新築マンションランキング[2018年]
2018年8月29日公開(2018年9月13日更新)
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ザイ・オンライン編集部

2018年7月の新築マンション市況は?
マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

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2018年7月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい、住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は「地価上昇から、都心のマンションの価格は高止まりが続いている。割安感から郊外の旧価格・完成マンションの人気が高まっている」と分析している。

建設費の上昇では説明できないマンション価格の上昇

 分譲マンションの価格上昇が止まらない。都心マンションの多くは、価格が大きく値上がりし、普通の人はとても手が出せないだろうという価格帯のマンションも目立つ。

 それら、高額化した都心マンションは、必ずしも売れ行き好調ではない。しかし、売れ行きが悪くても、値下がりは起こらず、むしろさらなる値上がりが生じている。

 価格上昇の原因とされがちなのが「工事費(正確に言うと労務費)の上昇」。しかし、これは実情にそぐわない。労務費は、2011年東日本大震災以降、確かに上昇した。が、上昇したのは2015年くらいまで。3年前からは安定している。

 現在のマンション価格上昇は、ひとえに地価上昇が原因だ。

 地価が上がっていることは、3月に発表された平成30年地価公示、7月に発表された路線価で認められている。大都市圏での「地価上昇」は止まらず、地方都市へも拡大している。

 過去の地価上昇は、マンションの売れ行きがよくなる「マンション・ブーム」と共に起きていた。

 しかし、今回、マンション・ブームは起きていない。地価上昇は別の理由で起きている。

 理由のひとつとして考えられるのは、外国人の増加だ。まず、外国人観光客が増えた。それで、ホテルの建設ラッシュが起きた。次いで、日本に支社や研究所を置く外国企業が増えると見込まれ、オフィスビルや高級賃貸マンションの建設が増えた。その影響で、地価が上昇したというわけだ。

外国人増加で引き起こされた現在の地価上昇

 日本政府と東京都は、外国企業の誘致に積極的だ。外国企業を誘致するためには、オフィスビルをさらに増やす必要がある。外国企業の商習慣に合わせ、ホームパーティが開けるくらい広い住居も必要だ。つまり、賃貸オフィスビルの建設、国際基準の賃貸マンションの建設が求められる。

 だから、不動産会社はオフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテルの開発・運営に積極的に取り組むようになった。

 オフィスビルや賃貸マンション、ホテルなどを建てる目的で、高い値段で土地が売買されるため、マンション・ブームが起きているわけでもないのに、土地の値段が上がってしまったわけだ。

都心マンションに興味を持ち、諦め、戻る人たち

 今回、新築マンション人気ランキングの販売中の人気倍率(モデルルームへの来場者数等を総戸数で割ったもの)を調べたのは2018年4月1日から6月30日までの3カ月間。販売前の人気倍率(資料請求数を総戸数で割ったもの)は6月30日まで販売センターを開く前までの間の期間を調査した。

 ダイヤモンドZAIのサイトで販売中の人気倍率、販売前の人気倍率を調べて公表するのは、今回で4回目。継続的に倍率調査を行っていると、以前との比較でいろいろなことが分かってくる。

 今回の調査でも、2つ興味深いことがわかった。それは、「都心マンション購入希望者の気持ちが揺れ動いている」ことと「郊外マンションで、完成物件の人気が上がっている」ことだ。

 まず、「都心マンション購入希望者の気持ちが揺れ動いている」について説明しよう。

 今、都心部では、価格が上がり続けるマンションの前に気持ちが揺れ動いている人が多い。

 都心マンションは値上がりする可能性が高いので、購入したいと考える。が、販売センターで価格を知ると、そんなに高くては買えない、と諦める。でも、やっぱり買いたい、ともう一度販売センターに戻っている…。そういう状況が目立つようになったのである。

 たとえば、中央区月島エリアで新規分譲される「MID TOWER GRAND」という超高層マンションがある。前回調査時、同マンションは、販売前の人気倍率4.5倍を記録し、注目物件として取り上げた。全503戸の大規模であることを考えれば、驚異的な倍率である。

MID TOWER GRANDMID TOWER GRANDは、新規物件が減ってきた月島エリアに久しぶりに登場した大規模超高層マンションだ
【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
人気
倍率
4.5倍
◆MID TOWER GRAND(販売前)
価格 4900万円台~1億9400万円台 完成時期 2021年1月予定
交通 東京メトロ有楽町線「月島」駅徒歩2分他 所在地 東京都中央区月島1丁目5000番 他(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.49~130.09㎡
総戸数 503戸 資料請求 2254件
売主 三井不動産レジデンシャル、丸紅、大成建設 施工会社 大成建設
MID TOWER GRAND詳細はこちら

 その注目マンションが、販売が始まった今回、販売中マンションとして人気倍率物件に入ってこなかった。リストから消えたわけだ。

 これは、「価格が発表されるまで興味を持つ人が多かったが、価格を知ってひく人が続出した」結果だと考えられる。

 実際、「MID TOWER GRAND」の分譲価格は高い。3.3㎡あたりの平均額が400万円台を大きく超え、湾岸エリア内で分譲されたマンションとして過去最高額だと考えられる。3LDKで9000万円台からで、多くの3LDKが1億円を超える価格水準である。

 値段が高くなった理由は、地上32階建てしか建設できなかったことにありそうだ。

 これまで、中央区の月島や晴海で建設されてきた超高層マンションは地上40階以上、なかには50階以上のものもあった。これは、中央区が定住人口を増やすために高さの規制や容積率の規制を緩和してくれたから実現したもの。しかし、中央区は現在、人口抑制に方向転換している。結果、規制緩和がなくなり、40階以上の超高層分譲マンションは建設しにくくなった。

 今までのように、超高層マンションは次々には建設されない。そして、高さも制限される。だから、以前より分譲価格が高くなってしまうのだ。

 「MID TOWER GRAND」でも、価格を聞いてひく人が出た。が、最新事情では、また来場者が増えてきたようだ。その後、新たに発表される新築マンションの価格はさらに高い。だから、その価格でも検討したい、というところなのだろう。

 これは、多くの都心マンションで見られる傾向。最初は「そんなに高いの」と驚くが、やがて「それでも、買いたい」となってしまう。都心のマンションは数が減っているので、そのような動きが生じてしまうのだろう。

 今回の調査で高倍率となった都心マンションでは、「ブランズ六本木飯倉片町」「ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森」「シティタワー恵比寿」などが、価値を見直されている都心マンションとなる。

【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
都心
3区
10位


人気
倍率
1.6 倍
◆ブランズ六本木飯倉片町(販売中)
価格 1億7590万円(1戸)〜3億1970万円(1戸) 完成時期 2018年12月予定
交通 東京メトロ日比谷線 六本木駅 から徒歩 7分(3番出入口よりエントランスまで) 所在地 東京都港区六本木五丁目227番1(地番)
間取り 2LDK~3LDK 専有面積 79.07~138.73㎡
総戸数 30戸 来場者数 37人
売主 東急不動産・三菱地所レジデンス 施工会社 淺沼組東京本店
	ブランズ六本木飯倉片町	詳細はこちら
23区中央部13位

人気
倍率
1.5 倍
◆ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森(販売中)
価格 8180万円〜3億4980万円 完成時期 2016年11月30日竣工済
交通 JR中央本線「四ツ谷」駅から徒歩10分ほか 所在地 東京都新宿区南元町20番3他
間取り 2LD・K~3LD・K 専有面積 56.55~86.67㎡
総戸数 139戸 来場者数 186人
売主 住友不動産 施工会社 西松建設
	ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森	詳細はこちら
23区中央部15位

人気
倍率
1.2 倍
◆シティタワー恵比寿(販売中)
価格 未定 完成時期 2019年2月下旬予定
交通 JR山手線「恵比寿」駅から徒歩7分ほか 所在地 東京都渋谷区恵比寿一丁目47番-1外(地番)
間取り 1LD・K~3LD・K 専有面積 40.72~154.45㎡
総戸数 307戸 来場者数 294人
売主 住友不動産 施工会社 西松建設
	シティタワー恵比寿	詳細はこちら
※データは2018年7月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

実物をみて検討できる完成マンションが人気上昇

 もうひとつ、販売中の人気倍率で注目したいのは建物が完成しているマンションが増えていること。販売中の人気倍率が1倍以上となった人気マンション139物件のうち53物件がすでに建物が完成している、もしくは完成間近の物件だ。人気物件の約38%が完成済み・完成間近のマンションとなる。

