【どんな物件を】階数が高く、総戸数が多く、面積がファミリータイプの方が値上がりしやすい(表の水色は階高30階以上と総戸数200戸以上)。

【いくらで】沖式新築単価が価格表よりも高い方が値上がりしやすい(表の水色が価格表よりも高いため「割安」と判断した)。ちなみに沖式新築単価とは、竣工から1年経って中古になったらいくらになりそうかを周辺中古の成約事例から査定し、それを新築価格に直した平方メートル単価のことで、筆者独自の計算によるものである。

 上記の「どこに」「どんな物件を」に当てはまる5つの条件に対して、過去の物件の含み益が出た発生確率を算出したのが「儲かる確率」であり、これが70%以上のものを水色で表した。

 中古騰落率のランキングで上位に位置する物件が、前述したいずれかの条件がよいことを示した「水色部分」を含むことはこれまでも証明してきたので、おさらいをしておこう。儲かる確率でいうと、八丁堀のブリリアザ・タワーは97%と高く鉄板だったし、バークリュクス銀座monoの80%、意外なところでは、品川駅にほど近いオーベルグランディオ品川勝島の81%などは、過去の成功事例が多いだけに有望視することができた。

 2013~15年の間は価格が高騰していたので、周辺中古の成約事例から算出される沖式時価は新築価格表よりも低いことが多かった。それでも新築価格が割安と出ていた物件は軒並み値上がりしている確率が高い。2013~15年の価格の高騰と2016年以降の価格の鈍化傾向については、当連載でも随時解説しているので、それらを勘案すると購入前に有望物件を特定するのは難しくなかったはずだ。

物件内の最も割安な単価を狙え!
新築と中古の「売り方」の違い

 さて、今回のランキングで新たに判明した傾向とは何だろうか。

 値上がり益を出している各住戸を見ると、物件内で割安な単価のものが多いことだ。同一物件の中でも単価差はかなりあるものだ。首都圏のタワーマンションなら、同一物件内で平均1.7倍程度の単価差がある。この際に、中古になってからの値上がり益は単価の低い住戸の方が大きい。タワーならば、低層階の方が値上がりする傾向があるのは当連載でも紹介してきた。その要因は新築と中古の売り方の違いにある。