住宅ローン相談室
【第12回】 2018年1月19日公開(2018年4月13日更新)
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淡河範明

住宅ローン借り換えで、「融資額を減額」された時の正しい対処法とは?

「借り換え」は「新規」の申し込みより、担保の評価が厳しめです。審査に通っても、いろいろな理由から減額提示を受けることは珍しくありません。そんなとき、なんとか満額借り換えられる対処法はないのか。その方法やポイントについて、住宅ローンアドバイザーの淡河(おごう)範明さんにアドバイスしてもらいました。

審査結果は銀行でさまざま!
一つがダメでも、ほかがダメとは限らない

相談内容:
読者 住宅ローンを組んで7年。現在、残債が約3000万円、返済期間が28年残っています。先日、某銀行で借り換えを申し込んだところ、2700万円しか借り換えできないと言われてしまいました。借りた当時より年収も上がっているのに、こんなことってあるんですか? 他の銀行で申し込み直せば、満額で通る可能性はあるんでしょうか?

 室長の淡河  借り換えを申し込んで本審査を通過したものの、希望額に満たない金額を提示されるのはよくある話です。不足分を自己資金でまかなえるなら問題ありませんが、手元に現金がないと、見送らざるを得なくなります。仮に不足分をまかなうことができたとしても、自由になるお金を失うことにより、生活面でのリスクを抱えることになります。

 また、希望額での借り換えを認める代わりに、保証料や金利のアップを条件にされるケースもあります。それでも十分なメリットがあるようなら借り換えてもいいと思いますが、言うまでもなく「旨味」は減ってしまいます。

 そこで相談者のように、他の銀行・金融機関で審査を受け直してみる価値は十分にあります。というのも、一般の方が思っている以上に、審査方法や審査基準は各銀行で異なるからです。そのため、借入可能額が数百万円単位で違ってくることはザラです。ある銀行で減額されても、他の銀行で全額OKが出るケースはよくあります。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン審査で落ちそうな人必見の、絶対に読んでおきたい6記事を紹介!

減額の原因を聞き出す
担当者への上手な尋ね方

 とはいえ、むやみに審査を申し込めばいいわけではありません。手間や時間の無駄ですし、個人信用情報には銀行からの照会履歴が残ります。そのため、照会回数が多いと、いくつもの銀行で断られていると疑われ、審査に不利に働きます。

 では、どのような手順で別の銀行にあたるのがベストでしょうか。減額された時の対処法を、4つのステップをまとめてみました。

 ■借り換えで減額回答された時の対処方法とは?
 第1ステップ  減額の理由を聞き出す
 第2ステップ  対策を講じる(年収合算、その他ローンの返済など)
 第3ステップ  他銀行に申し込む
 第4ステップ  ただし、担保割れが原因なら、「フラット35」も検討

 第1ステップは、担当者から減額の理由を聞き出すことです。理由がわからなければ、手の打ちようがありません。ただ、信じがたいことかもしれませんが、じつのところ担当者もはっきりとした理由を把握してないことが少なくありません。先ほど「審査部門は独立して機能している」とお話ししましたが、近年、個人情報の取り扱いが厳格化しているため、審査結果の詳細についても担当者に教えない方向に動いているからです。

 では、聞くだけ無駄なのかというと、そうではありません。優秀な担当者であれば、情報を入手できなくても、過去の経験からおおよそのあたりはついています。問題なのは聞き出し方です。「減額の理由は何ですか?」とストレートに聞くのではなく、「条件を変えれば、満額借りられますか?」とたずねてみてください。審査結果は減額でも、担当者自身は自分のノルマを達成するため、より多く融資したいと思っています。ですから、その可能性を感じさせる質問をしたほうが、聞き出しやすいのです。

 そこで第2ステップとして、他の借金を返済するなど、できる限り減額理由に沿った対策を講じましょう。仮に「収入合算すればいけそうですよ」といった返答があれば、返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)に問題のあることが推定されます。住宅ローン以外の借金が問題なら、「マイカーローンを完済することはできますか?」と提案されるかもしれません。それで解決できそうであれば、提案に従って、その銀行で再度審査をしてもらうのがいいでしょう。

 けれども、「残念ながら…」と交渉の余地がない場合、担保評価や個人信用情報がネックになっていることが考えられます。その場合、当該の銀行で打てる手はありません。

「フラット35借換融資」では
担保割れでも借り換えられる可能性あり!

 第3ステップで、他の銀行への申し込みを行います。この際、減額の原因部分について、審査基準の緩いと思われる銀行を中心に申し込むのがポイントです。

 たとえば、担保評価が問題であれば、第4ステップとして、フラット35の「借換融資」を検討してみてもいいかもしれません。なぜなら、フラット35は民間の銀行と違って、担保評価割れしていても、それだけで減額されることはないからです。収入なども含めた総合的な判断で審査が行われます。

 また、フラット35の審査金利(返済負担率などを計算する際に用いる審査専用の金利)は、2018年1月現在、1.36%となっていて、メガバンクよりも2%前後低く設定されています。つまり、収入に不安のある人でも、より多くの金額を借りられる可能性が高いということです。

 ただし、ネット銀行などの変動金利や固定期間選択型の比較的固定期間が短い金利に比べて金利は高めですから、借り換えによりどれくらいのメリットが生まれるのか、精査する必要はあります。

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>> フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得? 「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

フルローンで借りた人は
担保割れが原因の可能性も!

 ここで担保評価について、もう少し詳しくお話ししておきましょう。現在の住宅ローンを申し込んだ当時と比べて、収入や仕事、他の借金や返済状況などが大きく変わっていないにもかかわらず、減額提示を受けた場合、真っ先に疑われるのは、融資希望額が担保評価を上回っているケースです。

 特にこうしたケースは、新築マンションを諸費用込みのフルローンで借りた場合に起こりがちです。新築マンションの販売価格には広告費などもオンされているため、買った瞬間に価値が2割くらい下がるといわれています。5000万円のマンションであれば、1000万円下がるということです。つまり、返済を始めてからしばらくの間は「フル」ではなく、「オーバー」ローンの状態が続くのです。

 民間のほとんどの銀行は「担保主義」ですから、余程のことがない限り、担保の評価を超える金額は貸しません。そのため、担保割れが原因の場合は検討の余地がないのです。

 ただ、同じ担保でも、銀行によって評価は異なります。どの銀行も担保主義である点は同じですが、はっきり言って、担保の評価自体は結構いい加減です。ネット銀行についてはマンパワーから考えて、まず現地に足を運んでいませんし、足を運んだところで、せいぜいわかるのは立地くらいのものです。家の内部や床下の状態まではチェックできません。

 そのため、ある銀行では担保割れが原因で減額されても、ほかの銀行で必ずしも同じ審査結果になるとは限らず、満額OKのところがあっても不思議ではないのです。

最善策は申し込み当初から
複数の借入先にアプローチしておくこと

 以上、減額を提示された場合の対処法についてお話ししてきましたが、本来は減額されたからほかのローンを探すのではなく、初めの段階から、特徴の異なるローンに3~5つ程度まとめて申し込んでおくのがベストです。すべての銀行が満額回答になるとは限りませんが、審査に通ったものを、改めて比較検討するのが間違いのない選び方です。その上で最終的にどのローンを選べばいいか、専門家に相談するのもいいでしょう。

 金利は毎月変動します。借り換えるなら、史上例を見ない低金利である今のうちに実行したいものですね。

(今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から抜粋して紹介しました)

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◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.771% 0.750% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い金利0.3%を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れており、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
りそな銀行住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.824% 0.800% 借入額×1.91% 3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、10年固定金利は業界最低水準。通常の団体信用生命保険は無料。上乗せで、途中解約可能で保険料が安い「8大疾病補償プラス」もおすすめ。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借入期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。一部借り換え商品は、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。
3位 ◆イオン銀行 <当初固定金利プラン 10年固定>
0.876% 0.690% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループでの買い物が5年間、5%オフになる特典がある。合計で最大22.5万円分という大きな恩恵が受けられるが、ランキングには加味していないので、詳しくはこちらの記事を参照してほしい。年0.1%の金利上乗せで「ガン保障特約」、年0.3%の金利上乗せで「8疾病保障」が付けられる。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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4位 ◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.940% 1.020% 0円 4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ソニー銀行の10年固定型は、借入時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低い事務手数料は4.32万円と、他の金融機関と比較すると安いのが特徴。保証料・団信保険料・一部繰上返済手数料も無料だ。申込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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5位 ◆三菱UFJ銀行 <ネット専用住宅ローン 10年固定>
0.976% 0.800% 借入額×1.91% 3.24万円
【三菱UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
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