンション価格は上がると言い続けていたので予測通りなのだが、今、私は「平均価格の上昇が一段落し、踊り場にさしかかる」という思いにとらわれている。

 理由は二つある。

 ひとつは、高額化した都心マンションは数が大幅に減少し、全国平均値を押し上げる力をなくしていること。二つ目の理由として、1月以降、郊外エリアで3LDKが3000万円台、4000万円台のマンションの売れ行きがよくなり、人気が復活していることがあげられる。

 「3LDKが3000万円台、4000万円台で購入できる物件」は、価格上昇の波に乗り遅れたマンション。新価格に対して、従来相場で売られているという意味で旧価格マンションと呼ぶことができる。

3LDKが2000万円台で人気の「シティテラス八潮」

 今回調査で浮き上がった人気倍率の高い物件でその例を探すと、埼玉県の「シティテラス八潮」、東京都立川市の「オハナ昭島中神」がある。

 「シティテラス八潮」はつくばエクスプレス「八潮」駅から徒歩8分で、建物が完成済みのマンションだ。3LDK~4LDKが2980万円~4699万円という設定で、人気倍率(モデルルームへの来場者数等を総戸数で割ったもの)は1.2倍。総戸数493戸という大規模で、しかも建物が完成した段階であることを考慮すると、この倍率は驚異的。実際、土曜日曜は、販売センターが人であふれるほどの人気となっている。

 もうひとつ、「オハナ昭島中神」はJR青梅線「中神」駅から徒歩9分の立地で、2LDK~4LDKが3088万円~5298万円。人気倍率は3.0倍となっている。

シティテラス八潮は、建物が完成した段階でも人気が高い
【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
埼玉
17位


人気
倍率
1.2倍
◆シティテラス八潮(販売中)
価格 2,980万円~4,699万円 完成時期 竣工済
交通 つくばエクスプレス「八潮」駅徒歩8分 所在地 埼玉県八潮市大瀬四丁目8番1他(地番)
間取り 3LD・K~4LD・K 専有面積 57.72~78.13㎡
総戸数 493戸 来場者数 542人
売主 住友不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
シティテラス八潮詳細はこちら
東京
市部
4位


人気
倍率
3.0倍
◆オハナ 昭島中神(販売中)
価格 3,088万円~5,298万円 完成時期 2019年1月予定
交通 JR青梅線「中神」駅徒歩9分 所在地 東京都昭島市中神町字東新畑1259
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 69.49~93.66㎡
総戸数 185戸 来場者数 536人
売主 野村不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
オハナ 昭島中神詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 旧価格のマンションが売れるとなれば、今後、同様に駅から距離のある物件が増加する可能性がある。そのような低価格マンションが増えれば、それも「全国の平均マンション価格」を下げる動きとなる。つまり、平均価格を上げる要因が弱くなり、下げる要因が強まるので、平均価格の上昇は一段落する可能性があるわけだ。

都心と郊外駅近は価格上昇で手が届かなくなった

 旧価格マンションが残っている理由は、注目する人が少なかったからだ。

 現在の不動産市況を冷静に観察すると、首都圏郊外では、駅に近いマンションの場合、3LDKが5000万円以上することが多いし、人気の高さから、価格は上昇を続けている。

 駅近マンションが値上がりし続ける理由は、「買うなら、都心か郊外駅近で、将来値下がりしにくいマンション」という意識を持った購入者が多いから。高額化しても都心や駅近のマンションを追い求め続けたので、価格が上がり続けたわけだ。

 しかし、その「都心と郊外駅近」のマンション価格が上昇して手が届かなくなってきた。手が届いたとしても、かなり無理なローンを組まないと購入できない状況だ。

 そこで、再評価されるようになったのが、3000万円台、4000万円台で購入できる旧価格マンションだ。同じ最寄駅で、駅に近いマンションが5000万円、6000万円になると、3000万円、4000万円マンションの割安感が際立ち、再評価される状況になっているのだと考えられる。

