不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年6月21日公開(2018年6月21日更新)
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ザイ・オンライン編集部

築20年超の古い家でも高く評価させる裏ワザとは?
買主にお得な「住宅ローン減税」を適用させよう!

築20年超の古い家やマンションでも、高く評価してもらう方法がある。売主側で、住宅ローン減税が適用されるように条件を整えて売り出せば、それだけで買主がつきやすく、強気な価格も設定しやすくなるのだ。買主にとっては、実質的な購入コストが数十万円、数百万円と違ってくるので、トライする価値はあるだろう。

「住宅ローン減税」の適用で、商品価値をアップ!

 住宅ローン減税は、居住用住宅の購入者の税負担を軽くすることで、住宅の購入を後押しするもの。通常、その年の本来の所得税額から、年末時点の住宅ローン残高の1%が控除(減額)される(下表参照)

◆住宅ローン減税の主な適用要件
売主の種別 個人 宅建業者
最大控除額(10年間合計) 200万円
(20万円×10年)
400万円
(40万円×10年)
控除期間 10年間 10年間
控除率 1% 1%
住民税からの控除上限額 9.75万円/年
(前年課税所得×5%)
13.65万円/年
(前年課税所得×7%)
主な要件 (1) 床面積が50㎡以上あり、自らが居住すること
(2) 完成から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
(3) 借入金の償還期間が10年以上であること
(4) 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること

 住宅ローン減税が適用されたからといって、売主に何か直接的なメリットがもたらされるわけではない。けれども、自分の売出物件に住宅ローン減税が適用されれば、住宅ローン減税のアドバンテージがあるぶん、売出価格を百万円単位で強気に設定しても、買主の関心を十分に引くだろう。

建物の構造や築年数ごとに、最適な対応を見つけよう

 是非とも活用したい住宅ローン減税だが、問題はすべての中古住宅に適用されるわけではないことだ。そこで、初めに住宅ローン減税を受けるための「おすすめの方法」を、築年数別にまとめてみた。

◆築年数別「住宅ローン減税」の適用条件
建物の種別 築年数 住宅ローン減税を適用するには
木造住宅など
(非耐火建築物)
築20年以内
(1998年7月以降完成)
そのままで適用
築20年超~築36年程度
(1981年6月以降建築確認、
かつ1998年6月以前完成)
「既存住宅売買瑕疵保険」に加入がベスト
築36年程度超
(1981年5月以前建築確認)
・3階建てなどで「構造計算書」があれば、工事せずに「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる可能性も
・耐震改修工事を行って、「耐震基準適合証明書」を取得
鉄筋コンクリート造など
(耐火建築物)
築25年以内
(1993年7月以降完成)
そのままで適用
築25年超~築36年程度
(1981年6月以降建築確認、
かつ1993年6月以前完成)
「既存住宅売買瑕疵保険」に加入がベスト
築36年程度超
(1981年5月以前建築確認)
・「構造計算書」があれば、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる可能性も
・耐震改修工事は、マンション全体の問題となるため困難
 ※2018年(平成30年)6月に中古住宅を買った場合

 以上のように、築年数、構造によって、住宅ローン減税の適用を受けるための方法が異なる。以下、築年数ごとの対応を見ていこう。

木造で築20年以内、マンションで25年以内なら、
そのまま「住宅ローン減税」が適用になる

 まずは、中古住宅でも比較的新しい物件について見ていこう。

 以下の中古住宅であれば、無条件に住宅ローン減税を受けられる。

中古住宅で住宅ローン減税を受ける要件
・木造建築(耐火建築物以外)は築20年以内
・鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造など(耐火建築物)は築25年以内


 では、上記の築年数を超えている物件の場合はどうすればいいのか。実は、新耐震基準に適合していることを証明できれば、住宅ローン減税が適用となる。新耐震基準とは、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認(着工前審査)において適用されている「地震に耐え得る構造基準」のこと。適合していることを証明する書類としては、以下の3つの書類のいずれが取得できればいい。

新耐震基準に適合していることを証明する書類(いずれか1点で十分)
A. 既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書
B. 耐震基準適合証明書
C. 既存住宅性能評価書(耐震等級1級以上)


 ただし、この3つの証明書には取りやすさに違いがあるほか、メリット・デメリットもある。そこで、築年数ごとに最適な証明書を紹介していこう。

なお、新耐震基準適合の中古住宅を購入すると、買主は住宅ローン控除を含め、以下のメリットを享受できる。
(1) 住宅ローン控除の対象になる
(2) 中古住宅購入時の登録免許税が減額される(建物所有権移転:2.0%→0.3%、抵当権設定:0.4%→0.1%)
(3) 中古住宅購入時の不動産取得税が減額される(土地については4万5000円以上、建物については築年数によって変動)
(4) 地震保険の保険料が10%割引となる

 

木造で築20年~36年、RCで築25年~36年程度なら、
おすすめは「既存住宅売買瑕疵保険」の証明書

 購入する中古住宅が、木造(耐火建築物以外)で築20年~36年程度、鉄筋コンクリート造など(耐火建築物)で築25年~36年程度なら、「既存住宅売買瑕疵保険」の保険付保証明書を取得するのが、比較的簡単だろう。既存住宅売買瑕疵保険とは、物件の引き渡し後に、万が一、構造耐力上の主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分などに瑕疵(欠陥)が見つかったとき、補修に必要な費用が保険金で支払われるものだ。

 宅建業者が売主の場合、引き渡し後の瑕疵について、2年間の保証がつくことが一般的だが、売主が個人の場合、約6割の物件が保証のない(責任を負わない)売買となっている。保証期間をつけている場合でも、引き渡しから1~3カ月程度としていることが多い。それと比較して、既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば1年間もしくは5年間保証がつく。

 既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書は、新耐震基準への適合を証明するとともに、購入した住宅に欠陥があった場合の備えになるため、買主にとっての魅力は大きい。

 また、約5割の確率で審査に一発で通ると言われていて、取得の難易度も、比較的低い。

 難易度が低い理由は、保険の販売を目的とした審査のため、チェックが甘めだからだ。築36年程度以下(1981年6月以降に建築確認)の住宅については、「新耐震基準に適合して建築されている"はず"」として審査を行っているところが多い。

 必要な書類としては、「建築確認申請書」「検査済証」「耐震基準適合証明書」「新築時の建設住宅性能評価書」など、建築確認日が1981年6月以降であることを証明する書類がどれか一つあればよく、耐震改修工事を求められることなく、審査に通るケースが多い(外壁のひび割れなど、小さな補修工事は別)。

 加入にあたっては、前記した住宅瑕疵担保保険法人に直接申し込むのではなく、住宅瑕疵担保責任保険法人へ登録された検査機関を通して行う(http://search-kashihoken.jp/で検索できる)。

 依頼を受けた検査機関は、基礎・土台・横架材料など構造耐力上の主要な部分と、屋根・開放部・外壁などの雨水の浸入を防止する部分を中心に検査を行う。その結果、加入が認められれば、保険付保証明書が発行される。これにより、新耐震基準を満たしていると判定されたことになり、住宅ローン減税の適用物件となる。

 加入に必要な費用は、現場検査手数料と保険料(支払いは加入時の1回のみ)合わせて5万円~10万円程度となっている。

築36年程度を越えているのであれば、
「構造計算書」か、「耐震基準適合証明書」の証明書

 築36年程度以上(1981年5月以前に建築確認)の住宅については、住宅ローン減税の適用を受けるのはやや困難になってくる。

 まず、調べてほしいのは、売却する中古住宅に「構造計算書」が付帯されているかどうか。

 前項で取り上げた「既存住宅売買瑕疵保険」の保険付保証明書を、築36年程度以上(1981年5月以以前に建築確認)の住宅で取得するには、「耐震基準適合証明書」か「構造計算書」が必要だ。

 「耐震基準適合証明書」については後述するが、耐震工事が必要であり、費用が掛かるので、住宅ローン減税のために取る意義は低い。

 「構造計算書」については、「延べ床面積500㎡超」「軒高9m超」「高さ13m超」のいずれかに該当する場合や、「木造3階建て」の場合には、構造計算書が作成されているはずだ。担当した設計事務所などに問い合わせてみるといいだろう。なお、マンションの場合、売主から管理組合に引き渡されているはずなので、確認してみよう。

 「構造計算書」があれば、診断の結果、耐震工事などをせずに、住宅ローン減税の適用となる可能性がある。費用は5万~10万円程度で済むだけに、まずは「構造計算書」があるかどうかを確認しよう。

耐震基準適合証明書」は耐震工事が必要

 「構造計算書」がなければ、「耐震基準適合証明書」の取得を検討しよう。

 「耐震基準適合証明書」は、文字どおり、建物が新耐震基準を満たしていることを証明する書類だ。建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士や指定確認検査機関などが耐震診断を行い、その結果、耐震性を満たしていれば(上部構造評点1.0以上であれば)、証明書が発行される。

 診断費用(発行手数料込み)の相場は10万~15万円程度。耐震基準適合証明書の取得を依頼してから現地調査の実施までに1週間程度、現地調査に2~3時間、報告書の提出及び証明書の発行までに10日前後かかるため、診断を受ける場合は早めに動いたほうがいいだろう。

 耐震基準適合証明書の認知度は高く、買主に単に住宅ローン減税などを受けられることをアピールできるだけでなく、物件への"安心感"を与えられる。ただし、問題なのは、耐震診断の結果、同証明書を取得できないケースがかなり多いことだ。専門機関の調査によれば、旧耐震(1981年5月以前)の建物の9割以上、新耐震(1981年6月以降)の建物でも8割以上が基準以下の結果だったという。耐震基準適合証明書を発行してもらうには、耐震改修工事が必要となる。

 耐震改修工事にかかる費用はケース・バイ・ケースだが、一戸建てであれば、100万~200万円程度かかることが多い。そのため、耐震診断の結果を見て、耐震基準適合証明書の取得をあきらめることも、売主としてはあり得る。その場合、買主に耐震改修工事の内容を伝え、バトンタッチするのも手だ。

 数年前までは、耐震基準適合証明書により買主が住宅ローン減税を受けるには、「物件の引渡し前(所有権移転前)」に改修工事を行い、売主が申請者として耐震基準適合証明書を取得するのが必須だった。

 ところが現在では、耐震改修工事が必要とされた場合、買主側が物件の引渡し前に耐震基準適合証明書の仮申請を行い、引き渡し後(所有権移転後)、居住開始(新住所移転登記前)までの間に改修工事を行って、耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン減税を受けられるようになっている(ただし、この場合、登録免許税および土地部分の不動産取得税については減税されない)。

 つまり、売主側で耐震基準適合証明書を取得できなくても、耐震診断を行うだけでも意味がある。買主からすれば、仮に改修工事費用に200万円かかったとしても、その結果、耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン控除を受けられれば、最終的には費用の大部分を回収できる。

 なお、鉄筋コンクリートでも、マンションなどの集合住宅の場合は、建物全体の改修工事は管理組合の合意が必要となるため、実際には実現性は低いだろう。

(※関連記事はコチラ!)
⇒大規模マンションでの賢い売却方法とは? リフォーム、ホームステージングなどで差別化を

中古住宅の性能、耐震性に自信があるのなら、
安価な「既存住宅性能評価書」も選択肢

 なお、住宅ローン減税の適用を受けるためには、「既存住宅性能評価書」という選択肢もある。

 既存住宅性能評価書は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく「住宅性能表示制度」に従って検査を行い、その評価をまとめたものだ。検査の結果、耐震等級について1以上(最高3)の評価を得られれば、住宅ローン減税の適用物件として認められる。

 同検査で必須となっているのは、外壁などのひび割れや床の傾きなど、建物の不具合や劣化の有無などを評価する現況検査だが、オプションとして耐震性(構造躯体の倒壊等に対する防止レベル)についても検査を受けられる。評価料金は現況検査と耐震検査を合わせて10万円前後が相場となっている。

 既存住宅性能評価書のマイナス面は、耐震性以外についての評価(住まいの劣化度や不具合)まで併せて記載されてしまうことだ。そのため、物件によっては、売却に不利に働くケースも出てくる。もちろん、評価が高ければ、逆にプラスに働くが、一つでも評価の低い項目があれば、気にする買主もいるだろう。

 また、評価の目的が建物の現状を明らかにすることであって、万が一、耐震性が不足していても、耐震工事すべき内容や費用の目安は教えてくれない。

 前記したほかの2つの書類に比べて、認知度が低いのも弱点だ。

3つの証明書の費用、必要書類などを比較

 以下は、中古住宅が住宅ローン減税を受けるために必要な3つの証明書「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書(耐震等級1級以上)」について、費用、必要書類などを比較したものだ。参考にして欲しい。

◆3つの証明書の比較表(木造住宅の場合)
個人既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書
申込先 住宅瑕疵担保責任保険法人へ登録された検査機関
費用 5万円~10万円(現況検査+保険料)
必要書類 【1981年5月以前の物件】
「耐震基準適合証明書」もしくは「構造計算書」など(耐震性そのものを判定できるもの)
【1981年6月以降の物件】
「耐震基準適合証明書」「建築確認申請書」「検査済証」「新築時の建設住宅性能評価書」など(建築確認日が1981年6月以降であることが確認できるもの)
本来の検査目的 瑕疵保険の加入期間に欠陥等の問題が起きないかを診断
取得の難易度ほか ・1981年6月以降の物件であれば、耐震基準適合証明書よりも取得が簡単
・欠陥時の保険がつくため、買い手にとって魅力大
耐震基準適合証明書
申込先 建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士や指定確認検査機関
費用 ・診断費用 10万~15万円
・耐震改修工事費用 100万~200万円程度
必要書類 建築確認通知書/検査済証/建物の登記事項/建物配置図/建物の各階平面図・立面図/建物概要書/販売図面/案内図、など(すべて揃わなくても相談可)
本来の検査目的 耐震改修工事が必要かどうか、またその工事内容を診断
取得の難易度ほか ・耐震改修を前提としているため、診断から工事までの流れがスムーズ
・診断費用が高めかつ、耐震改修工事不要で取得できるケースが少ない
既存住宅性能評価書
申込先 国土交通大臣の登録を受けた第三者機関
費用 10万円前後(現況検査+耐震検査)
必要書類 付近見取り図/建物配置図/建物の各階平面図・立面図/構造計算書、など
本来の検査目的 建物の現況を評価
取得の難易度ほか ・現状の家の性能しか診断できない
・耐震性以外の家の性能まで、買い手に知られてしまう
・認知度が低く、買い手への訴求効果が薄い

不動産会社の担当者も詳しいとは限らない!

 これらの書類を取得するには、申し込みの手間などもあることから、売却の仲介を依頼している不動産会社の担当者に、まずは相談する人が多いだろう。ただし、不動産会社によっては反応が芳しくないこともある。

 「住宅ローン減税を受けられるようにしたって、買主が得するだけで、売主にメリットなんてありませんよ」

 以上のように、消極的な反応を示されることも多いはずだ。というのも、不動産会社であっても、住宅ローン減税や瑕疵保険について正しく理解していないところが少なくないからだ。

 その場合には、取得した際のメリットをきちんと担当者に伝えよう。そして、取得できた際には、広告等に「既存住宅売買瑕疵保険付き」「住宅ローン減税適用物件」と、大きくアピールしてもらうといいだろう。

 また、耐震基準適合証明書の診断の結果、耐震改修工事が必要である時は、売主が改修工事をせず、「耐震改修工事により住宅ローン減税の適用可能」とアピールして、買主に選択させることも可能だ。

 古い家を高く評価してもらうためにも、住宅ローン減税を検討してみてはいかがだろうか。

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<不動産売却の基礎編>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

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◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆スマイスター(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
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