不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年2月27日公開(2018年7月9日更新)
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ザイ・オンライン編集部

相続した空き家や、転勤で「住まない家」はどうする?
売却、賃貸、事業投資のメリットとデメリットを解説!

転勤・住み替えなどで住まなくなった(もしくは住まなくなる)家や、親から相続した空き家の処分について、頭を悩ませている人も多いだろう。住宅ローンの返済や固定資産税の負担が続くだけだとわかっていても、売却や賃貸など、いろいろな選択肢があって、なかなか決めきれないものだ。そんな"住まない家"をどう処分・売却するべきか、について考えてみよう。

 「住まない家」をどうするかについては、以下のように大きく4つの選択肢がある。

 このうちどれがベストかは、その人の置かれた状況や将来設計によって変わってくる。そのため、各選択肢のメリット・デメリットを知るとともに、自分の優先事項を明らかにすることが大切だ。以下、詳しく見ていこう。

(1)「売却する」

〈メリット〉
 売却の最大のメリットは一度にまとまった資金を手に入れられる点だ。将来、その家や土地を利用する可能性がないのであれば、第一に検討したい選択肢となる。

 なかでも長期の転勤になりそうな人や、親から空き家を相続したような人は、家の管理・維持だけでも大変なため、売却によって得られるメリットは大きい。

 また、子どもが巣立ち、手狭でも利便性の高いエリアへの住み替えを考えている人にとっても、売却はおすすめだ。子どもが巣立ったということは、住宅ローンの残債もわずか、もしくは完済している人も多いだろう。それゆえ、売却代金のかなりの部分を、新たな家の購入資金に回すことができる。

〈デメリット〉
 一方、気をつけたいのは、売却代金で残債をまかないきれないことがある点だ。忘れてはならないのは、住宅ローンの残債のある物件には、買い手がつかないということ。理由は明白で、返済が残っている間は銀行が抵当権を外してくれないからだ。

 抵当権の残ったまま購入し、あなた(売主)がローンを滞納するようなことがあれば、買主は家を差し押さえられるリスクにさらされることになる。そんな物件を好んで購入する人はいないだろう。

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(2)「賃貸に出す」

 住宅ローンの返済中に物件を賃貸に出すことは、「フラット35」を除く民間金融機関では、原則、禁じられている。住宅ローンは、契約者本人やその家族が対象物件に居住することが前提となっているからだ。その条件の下、金利も他のローンより低く抑えられている。

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 とはいえ、返済が滞らない限り、賃貸に出しても黙認されることが多いのが実情だ。そもそも貸し出している事実を、銀行側は知りようもない。そのため、転勤などで何年か家を空ける場合、賃貸に出すことは当たり前のように行われている。なお、フラット35であれば、賃貸に出すことは問題ない。

 もちろん、住宅ローンの残債があるまま、賃貸に出してはいけないケースもある。近い将来、新たに住まいを購入する可能性がある場合だ。なぜならば、「残債がある」=「住宅ローンを借りている」状態で、もう一本、別の住宅ローンを組むことは簡単でないからだ。

 また賃貸に出して、誰かを住まわせていると、買いたい家が見つかったからといって、すぐに売却することが難しくなる。「誰かが借りている不動産」=「投資用物件」として売却することは可能だが、一定の利回りがなければ売れない。

〈メリット〉
 さて、賃貸のメリットだが、大きく4つ挙げられる。1つは、言うまでもなく「家賃収入が得られる」こと。分譲マンションや戸建てで、キッチンなどの設備機器のグレードが高ければ、一般の賃貸物件よりも賃料を高めに設定しやすい。また、ファミリー向けの間取りだと、ワンルームなどに比べて入退去のサイクルが長いため、手間もあまりかからないで済む。

 メリットの2つめは「所有費用を経費として計上できる」ようになること。下記のような費用を、賃貸料から経費として差し引くことができるようになる。

所有しているだけでかかる一般的な費用
 税金   固定資産税(固定資産税評価額の1.4%〈標準〉)
  都市計画税(同0.3%〈最大〉)
 損害保険料   建物にかかる火災保険料(木造延床面積100㎡で年間約2万円)
 修繕積立金等   マンションの場合の修繕積立金や管理費
 その他   給湯器などの設備機器や外壁などの経年劣化に伴う修繕費用

 メリットの3つめは「戻る家がある」こと。たとえば、親がリハビリのため、介護施設に長期で入る必要があるような場合、賃貸に出すことによって介護費用を補填できるとともに、帰る家があるのは当人にとって心の支えになる。

 そして、メリットの4つめは「相続税の節税対策になる」こと。親の持ち家を賃貸に出している最中に親が亡くなり、その家を相続することになった場合、通常より相続税が少なくて済む。賃貸住宅を相続する場合、相続税の計算のベースとなる評価額が2割程度(条件によっては5割まで)圧縮されるためだ。

〈デメリット〉
 賃貸に出した場合の一番のデメリットは収益の不安定さだろう。日本の人口は減少傾向のため、年々、空室リスクが高まっていくことは間違いない。それに伴い、家賃相場も下落していくのは避けられないだろう。

 そうでなくても、賃貸住宅の入居者は平均4年で退去すると言われている。退去から2~3カ月で新しい入居者が決まったとしても、4年間の平均空室率は5%前後になる。住宅ローンの返済が残っている場合、空室の間、家賃収入なしでそのぶん手当てしなければならない。仮に家賃15万円の部屋が、運悪く半年ほど入居者が決まらないとすると、90万円分も計算が狂ってくることになる。

 また、相続した空き家の場合は特に、経年劣化による設備の故障など、突発的な修繕費が発生するリスクも考慮しなければならない。たとえ故障していなくても、設備や部屋のタイプが古臭くなり、和室をフローリングに変更するなどの出費を余儀なくされるかもしれない。

 このように賃貸で安定した収入を得るのは、思うほど簡単なことではない。それ相応の覚悟と、綿密な収支予測が必要になる。

(3)「解体して事業を始める

〈メリット〉
 これは、空き家を取り壊して新築アパートにしたり、コインランドリーやコインパーキング、また、最近急速に増えつつあるトランクルームなどにしたりして、事業を営むケースだ。

 もちろんメリットは成功すれば、大きな利益が望めることだが、以下のデメリットで述べるように、そのハードルは高いと言わざるを得ない。

〈デメリット〉
 まず大きな初期投資が必要とされることだ。リスクからのスタートになる。先の例のうち、最も初期投資の少ないコインパーキングでも、車10台分程度の規模で250万~300万円程度かかる(精算機50万円前後、ロック板1つあたり10万円前後、アスファルト舗装費10万円前後。このほか、空き家の取り壊し費用が必要)。コインランドリーともなれば、洗濯機3~4台、乾燥機7~8台の規模で1000万~1500万円に及ぶ。

 また、事業に投資した場合、税金面でも不利になることが多い。アパート経営であれば、住宅用地として固定資産税の軽減や、小規模宅地として相続税評価額の減額を受けられるが、コインパーキングやコインランドリーにすると、住宅用地ではないため、固定資産税の軽減措置を受けられない。さらにコインパーキングについては建物がないため、土地としての相続税評価も高くなる。

 事業に投資する場合、相続人のことも考えておく必要がある。たとえば、アパートを建てて賃貸経営に乗り出すような場合、自分一代で借入金を返済しきれないことも起こり得る。その場合、相続人は財産放棄しない限り、アパートだけでなく、残債も相続しななければならない。残債の相続によって、相続人の返済比率(税込年収に占めるローン返済年額の比率)も上がることになり、住宅ローンを組もうとしたときなどに、希望する融資額を借りられないケースも出てくる。

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(4)「何もしない(現状維持)」

〈メリット〉
 住まなくなった家に対して、何もしないという選択肢もある。一見、なんの得にもならないようだが、将来に可能性を残すという点ではメリットがある。

 たとえば、年を取って収入が減り、住んでいるマンションの管理費の支払いが負担になってきたようなときに、空き家にしていた戸建てに戻りたいと思うかもしれない。ある日、魅力的なビジネスに出会って、土地を活用してみたいと思うかもしれない。

 何かしなければという思いから、不安を覚えながら賃貸に出すくらいなら、何もしないでおくのも一法だ。

〈デメリット〉
 デメリットは表のように、毎年、固定資産税等がかかること。

固定資産税等の税率(土地)
土地の状態 固定資産税 都市計画税
 空き地(更地で建物のない状態)   課税標準額×1.4%   課税標準額×0.3%
 小規模住宅用地(1戸につき200㎡以下の住居用地部分)   課税標準額×1.4%×1/6   課税標準額×0.3%×1/3
 一般住宅用地(1戸につき200㎡超の住居用地部分)   課税標準額×1.4%×1/3   課税標準額×0.3%×2/3
※都市計画税は、土地・建物が都市区域内にある場合、固定資産税に加算する。
※課税標準額は、国土交通省が年1回定める地価公示価格の70%を目途に計算された「固定資産評価額」に基づき算出されるもの。各自治体によって額は異なる。

※上記のほか建物の課税標準評価額に対しても、固定資産税が1.4%かかる(軽減措置あり)。
※倒壊の恐れがあるなど「特定空き家」に指定された場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置は適用されない。

 このほか、「何もしない」とは言っても、特に戸建ての場合は近隣との関係もあって、植木の手入れや外構の整備などで、費用のかかることが多い。

 なお、倒壊の恐れや衛生上の問題がある空き家となると、固定資産税が安いからといって、そのままにしておくこともできない。「空き家対策特別措置法」により、危険な空き家に対しては、市町村が特定空き家の所有者に対して、撤去・修繕を勧告・命令することができるようになった。ここまで来たら、取り壊すしかないだろう。

”すぐに住み替える”、”将来住まない”と
決めているなら「売却」!

 「住まない家」をどうするかは、その人の置かれた状況や将来設計によってベストな選択肢が変わってくる。新たに家の購入を予定していて、売却代金で住宅ローンの残債も完済できる人は「売却」がベストだろう。また、将来も今の家や相続した空き家を利用する可能性がないのであれば、やはり「売却」を軸に検討したい。「賃貸」に出すのも、「事業に投資する」のも、リスクは高いと肝に銘じておこう。

 一方、現在の住まいや空き家を、将来利用する可能性がある人なら、「賃貸」もしくは「現状維持」が基本となる。ただし、「賃貸」については欲をかかないこと。失敗しても、生活に支障が出ないか精査したい。また、住宅ローンの返済中に物件を賃貸に出すことは、「フラット35」を除く民間金融機関では原則、禁じられている。賃貸に出すのなら、住宅ローンの返済が滞ることのないよう、慎重に判断すべきだ。

 なお、実際に売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼して、じっくりと相場を把握し、焦らずに販売していくのがいいだろう。その際、「不動産一括査定サイト」などを活用すると、複数の会社に簡単に査定を依頼できるので便利だ。

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<不動産売却の基礎編>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆スマイスター(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
Special topics pr


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