3LDKが3000万円台は30年前と同じ水準

 これまで、私は、「郊外の3000万円台、4000万円台で3LDKが分譲されるのは、異常な事態」だと言い続けてきた。

 3LDKが3000万円台、4000万円台というのは、今から30年前、平成バブルが始まる前の昭和後期と同じ価格水準だ。30年前と同じ値段で売っている物が他のどれだけあるだろうか。ずっと値上げせずにがんばってきた牛丼だって、値上がりしているのに。

 郊外で駅から離れた場所のマンションは値上がりしなかった。工事の労務費が上がっていること、建物のつくりは逆によくなっていること、そして史上最低水準の金利で住宅ローンを組むことができることを加味すれば、価格維持どころか実質的に値下がりしているといえる。

 35年ローンを組んで買った場合の毎月返済金は、管理費と修繕積立金、固定資産税を加味しても家賃より安いと判定した人たちが、この1月以降、購入に走り始めたのだろう。

 どのくらいの家賃を払っているかにもよるのだが、10年間ローン控除で税金が戻ってくることを考えると、賃貸に住んでいるより、旧価格マンション買ったほうが得と判定できる人は多いはずだ。

 旧価格マンションに目が向けられるのは、時間の問題だったわけだ。

都心部でもまだ見つかる買い得物件

 マンション価格が上昇した今、なんとか購入できるマンションはないか、とお買い得物件を探す姿勢は、都心部でも感じられる。江戸時代に下町と呼ばれたような場所、総戸数が少なめで、目立ちにくいマンション…。そんな条件で探すと、納得できる価格水準の新築マンションが都心部でもまだ見つかる。

 今回の新築マンション人気ランキングの上位になった物件でいうと、販売中の人気倍率(モデルルームへの来場者数等を総戸数で割ったもの)が6.8倍となった「サンウッド青山」が代表例。「サンウッド青山」は総戸数12戸の小規模マンションで、約77m²〜154m²が1億5960万円~3億5800万円(これでも、超都心部では割安)。

 また、「ブランシエラ東京三ノ輪」(同4.7倍)は、東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅という目立たない駅を最寄りとし、1LDK~3LDKが2928~4998万円という設定で、注目を集めた。

サンウッド青山は、お買い得感があるため、人気が高い
【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
都心
3区
1位


人気
倍率
6.8倍
◆サンウッド青山(販売中)
価格 1億5,960万円~3億5,800万円 完成時期 2018年12月予定
交通 東京メトロ半蔵門線・銀座線・都営大江戸線「青山一丁目」駅徒歩3分 所在地 東京都港区赤坂8丁目153番(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 77.10~154.45㎡
総戸数 12戸 来場者数 66人
売主 サンウッド 施工会社 南海辰村建設
23区
東部
1位


人気
倍率
4.7倍
◆ブランシエラ東京三ノ輪(販売中)
価格 2,928万円~4,998万円 完成時期 竣工済
交通 東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩4分 所在地 東京都荒川区南千住一丁目32番54(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 30.42~68.07㎡
総戸数 60戸 来場者数 261人
売主 ジョイント・コーポレーション、長谷工不動産ホールディングス 施工会社 長谷工・不二建設共同企業体
ブランシエラ東京三ノ輪詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 今回の調査では、そのような狙い目マンションが掘り起こされ、人気になっている様子がみてとれる。

 つまり、都心部も郊外部も、まだ価格が上がっていないマンションに人気が集まっているわけだ。この動きは、今後さらに大きくなることが予想される。それは、2019年10月に予定されている消費税アップ前に割安なマンションを買っておこう、という動きが、今後出てくると考えられるからだ。いわゆる駆け込み需要で、これまでの例で言うと、それが始まるのは消費税アップの1年前から。今回は、今年秋から駆け込み需要が始まる可能性がある

 都心の狙い目マンションも、郊外の旧価格マンションも、駆け込み需要が起きる前が、まだ購入しやすい時期といえそうだ。

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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
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