 完成マンションが大幅な値下げを行うようになり、それで人気が盛り返したというわけではない。今回人気倍率が1倍以上になったマンションの多くは値下げを行っていない。なかには、最初の分譲時よりも値段が上がっているのではないか、と思えるケースさえある。

 値段を下げていないのに、人気が上がっている。それは、「旧価格」であることに注目が集まったからと考えられる。

 現在のように、新築マンションの価格が上昇しているとき、以前から販売を継続している物件に割安感が出てくる。現在の価格相場と比べると、1年前、2年前から販売を行っているマンションは、価格水準が低い。毎年地価が上がっているため、1年前より2年前、2年前より3年前に土地を仕入れた物件のほうが価格水準は低くなる。現在の新築マンション価格相場と比べると、旧価と評価されるようになる。だから、再評価されるわけだ。

 この旧価格・完成マンションの人気が高まるのは、価格上昇期に必ず起こる現象である。そして、旧価格・完成マンションが注目を集める期間は短い。完成済みマンションは数が限られており、それが売り切れればブームも終了となるからだ。

 今、その短いブームが起きていることを、販売中の人気倍率のデータから読み取ることができた。

 旧価格・完成マンションの販売中倍率は大きな数字になることはない。人気倍率が1倍に近い数字になる。それでも、建物が完成している段階で人気倍率が1倍以上になるのは通常ありえない。旧価格が魅力的に見える時期だけに起こる現象である。

 これも今回の調査で、気になった動きである。

 具体的な例としては「シティハウス与野ステーションコート」「リーフィアレジデンス狛江和泉本町」「シティタワー国分寺ザ・ツイン」がある。

 いずれも、建物が完成済みで、実物を見て購入を検討できるマンションだ。その確実さも支持されているのだと考えられる。

 「都心マンション購入希望者の気持ちが揺れ動いている」ことも、「郊外マンションで、完成物件の人気が上がっている」ことも、供給戸数が絞られていることが原因だ。「もうそろそろマンション価格は下落するのではないか」と疑心暗鬼になっている方は、ぜひ資料請求するかモデルルームを訪問して、その状況を自分の目で確かめることをオススメする。

ガラス手すりを用いたバルコニーが全戸南向きのシティハウス与野ステーションコート
シティタワー国分寺ザ・ツイン外観:JR国分寺駅直結のウエスト36階建と地上35階建のイーストの2棟からなる
【販売中】新築マンション人気ランキングからの抜粋
埼玉県
12位


人気
倍率
1.2 倍
◆シティハウス与野ステーションコート(販売中)
価格 4798万円〜5498万円 完成時期 2017年11月下旬竣工済
交通 JR京浜東北線「与野」駅から徒歩3分ほか 所在地 埼玉県さいたま市中央区下落合1086番3他(地番)
間取り 3LD・K~4LD・K 専有面積 67.07~76.05㎡
総戸数 117戸 来場者数 129人
売主 住友不動産 施工会社 多田建設
	シティハウス与野ステーションコート	詳細はこちら
東京
市部
9位


人気
倍率
1.4 倍
◆リーフィアレジデンス狛江和泉本町(販売中)
価格 4398万円〜5698万円 完成時期 2017年8月竣工済
交通 小田急小田原線 「狛江」駅 徒歩9分 所在地 東京都狛江市和泉本町一丁目1450番4(地番)
間取り 2LDK〜3LDK 専有面積 62.10〜75.40㎡
総戸数 38戸 来場者数 50人
売主 小田急不動産 施工会社 東鉄工業
東京
市部
15位


人気
倍率
1.0 倍
◆シティタワー国分寺ザ・ツイン(販売中)
価格 【ウエスト】7898万円〜1億3398万円
【イースト】6598万円〜1億1298万円
完成時期 【ウエスト】2018年1月30日竣工済
【イースト】2018年2月5日竣工済
交通 JR中央本線「国分寺」駅から徒歩1分ほか 所在地 【ウエスト】東京都国分寺市本町三丁目3001号(地番)
【イースト】東京都国分寺市本町二丁目3002号(地番)
間取り 2LD・K・3LD・K 専有面積 56.99~80.71㎡
総戸数 583戸 来場者数 536人
売主 住友不動産 施工会社 竹中工務店 東京本店
	シティタワー国分寺ザ・ツイン	詳細はこちら
※データは2018年7月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
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0.585%
全疾病保障付き
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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