はじめての不動産投資!!
2013年2月25日公開(2016年8月25日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介

はじめての不動産投資!!

オイシイ投資情報に目がないザイ・オンライン記者が無謀にも自腹(!)で不動産投資に挑む企画。“金持ち父さん”になれるのか、それとも…。

ザイ・オンライン編集部

─ZAi記者は投資物件を買えたのか?─ZAi記者が自腹で挑戦!?【第5回】

ZAi記者。あと少しで不惑の40歳

あと少しで不惑の40歳。
株、FX、商品先物などの金融商品に自腹で挑戦して撃沈。金持ち父さんが目標!

いよいよザイ記者の不動産投資リアル体験がスタート!

 ZAi記者が自腹で不動産投資をしよう! という大マジメな、無謀企画。狙うは大胆にも1棟もの。
 日々、不動産広告とニラメッコし、週末には物件を見に行き…、涙ぐましい努力は果たして実を結ぶのか。

>>第1回
『サラリーマンでもできるの?不動産投資のイロハからオベンキョー!』はこちら

>>第2回
『やっぱり最初はワンルーム投資?区分マンションは安いが「金持ち」は遠い!?』はこちら

>>第3回
1棟買いは“金持ち父さん”への近道!?
 

>>第4回
─図面品評会で判断力を鍛えよう!─

たまたま出会った不動産屋さんに紹介された物件は…

 09年7月に時計の針を戻す。新聞折込チラシに中古マンションの内見の案内が入ってきた。おお! オレの家の近所だ。
 これから金持ち父さんになるには、実は不動産投資が大本命なのではないか? とうっすら感じていたオレは、ヒマだったし、買う気はないけど冷やかし半分で見に行くことにした。ホンネを言えば、ちょっと不動産屋と話がしてみたかったのだ。
 その物件は、新築当初5000万円近くで売り出していた3LDKの物件で、築10年程度経っていた。「4000万円ならそこそこ割安かな?」とは思ったけれど、なにしろオレはズブの素人。何を基準に「割安」と判断するのかさえ知らない。
 しかしオレは不動産屋さんに言った。「投資用のマンションとか1棟アパートを探しているんですよ」
 言ってみたかったのだ。 

投資用のマンションとか1棟アパートを探しているんです

 するとその営業マンは「実は僕、そっちが専門なんですよぉ。今度、紹介しますよぉ」と乗ってきた。
 まさかの急展開。
 さっそくオレは、つくりたてホヤホヤの個人の名刺を差し出した。
 次の日、その営業マンが持ってきたのが荻窪のマンション聖蹟桜ヶ丘のアパート
 荻窪のマンションのほうは写真付きだった。おしゃれなコンクリート打ちっぱなしで、室内もキレイ、1階はバイク置場になっている。場所は人気の荻窪だしコレ、イケてるんでないのぉ───? 

不動産投資会社が出してきた物件

 

デザイナーズマンションに心奪われるも… 

 すっかりオレは荻窪の物件に心奪われていた。でも、値段は高い。値下げが可能だとしても、表面利回りは8%が限界かな…。
 物件を選ぶ際に最初、判断基準にしたのが「利回り」だ。利回りには「表面利回り」「実質利回り」がある。表面利回りは単純に年間収入を物件価格で割ったもので、この数字が10%以上あることを条件にしていた。
 一方、聖蹟桜ヶ丘のアパートは、今までは借地権だったものを「所有権アリ」で売り出す非公開物件とのこと。「非公開」という言葉にはかなり惹かれる。しかもこちらは「5000万円を4800万円まで下げてもいい」ということで、表面利回りはほぼ10%。
 喜び勇んで束田センセイに見せに行った。
 ぶっちゃけ、けっこう自信があった。
 ところが、荻窪の物件は「まず利回りが低すぎる」とバッサリ。収益還元法で表面利回りが10%以上ないと、検討にも値しないとか。

積算価値って何?

 「でも、おしゃれでいいですよね~、オレが住みたいくらいだな…。バイク置場もあるし…」と食い下がると、「そもそも土地が狭すぎ。これじゃ融資がつくかどうかも心配だし、おしゃれな外観や内装は自分がリフォームするときの参考にするにはいいけど、こういうきれいな物件は、その分儲けが乗っているので、割高ともいえるんです」
 マジ凹むワ。
 見た目で判断するのはオレの悪いクセか。気を取り直して、聖蹟桜ヶ丘の物件を。これならどうだっ! 

荻窪の物件は「まず利回りが低すぎる」とバッサリ。収益還元法で表面利回りが10%以上ないと、検討にも値しない

 

収益還元法と積算価値の違いって…?

