TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年3月5日公開(2017年1月30日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
TIMレッド吉田

銀行への金利交渉、
決算期の3月は避けるべし!
vs 元銀行員大家さん(2)
TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」をお訊きしました。今回のその2回目。金利交渉の時期はいつがいい?

レッド吉田さん(以下、レッド) S銀行に金利交渉へ行く時期は、いつ頃がいいんでしょうか? 確定申告の結果が出てすぐの3月くらいですか?

岡元公夫さん(以下、岡元) 3月は決算期ですから、銀行が一番バタバタしているときです。銀行員はノルマ達成に向けて必死ですから、金利の引き下げの折衝に対応している余裕はないでしょう。2月でも遅すぎるくらいだと思います。

(左)岡元公夫さん 元銀行マンの不動産投資家。都内に複数のアパートやシェアハウスを所有。家賃年収は約8000万円。東京エステートバンク(株)の代表として、台湾や中国の投資家に日本の不動産を紹介するビジネスも手掛けている。

レッド じゃあ、1月ですか?

岡元 そうですね。年明けすぐのタイミングなら、まだゆとりがあって話を聞いてもらいやすいと思います。個人の場合、確定申告の区切りは年末ですから、書類は用意できますよね。法人なら、決算後すぐに持ち込むのがおすすめです。決算から半年後以降に出向くと、その半年間の試算表などを求められて手間が増えてしまいます。

レッド わかりました。それと、服装はどんな感じがいいんでしょう? 僕はいつもジーパンにトレーナーという服装なんですが、スーツの方がいいですか?

岡元 レッドさんのように爽やかな服装なら、そのままで大丈夫ですよ。それと、レッドさんは奥様が非常に誠実な印象の方ですから、同行してもらうといいと思います。

レッド わかりました。是が非でも、銀行に行くときは嫁についてきてもらうことにします! でも、どうしてうちの嫁は銀行受けがいいんでしょうか?

岡元 以前お会いさせていただきましたが、レッドさんの奥さんは、浮ついたところがなくて、とてもしっかりした印象を受けました。反対に、派手な雰囲気の方は、警戒されます。レッドさんは、奥様は全身ブランドづくしで、ご主人もピカピカの超高級腕時計をしているような人に、お金を貸してくださいと言われたら、どう思いますか? 

レッド 嫌ですね~。貸したくないですね~。

岡元 そうですよね。銀行は貸したお金を事業以外のことに使われるのを非常に嫌がります。普段、どんな格好をしているかはその人の自由ですが、少なくとも銀行に行くときには余計な誤解を与えないような服装を選んだ方がいいでしょうね。

金利を下げる代わりに「交換条件」を出されるケースも

岡元 ところで、S銀行に振り込まれる毎月の家賃はどうされていますか?

レッド 手をつけていません。

岡元 それは銀行からみて好印象ですよ。

レッド そうなんですか? この間、S銀行の担当者さんに電話したんですが、それと同じ質問を受けました。そのとき、担当者さんから「もし金利を下げられるとなったら、このお金を定期で預け入れてもらえますか?」と聞かれたんですが、どういう意図があるんでしょう?

岡元 銀行はトータルで行内にいくらお金があるかを気にするので、金利を下げたら、その分のお金を別の形で確保して総合的に利益を上げようとするんです。ちなみに、その定期というのは固定ですか? それとも、自由におろせるタイプですか?

レッド それは確認しませんでした。

岡元 そこは大事なポイントです。定期の中には、ローンをすべて払い終わるまで手をつけられない「置き担保」と呼ばれるものもあります。金利が下がっても毎月、多額のお金を抑えられてしまうなら、キャッシュフローは増えません。それなら繰り上げ返済した方が得なこともあるので、よく比較することが重要です。

レッド すみません。よくわからなくなってきました(笑)。銀行さんにはどうやって確認すればいいんでしょうか?

岡元 担当者さんに、金利を下げる代わりに定期を組むように言われたら、こう質問してださい。「その預金は担保に入れなくてもいいですか? 必要になったとき、使っていいですか?」。答えが「YES」なら問題はありません。

レッド わかりました。忘れないように、メモしておきます! それにしても、銀行さんは自分のところからお金が出ていくのが嫌なんですね。

岡元 そうですね。ノルマが厳しいですから。上からは常に、住宅ローンをいくら貸しなさい、投資信託をもっと売りなさい、定期預金を集めなさい、というような指示が入ってきます。レッドさんに定期預金の話をした担当者さんは、「今期はアパートローンはもう十分だから、次はノルマの足りない定期預金を集めよう」と考えたのかもしれませんね。

土下座なんかしたら「この人大丈夫?」を思われますよ

レッド 相手が困っていることを助ける代わりに、金利を下げてもらうということか~。

岡元 そうです。先ほど、1月に相談に行くのがいいと言いましたが、それは3月の決算に向けて不足の数字が見えてくる時期なので、相手にバーター取引を提案させやすいという意味もあるんです。

レッド なるほど~。貴重な情報をありがとうございます。元銀行員の岡元さんにもうひとつ聞きたいんですが、先日、僕の担当者の方が異動になって、新しい担当者に変わったんです。こういうことも金利交渉の結果に影響がありますか?

岡元 銀行員は1つの支店の勤務期間は2年~5年が平均ですから、ローンが終わるまでに担当者が何人も変わることは珍しくありません。アパートローンについては特に引き継ぎもありませんし、それによる影響はほとんどないと思います。

レッド そうなんですか。押しに弱そうな担当者さんなら、がんばって交渉しようと思ったんですが。

岡元 新しく融資を受けるときは、稟議書を作る銀行員のウデによって結果が変わることがありますが、金利交渉の場合は、担当者による差は出にくいんですよ。

レッド 何かこちらの努力で、金利交渉に応じてもらうための方法はないんでしょうか? 例えば、土下座をすれば、少しは同情してもらえますか?

岡元 土下座なんかしたら、「この人は経営者として大丈夫だろうか?」と心象を悪くします。銀行は、融資している方を審査する場合「ヒト・モノ・カネ」のポイントのひとつとして、人柄も見ています。言うまでもありませんが、恫喝や泣き落とし等は問題外です。

レッド わかりました。土下座はやめておきます。先に聞いておいてよかったです(笑)

「岡元さんに話をきいておかなかったら、土下座するところでした笑」とレッド吉田さん

⇒第3回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2017年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>アルヒが最低金利のフラット35投入! 通常のフラット35よりも金利が0.1%低い!
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利ランキング!住宅ローンを10年、15年で完済!短期完済ランキング一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利5000万円の借入で選ぶ住宅ローンランキング一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧はこちら!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得関連記事はこちら

「じぶん銀行」の住宅ローンはこちら

 

Special topics pr


ZAiオンラインPickUP
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証  アメリカン・エキスプレス・スカイ・トラベラー・カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!


 

11月号9月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【株で1億円を目指す銘柄!今買う10倍株】
今後1年の日経平均の高値&安値を大予測
株で1億円を目指す10倍株ベスト67
・買い&売りをズバリ!人気株500診断
別冊付録!上場全銘柄の理論株価
・10年先を見通す10倍株
つみたてNISAのオトクな使い方

・買いの高配当株&優待株ベスト14
3万円以下で買える株ベスト9
・成長余力が大きい
有望IPO株
長期で値上がりを狙う厳選投資信託18本

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!