ワクワク不動産投資講座
【第2回】 2012年4月19日公開(2012年4月19日更新)
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ワクワク不動産投資講座

話題の不動産投資でカリスマと言われる人たちが毎回登場し、自身のノウハウを惜しげもなく公開する。区分マンション投資から1棟アパート、マンション、はたまた競売やボロ物件リフォームまで物件写真とともにハウツーが学べる!

ザイ編集部

年収5000万円、利回り25%の有名大家さんの物件購入法とは?(恵比寿のIこと石原博光さん)

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高利回りが魅力の地方の中古アパート投資。人間関係の構築やコストパフォーマンスを踏まえたリフォーム、経費削減などで、利回り約25%を実現したノウハウを紹介しよう!

収益の安定化を目指し不動産投資をスタート

石原博光さん  東京都目黒区在住。1998年に化粧品や雑貨の輸入販売会社を設立。不動産投資は2002年からスタート。数年で7棟72戸の物件を保有し、利回り20%超を実現している。著書は『不況に強い「不動産経営」50の戦略』『資金300万円でも、アパート一棟、買えました!』など。ブログ「不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI」でも情報を配信中。http://ebisunoi.seesaa.net/

 輸入化粧品を扱う小さな会社の経営者でもある石原博光さん。事業は比較的順調だったものの、一つのビジネスモデルに頼った収益構造のもろさに不安を感じ、収益の安定化を目指し不動産投資を始めたという。

 「たまたま立ち寄った書店で数年前に購入したアパート投資法の本を再び読み直し、『これしかない!』と思ったんです(笑)。その日から物件探しをスタートしました」

 本を1冊読んだだけの知識で始めた不動産投資だが、2002年に自宅兼自社ビルを建てたのを皮切りに、04年に初めての収益アパートを手に入れ、現在では72戸の投資物件を所有、年間家賃5000万円を実現するまでになった。その成功のポイントを探ってみたい。

人間関係の構築が成功の秘訣
各分野のキーマンを押え芋づる式に関係を広げる

 最初の投資物件となったのは、千葉県旭市にある築19年の2棟の木造アパート。ホームズやアットホームといった不動産専門のポータルサイトや、不動産各社のホームページで物件を検索していたところ、利回りが相場に比べ不自然なほど低い中古アパートがあることに気づいた。

 「そのころの周辺の相場は表面利回り15~16%くらい。売値などの条件を考えると20%程度あってもおかしくない物件なのに、『利回り10%』となっていました。不審に思って問い合わせると、2棟建て物件の1棟分だけの収入で購入価格を割った利回りが表示されていたんです」

 つまり、記入ミスで実際の半分の利回りが表示されていたのだ。これはやや極端な例ながら、表記などの間違いは珍しくないという。

 「毎日5時間はネットを検索していたので自然と相場観が身についていました。だからこそ“異常値”を発見し、優良物件を獲得することができたのです。初心者は毎日情報に触れておくことも重要だと思います」

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!

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