住宅ローンの選び方[2018年]
【第17回】 2018年2月8日公開(2018年2月8日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
千日太郎

本当はローンなしでも家を買えるけど、
住宅ローン減税でもうけたい人向けの裏マニュアル

 こんにちは、千日太郎です。即金で家を買える貯金があるけど、「あえて住宅ローンを借りた方がおトク!」ってよく言われますよね。そこで、「何でおトクなの?」「いくらトクするの?」といった皆さんの疑問にお答えしましょう。先に言うと、10年で数百万円単位もうかっちゃいます。

 「それだけもうかるなら、うまく使えばもっともうかるんじゃない?」と思う人もいるはずですね。

 なので今回は、「どこから銀行との契約違反になるの?」「どこから脱税になるの?」といったきわどいラインについて、ザイ・オンラインのコンプライアンスポリシーキワキワの部分を攻めてみたいと思います!

10年かけて借入金額の1割弱がキャッシュバックされる!

 そもそも住宅ローン減税っていうのは、住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度のことで、年末調整で返ってくるお金が、最大で12月末時点の住宅ローン残高の1%増えます

・家を購入した年の年末から数えて10回
・年末の住宅ローン残高の1%を上限として税金を安くする(キャッシュバック)

 年末の残高が3000万円なら30万円が現金でキャッシュバックされる、それが10回です。もちろんローンを返済していきますので、借入残高はちょっとずつ減っていきますが、おおむね10年で1割弱のキャッシュが返金されるということになります。ちょっと典型的な例で試算してみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利1.38%、元利均等返済、ボーナス払いなし

■住宅ローン減税のキャッシュバックは1割弱も!
項目 金額
35年間の返済合計 3784万円
(うち利息は784万円)
住宅ローン減税 -261万円
差引支払額 3523万円

 3000万円を35年借りると、利息も合わせて3784万円も支払わないと住宅ローンは終わらないのですが、住宅ローン減税が261万円ありますので、3523万円の支払いで済むのです。この住宅ローン減税は元本に対して1%と固定されています。つまり、住宅ローン減税は確定利回りの投資のようなものなのです。

住宅ローンの金利が1%以下だったら逆にもうかってしまう?!

 さっきは固定金利をベースに試算しましたけど、これが変動金利だともっともうかります。「借りたお金より少ない支払いで済む」という現象が起こるんです! 2つのケースでシミュレーションしてみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利0.5%、元利均等返済、ボーナス払いなし

(1)住宅ローン減税が終わる10年後に240万円繰り上げ返済する
(2)住宅ローン減税が終わる10年後に全額繰り上げ返済する

■11年後に全額繰上げ返済なら、126万円の純益!
項目 (1)一部繰り上げ返済
(240万円)
(2)全額繰り上げ返済
(2195万円)
返済合計 3255万円
(うち利息は255万円)
3130万円
(うち利息は130万円)
住宅ローン減税 -256万円 -256万円
差引支払額 2999万円 2874万円
最終的な収支 +1万円 +126万円
※ 手数料、保証料、団信保険料は考慮しない。

 まず「(1)一部繰り上げ返済(240万円)」ですが、住宅ローン減税が終わる10年後に、240万円を一部繰り上げ返済した場合、収支はトントン、つまり無利息と同じです! 住宅ローン減税の恩恵と、金利の支払額がほぼ一緒ということです。

 「(2)全額繰り上げ返済(2195万円)」するとどうなるでしょうか。住宅ローン減税が終わる10年後にそのときの残高を全額繰り上げ返済したら、3000万円借りたのに返済の合計額は2874万円で済むのですね! つまり「126万円の純益」です。これに税金はかかりません。むしろ税金が返ってきているんですから。

 ただし、変動金利は今後上がる可能性もありますので、その点は注意が必要ですね。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる」
⇒ 「住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」」

家の購入代金を超える住宅ローンは組める?

 借入残高に応じてキャッシュバックを受けられるのであれば、できるだけたくさん借りた方がおトクですよね。住宅ローン減税が終わってから、繰り上げ返済すればいいじゃないですか。なので、あえて自己資金を温存しておいて、借りられるだけ借りるという方法は節税になります。

 しかし、ある一線を超えてしまうと…、犯罪になります。

 たとえば代金は3500万なのに、4000万の契約書を作って銀行から4000万の融資を受けるっていうのはどうでしょう? そして契約後、引き渡し後に、値引きしてもらった体にするんです。値引きになった500万円は売主から返金してもらいます。「あ、安くなったんだけど言うの忘れてた」みたいな感じです。銀行もあとから書類をやり直すのは面倒ですし、融資が減ってしまうので「車でも買われてはどうです?」なんて言う行員もいるみたいですよ。

 さて、これはセーフでしょうか? アウトでしょうか? なんだか詐欺っぽいですよね。

対銀行ではアウトで、発覚すれば全額返済も

 これが対銀行との間で詐欺になるかというと、「アウト」です。銀行が不正を調べることは難しく、一部にこうした不正に手を染める工務店や借り手もいるようです。

 しかし、契約上は、不動産に対する融資なので、万が一発覚したときに「耳をそろえて返してください」と言われれば、返さなくてはいけません。

 「車でも買われてはどうですか?」なんて言った行員の発言は背任行為になる可能性があります。

 また、不正に手を染める工務店は、発覚しなくても密かにブラックリストに載り、融資の審査が厳しくなっています。工務店や仲介業者のモラルにも気を配りましょう。

 立派な契約違反ですので、厳に慎みましょう。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローンの違法なオーバーローンに注意!銀行から一括返済を請求されるリスクがあり、諸費用を借りられるローンを活用すべき」

住宅ローン減税を満額受けてもクロです

 住宅ローン減税を受けられるのは、あくまでも住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用までです。この取得対価の範囲については、紛らわしい部分がありますので、国税庁のホームページで解説されています。

■住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用の範囲
費用 回答
(1)売買契約書等に貼付した印紙  住宅ローン減税は受けられない
(2)不動産仲介手数料
(3)不動産取得税等及び登録免許税
(4)建築の請負業者以外の建築士に支払った家屋の設計料  住宅ローン減税を受けられると考えて差し支えない
(5)住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の付属設備の取得対価
※ 出典:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

 つまり、上記のケースで値引きの500万円も込みの4000万円で住宅ローン減税を受けると、脱税という法律違反になるのですね。年度末の住宅ローン残高×(3500万円÷4000万円)で計算して割り引いた額で住宅ローン減税を受けることになります。

 もしも、あとから値引きしてもらった分を、(4)や(5)の代金として使ったということが注文書や契約書、領収書などの証憑で証明できるのであれば、その部分について住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

 しかし、回答にあるように、『差し支えない』という表現です。必ずしも事案の内容のすべてを表現したものではないのです。どんな場合でもOKとは言っていないのですよね。ですから、契約と申告内容が一致しないような場合は、事前に最寄りの税務署に問い合わせることをおすすめします。

知ってるか知らないかだけで
500万円くらいの違いが出てくる減税と補助金のツボ

 家を建てる、購入するというのは、個人としては人生で最も大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあるのです。つまり国の税収の増加に繋がります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

 マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、こうした減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで最大500万円くらいの違いが出てきます。つまり、知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されました。本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。「受けられると思っていたのに、受けられなかった」なんていうことになったら、それも悲劇ですよ!ぜひお手に取って読んで頂けたら嬉しいです!

【アマゾンで購入する方はこちら】
「家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本」

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる」
⇒ 「借り換えで住宅ローン減税をフル活用する3カ条!金利1%未満で借り換えれば、「錬金術」を使える」

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>変動金利が上がる時期を大胆予測!銀行が金利を引き上げるのは「2023年」?
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>多くの人が「高い変動金利」で借りている! 借り換えで300万円近くもうかる人も
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを14銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い 取扱残高1位の三菱UFJ銀行
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
三菱UFJ銀行の住宅ローンの詳細はこちら!(公式サイトへ)
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ ネット専用商品も投入し、短期固定で存在感関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯!  アメリカン・エキスプレス・スカイ・トラベラー・カード 「アメリカン・エキスプレス」が誇る、高いスペック&ステータスを徹底解説! 楽天カードはクレジットカード、楽天ポイントカード、電子マネーの楽天Edyの3つの機能を1枚に集約した三位一体型カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

新しい株の儲けワザ
日・米株の激辛診断
NISA駆け込みガイド

11月号9月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

 

【常識にとらわれない新時代の必勝法!】

マネするだけでOKのラクワザ多数! 
新ワザで買う株68付き!新しい株の儲けワザ50
利回りで儲ける20のワザ
高配当ほど株価上昇
連続増配株急増中
隠れ優待株拾い方
値上がりで儲ける19のワザ
高ROEが儲かるウソ
半導体株こそ逆バリ
大阪株アツい
その他で儲ける11のワザ
IPO株非モテを狙え
手数料ゼロがカギ
男性下着が売れる株高

買っていい×買ってはいけない
人気の株500+Jリート14激辛診断
人気米国株100激辛診断
・NASDAQの高成長株35
・NYSEの国際優良株57
・ADRの世界の株

NISA2018年駆け込みガイド
桐谷さんの年末のNISA戦略

●「長寿投信」ベスト


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング