マンション価格が値下がりしにくい勝ち組エリア[2018年]
【第1回】 2018年4月19日公開(2018年4月20日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
長嶋修

「春日部市」のマンションは“買い”なのか?
20代の働き盛りが越谷市、草加市などに移動し、
不動産価格は「ピーク比半減」でも底値は見えず

本格的な人口減少と少子化・高齢化が進む中で、今後、新築マンション選び、不動産選びで非常に重要になるのが「自治体選び」といった視点だ。危機感を持って自治体経営に取り組む自治体と、そうでない自治体とでは将来、不動産の価値にも大きな格差が出てくることだろう。この連載では、不動産コンサルタントで、さくら事務所創業者の長嶋修氏が5年後の勝ち組エリアとなる注目の街を取り上げていく。第1回は多くの自治体が抱える課題を鮮明にするために、かつて人気の郊外ベッドタウンだった埼玉県春日部市の「厳しい現状」と、将来予測される事態をレポートする。

市民税や固定資産税の激減で、じり貧

 これからやってくる本格的な人口減少、少子化・高齢化社会では、自治体経営にも格差が出てくる。働いてお金を稼ぎ、お金を使い、納税をしてくれる生産年齢人口が減少すれば、自治体の税収も減少。上下水道や道路、橋などのインフラ修繕もままならないうえ、子育て支援などの行政サービスもできない。自治体が行う「迷惑空き家」の解体はその費用を所有者に請求できるが、所有者不明などの理由で解体費を回収できない可能性も高く、容易に執行もできない。

 こうして、その自治体の魅力が失われれば、域内の不動産価格は下落し、それに応じて固定資産税収入も目減り。自治体経営はますます厳しいものとなるが、こうしたスパイラルに陥る自治体が今後増加するのは必至だ。やがて訪れる未来を予見し、危機感を持って自治体経営に取り組む自治体と、そうでない自治体とでは将来、住んでいての快適性はもちろん、所有する不動産の価値にも大きな格差が出てくることだろう。

 これから負のスパイラルに陥ることが確実なのは「都市郊外」。つまり、かつてベッドタウンと呼ばれたところだ。首都圏でいえば東京都心から30-40キロ圏内、ドアツードアで1-1.5時間程度の通勤圏、環状の国道16号周辺に位置する都市群だ。

 こうしたかつてのベッドタウンは、戦後の高度経済成長の中で、団塊世代を中心とした人口ボリューム層が住宅を求めて大量に流入したが、そのトレンドも息切れ。1990年代後半になるとすでに人口減少や少子化・高齢化に見舞われる自治体が出始めている。

【新築マンション人気ランキングはこちら】
>>埼玉県では、南浦和、川口、越谷の物件が登場!
>>東京・市町村部では、三鷹、調布、八王子、町田、府中の物件が登場!
>>千葉県では、幕張、津田沼の物件が登場!
>>神奈川県では、横浜、海老名、辻堂の物件が登場!

20代の働き盛りが春日部市から移動

 東武スカイツリー線沿線の埼玉県春日部市は人口23.5万人程度の、典型的なかつてのベッドタウンだが、周辺自治体が人口増加中の2000年あたりにはすでに人口減少が始まっており、平均地価公示は2017年で平方メートルあたり9万5842円と、ピークつけた1990年の19万4692円から50%以上も下落している。しかし、不動産価格の本格的な下落は、むしろこれからだ。

 春日部市の人口は今後、加速度的に減少する。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、40年には18万4796人と、ピークの2000年から5万6000人も消えるとされる。

出所:国立社会保障・人口問題研究所
拡大画像表示

 さらに高齢化率(65歳以上の高齢者人口比率)も現在は35%程度のところ、40年には60%程度に達する見込みだ。昨今の人口動態を見ればとりわけ20代が、より都心に近い越谷市・草加市・足立区などに移動している傾向も伺える

 不動産価格の形成要因には様々なものがあるが、結局は「需要と供給の関係」で決まる。「人口」という需要が圧倒的に減るのだから不動産価格は下落するしかない。1990年のバブルをピークに▲2%~▲3%程度の緩やかな下落を続けてきた春日部市の地価は今後、さらに加速度をつけて下落していくはずだ。年率▲3%なら2040年には地価が半値まで下落、年率▲4%なら15年程度で半値となる計算だ。

 こうなると税収の主要部分を占める固定資産税・都市計画税も大幅減収。加えて高齢化が進み、生産年齢人口が減少すれば、やはり税収割合の大きな市民税も減少。自治体経営は非常に厳しいものとなる。

「集まって住む」が全国で進行中

 問題はこれだけではない。人口が減少すれば空き家が増大、人口密度はどんどん希薄になる。すると上下水道の修繕やゴミ収集、除雪などの行政サービス効率は悪化。市民一人あたりに書ける行政コストは増大するばかりだ。

 このような事態を予見し、全国1,700あまりの基礎自治体のうち384団体(17年12月末時点)が取り組んでいるのが、街をコンパクト&ネットワーク化し行政効率悪化を防止する「立地適正化計画」だ。立地適正化計画とは、民間の都市機能への投資や居住を誘導するための「立地適正化計画」にもとづいて都市機能集約を目指すもの。居住環境の向上を区域内で行う「居住誘導区域」と、その中核となる「都市機能誘導区域」を指定できる。

 区域内では容積率を緩和する、インフラ投資を積極的に行うといったことを可能にすることで「集まって住む」を実現させるわけだ。この法案成立を前提とした税制改正はすでに行われており、誘導区域内では各種の税制優遇も行われる。「枠の内と外」で居住快適性や資産性に大きな差が出るということになる。

 ただし、この「区域の指定」は国が決めるのではなく、各自治体が自ら決定しなければならない。将来的には、道路一本挟んで居住快適性も資産性も雲泥の差が出る可能性があるため、利害関係者が目の前にいる中で、調整が難航するのは必至だ。

甘すぎる春日部市の立地適正化計画

 こうした中、例えば岐阜県岐阜市は、現行市街地の45%程度を立地適正化計画区域から外すといった思い切った方針を打ち出している。埼玉県毛呂山町は、「20年後に公示地価を10%以上上昇させる」とする目標を掲げる。町の人口は同期間に22%減少見込みとされるところ、人口政策の取組みによる成果を想定し18%程度の減少にとどめることが狙いだ。居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、同時に投資を呼び込むことで地価上昇につなげたい考えで、本気の度合いが伺われる。

 一方で春日部市はといえば、工業系地域を除く現行市街地の全てを立地適正化計画区域に指定した。これでは全く街を縮めていることにはならず、時間の経過とともに人口密度が薄まり、生産年齢人口の減少で市民税減、地価下落による固定資産税減などで自治体経営がジリ貧となるのは必至だ。

 1989 年に東西統一を果たしたドイツでは、東ドイツから西ドイツへ大量の人口流出が起こり、空き家問題が深刻化した。ドイツではこれまで 20 年以上もの間、こうした政策に取り組んでおり大きな効果をあげているが、市民の合意形成ができない自治体というのはやはり幾つもあり、そうしたところでは都市機能の集約化もままならず居住快適性、住宅の資産性がだらだらと低下している。春日部市のような郊外ベッドタウンは、街のコンパクト&ネットワーク化に本気で取り組む必要がある。

旧日光街道沿いの歴史建造物など観光資源はある

 必要なのはそれだけではない。春日部市のような郊外ベッドタウンは前述したとおり、団塊世代を中心とする人口ボリューム層が、高度経済成長期の地価上昇の中で「住みたいところに住んだ」というよりは「(資金的に)買えるところに買って住んだ」といった向きが大半だ。したがって、自分が住む街の魅力をどうやって高めるか、どの様に自治体経営が行われているかということについて無関心な市民も多い。

 春日部市といえばその鉄道沿線先には「日光」といった国内外観光客を引き寄せる資源があるが、春日部は素通りである。ここで、観光客を引きつけるコンテンツを創れないだろうか。クレヨンしんちゃんの作者はかつて春日部に住んでおり漫画も春日部が舞台だが、外国人にとってどの程度魅力的であるかリサーチをしたことはあるだろうか。かつて宿場町だった旧日光街道沿いには歴史のある建物が多く残っているが、川越のような、日本的な街並みを再現して観光資源化できる可能性もある。

 国道16号線地下には、世界最大級の「首都圏外郭放水路」がある。直径30メートル、深さ70メートルにおよぶ5本の巨大立坑をはじめ、直径10メートルの地底トンネル、重量500トンの柱が59本もそびえるマンモス水槽、毎秒200立方メートルの水を排水する1万4000馬力タービンなど、そのスケールは圧巻だが、意外と知られていない。

首都圏外郭放水路(出所:国土交通省江戸川河川事務所

春日部市も奮起すればまだまだやれる

 また、ベッドタウン住民は仕事の後、都心の職場近くで飲むか、北千住あたりでいったん下車して飲む、といった行動様式が多い。これはとりもなおさず、春日部に魅力的な飲み屋が少ないためだ。増えている空き家を活用し、地元民に愛される飲食店・カフェなどを作れないだろうか。このままでは時間の経過とともに沈下していくだけの春日部市も、ひとたび奮起すればいくらでもできることはあり、実は伸びしろは大きい。

 自分の街について関心を持つ市民が多い自治体、行政サービスを充実させ市民の居住快適性を高めている自治体と、沈んでいくのを手をこまねいている自治体とでは将来、天地ほどの格差が開くはずだ。不動産選びは通勤時間や駅からの距離のみならず、今後は「自治体選び」といった観点が必須である。次回、郊外ベッドタウンにおいて大転換を図ろうとし、注目を浴びている「流山市」を取りあげるほか、将来の勝ち組エリアを次々とご紹介していこう。

【新築マンション人気ランキングはこちら】
>>埼玉県では、南浦和、川口、越谷の物件が登場!
>>東京・市町村部では、三鷹、調布、八王子、町田、府中の物件が登場!
>>千葉県では、幕張、津田沼の物件が登場!
>>神奈川県では、横浜、海老名、辻堂の物件が登場!

【関連記事はこちら!】
>>最新の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年5月1日最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得
関連記事はこちら

「じぶん銀行」住宅ローンはこちら

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35取扱い1位のアルヒ
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
アルヒの詳細はこちら(公式サイトへ)
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 頭金ゼロ円でも、フラット35を借りられる関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

10倍株厳選40!
株主総会ガイ ド
最新決算速報

7月号5月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

 

写真も満載!株主総会ガイド2018年6月版付き

10倍株の儲け方【1】
・今まさに伸び盛り! 若手急成長株
HEROZはまだ買いか売りか! ?
・直近2年のIPO株総チェック!

10倍株の儲け方【2】
身近にあるのに不人気優良成長株
脚光を浴びる直前! 潜伏優良株
株価が上下する理由っていったい何?
・ファンドマネジャーの「10倍株の見つけ方

速報! 最新決算でわかった本命株
・控えめな今期予想は上方修正必至! 
最強の最高益株上方修正が狙える株
・12月期の好発進株4期以上の連続増配

Facebookショック後米国5大IT株 
・オススメ米国株6+人気株15の売買診断も! 

ひふみ さわかみ 鎌倉など
カリスマ的人気を誇る独立系投信10社をズバ斬り! 

<別冊付録>株主総会ガイド2018年6月版
・全239社の総会みやげリスト付き
・マニア5人が語る!総会見どころ聞きどころ! 
・総会ではココをツッコめ!注目9社への質問状
 

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング