資産価値が下がらない新築マンション選び[2018年]
2018年1月27日公開(2018年1月27日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

新築マンションの「駐車場」をチェックする方法とは?
駐車できる台数が多すぎると、管理組合の財政悪化も!

マンションの共用施設としては「駐車場」も重要だ。自家用車を所有している人は、駐車場の台数と料金、サイズ、そして使い勝手は必ず確認したほうがいい。また、近年は駐車場の空きが増えて問題になっている。台数が多ければいいということではなく、将来の管理組合の財政に与える影響にも注意しておきたい。

最もポピュラーなのが「機械式駐車場」

 以前の記事では、マンションの共用施設として必要なものあまり必要とはいえないものを取り上げたが、共用施設としてもうひとつ忘れてならないのが駐車場だ。

(※関連記事はコチラ!)
⇒マンションの共用施設は「エレベーター」が大事! 適正な台数や仕様のチェック方法とは?
⇒マンションのムダな共用施設はこれだ! ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム……

 マンションの駐車場には平面式、自走式、機械式の3タイプがある。

 このうち、平面式駐車場は敷地が広くないと設置が難しく、最近はほとんど見られない。

 2層や3層になった自走式駐車場も、敷地にある程度の余裕がないと設置が難しく、大規模マンションに限られる。

 最もポピュラーなのは機械式駐車場だ。車を乗せるパレットがモーターで動くもので、上下にのみ動く昇降式や、上下左右に動くパズル式などがある。

自家用車の所有者は「駐車場率」に注目

 新築マンションを選ぶ際には、自家用車を所有している人は、駐車場に駐車可能な台数と料金を必ずチェックしよう。台数については、住戸数に対する割合(駐車場率)がポイントだ。

 駐車場率は、立地やマンションで異なる。東京23区内で最寄駅から徒歩10分以内のマンションでは50%未満というケースが多いようだが、郊外部や最寄り駅からバス便のような立地になると80%以上というケースも珍しくない。

 「利便性の良い都心部であっても、1戸当たりの販売価格が7000万円台以上するマンションの購入者層は、マンション購入後もマイカーを所有し続ける人が多いです。そのため、敷地内の駐車場が足りなくなると抽選になり、抽選で外れた人はマンションの外で駐車場を借りなければなりません。マンションの外の駐車場は荷物の持ち運びなどに不便で、マンション内の駐車場と料金差があると不満が募ります。目安として、東京23区内などの都市部では駐車場率70%前後、郊外で最寄駅から徒歩15分以上なら駐車場率90%は欲しいところです

 こう語るのは、長年分譲マンションの設計に携わり、現在はデベロッパー向けの設計監修、購入者向けの購入相談などを手掛けている一級建築士の碓井民朗氏だ。

マンションの駐車場は「使いやすさ」にも注意

 碓井氏によると、マンションの駐車場に関しては、使いやすさにも注意が必要だ。たとえば、駐車場1台分のサイズ。かつては自家用車といえば「5ナンバー」(長さ4700㎜以下、幅1700㎜以下、排気量2000㏄以下)の車がほとんどだったため、駐車場1台分のサイズもそれを基準にしたものになっていた。

 しかし、最近は「3ナンバー」の車に乗る人が増えている。駐車場もそれに応じたサイズでないと、マンション購入と同時に車も買い替える必要に迫られる。3ナンバー車の場合、1台分として5m×2.5mの広さは最低限、必要だ。

 また、敷地内の車路の幅や切り返しスペースにも注意したい。車路の幅については、運転があまり得意でない人なら、最低6mないと車の出し入れにストレスを感じるとされる。

 切り返しスペースは、車路の奥のほうにある車庫に車を出し入れする際に不可欠だ。少なくとも車路を5mほど延ばすか、スペースがない場合は機械式のターンテーブルを設ける必要がある。こうしないと、車を駐車するときには頭から突っ込んで駐車し、出庫するときはバックで出口まで運転しなければならない。これは平置き式でも機械式でも同じである。

 「防犯対策にも注目してほしいですね。意外に、マンションの駐車場からの車の盗難や車上荒らしはいまだに多いのです。住戸については、指紋照合システムのオートロックやダブルディンプルキーで、十分とはいえないまでもセキュリティの改良が進んでいます。それに比べ、駐車場はまだ遅れていて、あるとしても監視カメラを設置する程度でしょう。これからは、無線対応のリンググリルシャッター(ステンレスの棒で組まれた格子状のシャッター)か、ロボットゲート(電動で開閉する門扉)が不可欠だと思います」(碓井氏)

「駐車場の空き」が管理組合の財務にもたらす、深刻な影響

 ところで、マンションの駐車場率は高ければ高いほどいいかというと、実はそうでもない。マンションでは長年、「音」「ペット」そして「違法駐車」が3大トラブルといわれてきた。

