新築マンションランキング[2017年]
2017年11月20日公開(2017年12月6日更新)
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ザイ・オンライン編集部

2017年11月の新築マンション最新市況は?
マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

2017年11月の新築マンション最新市況はどうなっているのかを、マンションについて詳しい、住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が、価格動向、人気物件を解説する。2017年上半期は、首都圏の新築マンションの売れ行きは鈍かった。しかし、大手不動産会社が供給を絞っているため、価格は大きく下げていない。そんな状況下、都心で「スキマンション」が増えていると言うが、どんなマンションなのだろうか?

販売低迷でも価格は大きく下げない

 2017年の上半期、マンション市況は全体的に低調だった。分譲価格が高くなったことで、敬遠・様子見の動きが出たことが原因だ。

 様子見する購入予定者が増えてマンションの売れ行きが鈍った場合、従来の不動産会社は分譲価格を下げた。購入者は下がった価格を見て、すぐに飛びつくわけではなく、むしろ警戒を強める。「これは、まだまだ下がるかもしれない」と思うからだ。すると、さらに価格が下がる。それを見て購入者はさらに警戒する…。いわば負の連鎖で、不動産市況は下がり続け、ときに「暴落」状態が起きることもあった。

 ところが、2017年上半期の不動産市況はそのような下り坂状態にはならなかった。一部、「価格調整」をした物件はあったが、多くは価格据え置き。販売センターへの来場者が少なくなっても、同じ価格で押し通した。

 ここでいう「価格調整」とは、新規販売される物件の価格を、当初のもくろみ価格より少しだけ下げることを指す。本当だったら「3LDKが7200万円中心」にしようと思っていた物件を「3LDKが6900万円中心」にする。300万円(率にして4%程度)下げるだけでも、高いという印象が少し弱まる。その程度の価格調整が一部のマンションで行われた。

価格ダウンを抑える、用地不足と大手中心の売主

 不動産会社が大幅な値下げを行わなかった理由は、マンションの用地不足が原因だ。新規にマンションを建設する土地がなかなか購入できない。売り物が少ないし、まれに出た土地はホテルやオフィスビル用に高値で買われてしまうからだ。そうなると、次に売る物件の予定が立ちにくい。次に売る物件が少なければ、今売っている物件を急いで売り切る必要はなくなる。

 売れ行きが落ちたとしても、今の価格のままじっくり売っていきましょう、と腰を据えたわけだ。

 もし、資金繰りの苦しい中小の不動産会社があれば、あっさり白旗を上げて大幅値引きに走っただろう。しかし、今のマンションの売主は経営が安定している大手中心。大きな“金庫”と豊富な賃貸収益物件を持っている会社がそろっている。それも簡単に値引きが行われなかった理由のひとつだ。

株価上昇がマンションの市況をサポート

 価格を下げず、じっくり販売を行ってたことで、夏以降、市況が回復し始めた。

 まず株価が上がった。株価が上がると、不動産相場も上がる…。これは、不動産の法則というべきもの。景気が良くなったことで、不動産購入を積極的に行う人が増えるためだろう。現実的に、株で大金をもうけると儲けの一部を使ってマンションを買う人も出てくる。それが、都心高額マンションの売れ行きを伸ばすという側面もある。

 実際、景気上昇の機運が出てきた9月頃から、首都圏各地のマンション販売センターに購入者が戻ってきた。

 いつまで待っても「暴落」はおろか価格の下落傾向が見えず、なかには、以前より高い値段を掲げて販売を始める新築マンションもある。これはうかうかしていられない、と様子見をやめた購入者が動き出した、と見るべきだろう。

続々出てきた「武蔵小杉超え」マンション

 動き出した購入者は、なるべく抑えた価格のマンションを探そうとする。

 ところが、この秋以降、分譲を開始するマンションには、以前より高い価格設定にする物件のものが目立つ。特に、駅近の大規模マンションは価格設定が強気だ。

 たとえば、新築マンション人気ランキングを見てみると、品川区内で分譲が始まった「パークシティ武蔵小山ザ・タワー」の予定価格は、1LDK〜3LDKが5290万円から2億6390万円。最多価格帯が9300万円台予定である。これまで、「高い」とされてきた武蔵小杉駅周辺のマンション相場が「70㎡の3LDKで7000万円台」なので、それよりも一段高い印象を受ける。

【販売前】新築マンション人気ランキングからの抜粋

東京
南部

2位

人気
倍率
22.2倍

◆パークシティ武蔵小山 ザ タワー(販売前)
価格 5,290万円~2億6,390万円 完成時期 2020年1月予定
交通 東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分 所在地 東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 37.69~122.11㎡
総戸数 628戸 資料請求 13945件
売主 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス 施工会社 鹿島建設
パークシティ武蔵小山 ザ タワー詳細はこちら

 武蔵小杉は川崎市。武蔵小山は品川区なので、武蔵小山のマンション価格が高くなるのは当然なのだが、これまで、「武蔵小杉は異常に高額で、23区内よりも高い」とされてきた。その武蔵小杉相場を凌ぐ高額マンションが出始めたわけだ。これは注目すべき現象といえる。

 同様に、三鷹駅直結の「グレーシアタワー三鷹」は「3LDKが8100万円台からの予定」で、これも武蔵小杉の相場より高い。さらに、横浜市の「ザ・タワー横浜北仲」は、約44㎡の1LDKから約212㎡の3LDKが4500万円から8億円。最高価格8億円だから、武蔵小杉のマンションが安く見えてしまう。事実、これら新発のマンション価格が発表された11月以降、武蔵小杉のマンション販売センターでは来訪者が増加。「武蔵小杉のマンションは高くない」と思える状況が生まれてしまった。

【販売前】新築マンション人気ランキングからの抜粋

東京
市部

1位

人気
倍率
22.4倍

◆グレーシアタワー三鷹[三鷹駅直結タワープロジェクト](販売前)
価格 未定 完成時期 2019年2月予定
交通 JR中央線「三鷹」駅(南口)徒歩1分 所在地 東京都三鷹市下連雀3丁目307-4(地番)他
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.06~90.66㎡
総戸数 184戸 資料請求 4115件
売主 相鉄不動産、三菱地所レジデンス 施工会社 五洋建設
グレーシアタワー三鷹[三鷹駅直結タワープロジェクト]詳細はこちら

 「新築マンションは暴落する」という報道が多い(私は一貫して暴落はしないと公言してきたので、念のため)なか、実際には暴落どころか価格が上昇。それを見て、安いマンションをなんとか探そうとする人たちが増えたわけだ。

ニッチな場所のスキマンションが増加

 「新築マンションは暴落する」という報道が多い(私は一貫して暴落はしないと公言してきたので、念のため)。実際には暴落どころか価格が上昇。それを見て、安いマンションを何とか探そうとする人たちが増えたわけだ。

 その動きに呼応するように、新しいタイプのマンションが都市部を中心に生まれ始めている。それは、ニッチな場所にぴったり収まる、”スキ(隙)マンション”である。”スキマンション”とは、ビルとビルに挟まれたような狭小な土地を探し出し、そこに建設する小規模マンションを指す私の造語。「隙間に建設されるマンション」の意味だ。

 今、売られている新築マンション、そしてこれから販売を開始する予定の新築マンションには“スキマンション”が目立つ。たとえば、都心(千代田・中央・港)エリアで、これから販売される「ジオ千代田大手町」は、地下鉄の大手町駅から徒歩5分。大手町と神田の間に広がるオフィス街に建設される。ビルに囲まれたスキマンションといえる。といっても、安っぽいマンションではない。ニッチな場所だが、建物は高品位。堂々たる都心マンションとしての風格は備えている。

 オフィスビルが集まる都心部だから開放感や身近な緑、日当たり・眺望のよさは望みにくい。が、大手町各所、そして東京駅周辺まで歩いて行けるという絶対的便利さがある。スキマンションの注目度は高く、今回の調査でも高い倍率を示している。これからの都心部では、スキマンションが販売の中心になってゆくのだろう。

【販売前】新築マンション人気ランキングからの抜粋
都心
3区
2位


人気
倍率
18.9倍
◆ジオ千代田大手町(販売前)
価格 未定 完成時期 2019年1月予定
交通 丸ノ内線「大手町」駅徒歩5分 所在地 東京都千代田区内神田1-15-3、7、11(地番)
間取り 1DK~3LDK 専有面積 36.04~112.61㎡
総戸数 57戸 資料請求 1080件
売主 阪急不動産、京急不動産 施工会社 木内建設
ジオ千代田大手町詳細はこちら

郊外・駅遠のメガマンションに割安感

 都心部や郊外駅近の場所に建設される大規模マンションはめっきり少なくなってしまった。前述した「パークシティ武蔵小山ザ・タワー」「グレーシアタワー三鷹」「ザ・タワー横浜北仲」は、その数少ない例。それだけに値段が高くなってしまった例である。

 今後、メガマンションを建設できるような広い土地は駅から離れた場所にしかみつからなくなるだろう。メガマンションを望むなら、駅から徒歩10分以上は当たり前という時代だ。

 駅から離れても、メガマンションには大規模のスケールメリットがある。共用施設が充実し、広い庭もあるので、緑が身近で日当たり良好の住戸が中心。つまり、居住環境のよさを備える。これは、スキマンションとの大きな相違点となる。

 高倍率でランク心した千葉県の「幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス」は共用施設と住環境のよさで注目を集めるメガマンションの代表だ。こちらの予定価格は、2LDKが3700万円から、3LDKが4170万円から。ホッとするような価格設定で、それも駅から離れたメガマンションの魅力となる。

 これから首都圏で新築マンションを探すとき、多くの人は「都心や駅近のスキマンション」か、「駅遠のメガマンション」か、で悩む状況が生まれそうだ。

【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
千葉
2位


人気
倍率
2.0倍
◆幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス(販売中)
価格 3,400万円台~9,000万円台 完成時期 2018年12月予定
交通 京葉線 快速停車駅「海浜幕張」駅徒歩15分 所在地 千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-18、1-19(地番)
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 59.77~106.77㎡
総戸数 497戸 来場者数 798人
売主 三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業 施工会社 熊谷組
幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス詳細はこちら

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>>> 2017年の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込)
事務手数料 (税込)
1位
◆アルヒ <スーパーフラット8S(Aプラン)(団信込み) 頭金20%以上 キャンペーン中>
1.246%
1.240%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラットSは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.1%低く、トップクラスの競争力を持つ。「団信込み」は金利が0.3%高いが、住宅金融支援機構の団信よりは安いのでお得。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。
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2位
◆優良住宅ローン <フラット35S(金利Aプラン) 20年超>
1.261%
1.340%
0円
借入額×0.80%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利を0.3%引き下げる。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。団信は付帯しておらず、加入は任意。
3位
◆三井住友信託銀行 <フラット35S(金利Aプラン、手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.272%
1.340%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は業界最低水準。事務手数料も低め(手数料定率コース)フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。一部繰上返済は無料で、返済できる額は10万円と少額から対応。
4 位
◆みずほ銀行 <フラット35S(手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.275%
1.340%
0円
借入額×1.026%
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。フラット35S(手数料定率)は、通常のフラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。自社の長期固定ローンも持っているが、この条件では、フラット35に軍配が上がった。
5位
◆楽天銀行 <フラット35S(金利Aプラン) 20年超 頭金10%超>
1.279%
1.340%
0円
借入額×1.08%
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準。事務手数料も融資額×1.08%と低めフラット35S(金利Aプラン)は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を10年間、0.25%引き下げる。団信は付帯しておらず、加入は任意。事前審査は8~11日、本審査は7~14日とやや長め。
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