 聖蹟桜ヶ丘は利回りが10%以上。「確かに悪くはないですね」と束田センセイ。しかしその次に「現地は見ましたか?」
 オレが「まだです」というと、「最低限、現地を見てから。見ないで買うのは言語道断です」と言われてしまった。
 土地勘がない場合は周辺にコンビニなどがあるか、生活環境をチェックし、周りの競合する物件を20軒以上見て、その辺の家賃相場空室率などをしっかりチェックしないとダメとのこと。
 トホホ…。
 ところで、オレはその頃、「収益還元法」しか知らなかった。これは利回りから逆算して物件価格を導き出す方法だ。
 具体的には1年の純収益が500万円で還元利回りが10%の場合、500万円÷0.1=5000万円となり、5000万円の物件を買えば、毎年10%の利回りが得られることになる。
 しかし束田さんは「積算価値はどれくらいあるの?」とチラッと言っていた。セキサンて何だ? 

収益還元法と積算価値の違いって…?

 調べると土地の価値と、その上に立っている建物の価値の合計のこと。2つを合計してその物件自体の価値を見る。
 金融機関は積算価値から融資額を決めるので、融資を受けるならそっちを考えないといけないのだ。
 路線価から計算すると土地の価値は3313万円。建物価値はざっくりだけど1606万円。合計で5000万円弱になる。
 ということは4800万円なら、割安ってこと!?

不動産投資用語/積算価値とは

 

強気なザイ記者は収益還元法だけで
4000万円の指値をしたのだが… 

 オレは早速、週末に聖蹟桜ヶ丘に出かけた。
 初めて降りた駅だったが、思った以上に駅前は活気がある。物件は駅から5分ということで、その点は申し分ない。ただ、似たようなアパートをいくつか発見! ネットで家賃相場を調べると、今の家賃はちょっと高めかな、とも思う。一部屋5.5万円まで下がるかも、と思って計算し直すと、表面利回りで8%程度にまで下がってしまう。税金のことも考えると、収益還元法で実質10%になるように4000万円で買いたいな、と最近覚えた「指値」をしたい気持ちに。
 営業マンに伝えると、「え! それじゃ土地の値段ですよ」と怒られた。でも、ここでナメられてはいけないと「4000万円じゃないとイヤです」とゴリ押し。  

ZAi記者のまとめ!不動産投資で大家さんになるのは思ったより難しい。

 その後、最近不動産投資を始めたJackさんにも聞いてみたら「4000万円なら僕も欲しいです」だって。
 オレは得意になっていた。初めての不動産投資で超お買い得物件を掘り当てたのだ!
 ところが不動産屋からはその後、音沙汰がなくなった。さすがに安すぎて呆れられたのか?
 がっくし…。最初の指値はこうして散った。
 はぁ~、まだまだ金持ち父さんへの道は始まったばかり。でもけっこう、イバラの道が待っているのかも…。 

その他チェックした不動産投資物件

(構成/八村晃代 撮影/和田佳久 イラスト/朝倉世界一 ダイヤモンド・ザイ2010年1月号より転載)

次回は近日公開!

・第1回のお話はこちら

第1回サラリーマンでもできるの?不動産投資のイロハからおベンキョー

・第2回のお話はこちら

第2回不動産投資やっぱり最初はワンルーム投資?

・第3回のお話はこちら!

第3回不動産投資1棟会は金持ち父さんへの道

・第4回のお話はこちら!

第4回不動産投資不動産投資は図面品評会で判断力を鍛えよう

・第6回のお話は近日公開!

 

 

 

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2016年12月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[ARUHIの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
Special topics pr

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! [クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2016]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2016年版、クレジットカードのおすすめはコレ! その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

17年の日本株講座
株主優待ベスト136
注目ふるさと納税64

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【266名様に当たる!株主優待品大プレゼント】
特大付録ふるさと納税駆け込み特産品64
2017年儲けるため日本株講座
・発表!高配当株超成長株の本命株ベスト20
・権利確定月別!株主優待ランキング136!
最高16%超優待&配当利回りベスト30
10万円以下も42!少額で買える優待株30
桐谷さんほか優待投資家15の優待満喫生活
少額でも勝てる本格上昇目前3万円株10
・読者の保有投信&ポートフォリオ激辛診断
NISAの枠を使い切るベスト投信22&株12
・トランプでどうなる米国株&買いの8銘柄
・今後3カ月間日本株&為替の透視図
・勝谷誠彦の1000万円株投資日記
AKB48 in NISA株&投信ファイト
・マンガ「恋する株式相場!」
・マンガ・「60~65歳の年金空白期の埋め方」
付録「1万円からできるラップ口座大解剖」

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

おすすめクレジットカード!ANAカードでマイルを貯める裏ワザとは? 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!