 しかし、20年ほど前から、自治体によっては売主に一定割合の駐車場の設置を義務付ける条例ができたり、住戸数に対して100%の駐車場があるのを“売り”にするマンションが増えてきたりして、違法駐車の問題は以前ほど言われなくなった。

 むしろ、最近目立って増えているのが、マンション内に設けられた駐車場の空きである。人口の高齢化やライフスタイルの変化によって、自家用車を持たない世帯、あるいは持っていた自家用車を手放す世帯が増えているのが原因だ。

 駐車場の空きは、マンションの管理組合の財務に深刻な影響をもたらす。なぜなら、駐車場料金の一部を管理費会計に組み込んでいるため、空きが増えると管理費会計が赤字になり、管理費の値上げが必要になるからだ。

 また、機械式駐車場の場合、部品の交換や装置の入れ替えがおおむね20年程度の間隔で必要になり、そのコストもばかにならない。長期修繕計画にそのぶんの支出が組み込まれていないと影響は深刻だ。

「収支計画」と「長期修繕計画」で事前にチェック!

 こうした問題を事前にチェックするには、管理組合の収支計画と長期修繕計画を確認するとよいだろう。

 新築マンションは完成前に販売される「青田売り」がほとんどだが、1年目の管理組合の収支計画と長期修繕計画を売主の不動産会社と管理会社がつくっている。それを見せてもらうのだ。

 収支計画では、駐車場の利用料をどれくらい管理費会計に組み込む想定になっているのかが、チェックしておきたいポイントだ。半分以上、組み込んでいるようだと不安がある。また、長期修繕計画に機械式駐車場の部品交換などの支出が組み込まれていないと、いずれ修繕積立金の値上げなどが必要になるだろう。

 駐車場は快適なマンション生活には欠かせない共用施設だが、そのプランニングや駐車場料金の扱いには十分な配慮が必要だ。単に台数が多ければいいわけではなく、使い勝手や組合財政への影響をどう考えるか。売主の不動産会社のレベルを判断する目安にもなるだろう。

(※関連記事はコチラ!)
⇒新築マンションは売主(デベロッパー)の体質に注意! ダメなデベロッパーがつくるマンションの特徴を公開

【関連記事はこちら!】
>>> 2017年の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>アルヒが最低金利のフラット35投入! 通常のフラット35よりも金利が0.1%低い!
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年2月最新版】35年固定・全期間固定でも低金利の今がチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込)
事務手数料 (税込)
1位
◆アルヒ <スーパーフラット8S(Aプラン)(団信込み) 頭金20%以上>
1.306%
1.300%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラットSは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.1%低く、トップクラスの競争力を持つ。「団信込み」は金利が0.3%高いが、住宅金融支援機構の団信よりは安いのでお得。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。
【関連記事】フラット35に最低金利の住宅ローンが登場! 頭金2割の優良顧客を狙う、アルヒの戦略に注目
【関連記事】[アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆優良住宅ローン <フラット35S(金利Aプラン) 20年超>
1.321%
1.400%
0円
借入額×0.80%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利を0.3%引き下げる。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。団信は付帯しておらず、加入は任意。
3位
◆三井住友信託銀行 <フラット35S(金利Aプラン、手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.332%
1.400%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は業界最低水準。事務手数料も低め(手数料定率コース)フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。一部繰上返済は無料で、返済できる額は10万円と少額から対応。

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得
関連記事はこちら

「じぶん銀行」住宅ローンはこちら
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

儲かる高配当株
桐谷さんの「株」入門
ふるさと納税カタログ

4月号2月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【株価が乱高下する今こそ高配当株で1億円作る】
【別冊付録】丸ごと1冊桐谷さんの「株」入門
 ・「株」の買い方ギモン解消BOOK
 ・初心者も安心! 口座開設から注文方法まで! 
●最高4.53%!儲かる高配当株86を大公開
 ・株投資で1億円を作った勝ち組8人の投資ワザ
 ・高値圏の今こそ高配当株に注目すべき理由! 
 ・20万円以下で買える! 初心者向け高配当
 ・増収増益が続く好業績高配当株
 ・上場5年以内の急成長高配当
 ・不景気時も減配しない高配当
今こそ買いの米国株ベスト22
 ・年間200万円の配当をゲットの個人投資家
 ・米国の高配当株ベスト11
 ・米国の成長株ベスト11
ふるさと納税月別カタログ&王道の返礼品
毎月分配型投信100本の最新利回り&分配健全度
儲けた人のNISAの上手な使い方
退職金は専用定期で無リスクで増やせ

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング