住宅ローン相談室
【第11回】 2018年1月15日公開(2018年1月15日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

リフォーム費用を借りるなら、
住宅ローンに一本化するのが断然おトク!
対応する銀行と、手続き方法を詳細に解説

中古住宅の購入や、住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォームも済ませてしまいたいという人は少なくないと思います。そこで、「リフォーム費用のトクする借り方」について、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。

金利も違えば、借入条件も違う
似て非なる「住宅ローン」と「リフォームローン」

相談内容:
読者 中古住宅の購入と同時にリフォームを考えています。その場合、リフォームにかかる費用も、住宅ローンに含めて借してくれる銀行はありますか? それとも別途リフォームローンを組む必要がありますか?

 室長の淡河  お答えする前に理解しておいていただきたいのは、「住宅ローン」と「リフォームローン」の違いです。

 住宅ローンは借り入れ条件として担保が必要な有担保ローンです。銀行・金融機関は融資対象となる家(および土地)に抵当権を設定します。万一、返済不能に陥ったときには、担保物件は競売にかけられ、残債にあてられることになります。

 一方、リフォームローンは無担保ローンです。言うまでもなく、銀行は担保がなくても借してくれます。ただしその分、融資限度額は1000万円、最長返済期間は7~20年程度と短く、住宅ローンに比べて金利もはるかに高い2~8%前後となっています。

 ■「住宅ローン」と「リフォームローン」の違い
  住宅ローン リフォームローン
 金利 0.5~3%程度 2~8%程度
 融資限度額 無制限(担保評価等による) 1000万円
 返済期間 35年 7~20年
 担保 不要
 費用 多い 少ない
 審査スピード 2週間~2カ月 即日~1週間
 ※ 数字は一般的な目安です。

 有担保、無担保という商品としての根本的な違いがあるため、数年前まではリフォーム費用を借りるには、住宅ローンと別にリフォームローンを組むしかありませんでした(もしくは、売り主側にリフォーム工事まで行ってもらい、その分も含めた代金を販売価格として住宅ローンを組む方法がとられてきました。この場合、販売価格に応じて不動産会社の手数料などがアップするデメリットがあります)。

 ところが、近年は多くの銀行で、中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計額を一括して借り入れできる住宅ローンを取り扱っています。つまり、今回の相談のケースでは、「リフォーム費用も住宅ローンに含めて借りられる」が回答となります。

 ■「リフォーム費用」を住宅ローンで借りられる? 主要銀行の対応状況
 対応 みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、新生銀行、三井住友信託銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、イオン銀行
非対応 じぶん銀行、ARUHI、優良住宅ローン、カブドットコム証券

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借り換え時は新規リフォームのチャンス!
住宅ローンの残債にリフォーム費用を上乗せできる

 相談のケースは新規で住宅ローンを申し込む場合でしたが、借り換えのケースではどうでしょう。借り換える際に、(1)新たにリフォーム費用を追加したり、(2)現在組んでいるリフォームローンの残債を住宅ローンにまとめたりすることはできるのでしょうか。

 まず(1)「リフォーム費用を追加しての借り換え」は、相談のケースと同様に多くの銀行で対応してもらえます。「住宅ローンの残債+リフォーム費用」が各銀行の設ける返済負担率を下回っていれば、基本的には問題がないはずです。

 一方、(2)「現在組んでいるリフォームローンを住宅ローンにまとめる」については、どの銀行でも、残念ながら住宅ローンに一本化することはできません。これはリフォームローンに限った話ではなく、カーローンや教育ローン、キャッシングなど、他の無担保ローンを、住宅ローンに一本化できないのと同様です。

【関連記事はこちら!】
>> リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得! リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?

住宅ローンに一括する場合には
事前審査時にリフォーム工事の見積書が必要

 住宅ローンでリフォーム費用も一括して借りるには、新規の場合も借り換えの場合も、事前審査の段階でリフォーム工事の見積書の提示が原則必要になります。

 その際、できるだけ高く見積もっておいてもらうのがポイントです。どこまでリフォームするか、またリフォームのグレードなどで迷っている場合は、考えられる最大の想定で見積書を作成してもらいましょう。

 というのも、審査の結果、一度通った融資額を減額する分には問題ありませんが、融資額のアップを希望する場合は一から改めて審査を受け直さなければならないからです。審査の受け直しとなれば、計画性のなさや見通しの甘さもマイナス印象となるため、プロである私たちも交渉に苦労します。注意してください。

 また、リフォーム業者のほうでも撮影していることが多いですが、念のため、工事前の状態を自分でも写真に記録しておくようにしましょう。資金使途の確認のため、リフォーム完了後に銀行に提出しなければならないからです(フラット35の場合は適合証明書等を提出するため不要)。

「中古住宅+リフォーム」のケースは、
融資を2回に分けて実行する

 通常の住宅ローンでは、物件の引き渡し日が融資の実行日となりますが、リフォーム費用も住宅ローンで一括して借りた場合はどのようになるのでしょうか。

 まず、借り換えの場合は、物件の引き渡しがないため、リフォーム完了後にまとめて融資が実行されます。

 一方、中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は通常、物件の引き渡し日に購入費用分の融資が実行され、リフォーム完了後にリフォーム費用分の融資実行となります。ここに至るまでの審査や抵当権設定契約については、一つのものとして扱われますが、金銭消費貸借契約については2本結ぶことになります。

フラット35では、リフォーム業者が
“瑕疵担保責任法人”に登録されていることが必須

 なお、フラット35(「リフォーム一体型」「リノベ」)については、少し複雑な流れとなります。3000万円の中古住宅を新規で購入し、併せて200万円のリフォームを行うケースを例にとると、物件の購入時につなぎ融資を利用して、いったん物件価格3000万円の支払いを済ませます。そして、リフォーム工事の完了後、3200万円の住宅ローンが実行となり、つなぎ融資とリフォーム費用を清算することになります。

 フラット35は、2つ注意点があります。一つは取り扱いが中古物件の新規購入のみであること(=借り換えは不可)。もう一つは、工事を任せるリフォーム業者が“瑕疵担保責任法人”の登録業者でなければならない点です。

 “瑕疵担保責任法人”とは、「住宅瑕疵担保責任保険」を提供できる法人のことで、引き渡し物件の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、同保険でその補修費用をまかないます。一部の民間銀行でも、登録業者が条件になっているところがあるので、必ず確認してください。

最適な住宅ローン商品は
その人の置かれた状況によって異なる

 最後にリフォーム費用も一括して借りられる、今、最もおトクな商品を具体的にご紹介したいところですが、ベストな商品はその方の借入額や借入期間、さらに家計状況や家族構成などによって変わってきます。

 ザイ・オンラインでは、新規借入については「35年固定」(借入金額3000万円、借入期間35年)、借り換えについては「10年固定」(借入金額2500万円、借入期間30年)のケースにおけるランキングを毎月発表しています。実質金利(諸費用等も金利に換算して上乗せした金利)のランキングのランキングなので、本当にお得な住宅ローンを見つけることができます。

 これらを目安に商品のあたりをつけ、シミュレーションサイトなどを使って、ご自分のケースで試算してみるといいでしょう。実質金利を自分で計算するのは大変なので、総支払額で住宅ローンを比較すればいいでしょう。とはいえ、なかなか正確にシミュレートするのもスキルが必要なので、面倒だと感じる人は住宅ローンの専門家に依頼するのが、一番おトクかもしれません。

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◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇

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 2016年2月のマイナス金利導入で、それ以前に変動金利で借入をしていた約500万人は、借り換えによってローン総額を減らすことができるようになりました。ところが、その半数近くの人は自分が対象者だと気付いていません。「借り換えをしない=目の前に現金100万円が落ちているのに拾わないようなもの」でしょう。そこで「トクする借り換え術」を実例を交えながら、わかりやすく紹介しています。著者の淡河さんは、ホームローンドクター株式会社代表であり、成功報酬型の住宅ローンのコンサルタントとして6000件を超える相談実績があります。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.588%
全疾病保障付き
0.439% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.588%
全疾病保障付き
0.439% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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4位 ◆イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利 キャンペーン>
0.599% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。金利を年0.1%アップすればガン保障特約、年0.3%アップすれば8大疾病保障をつけられる。契約時の事務手数料が10.8万円しかかからない「定額型」もあるが、金利を年0.2%アップするので、短期間で完済する人なら、「定額型」を選ぼう。
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5位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
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5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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