TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年3月5日公開(2016年7月5日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

銀行への金利交渉、
決算期の3月は避けるべし!
vs 元銀行員大家さん(2)
TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」をお訊きしました。今回のその2回目。金利交渉の時期はいつがいい?

レッド吉田さん(以下、レッド) S銀行に金利交渉へ行く時期は、いつ頃がいいんでしょうか? 確定申告の結果が出てすぐの3月くらいですか?

岡元公夫さん(以下、岡元) 3月は決算期ですから、銀行が一番バタバタしているときです。銀行員はノルマ達成に向けて必死ですから、金利の引き下げの折衝に対応している余裕はないでしょう。2月でも遅すぎるくらいだと思います。

(左)岡元公夫さん 元銀行マンの不動産投資家。都内に複数のアパートやシェアハウスを所有。家賃年収は約8000万円。東京エステートバンク(株)の代表として、台湾や中国の投資家に日本の不動産を紹介するビジネスも手掛けている。

レッド じゃあ、1月ですか?

岡元 そうですね。年明けすぐのタイミングなら、まだゆとりがあって話を聞いてもらいやすいと思います。個人の場合、確定申告の区切りは年末ですから、書類は用意できますよね。法人なら、決算後すぐに持ち込むのがおすすめです。決算から半年後以降に出向くと、その半年間の試算表などを求められて手間が増えてしまいます。

レッド わかりました。それと、服装はどんな感じがいいんでしょう? 僕はいつもジーパンにトレーナーという服装なんですが、スーツの方がいいですか?

岡元 レッドさんのように爽やかな服装なら、そのままで大丈夫ですよ。それと、レッドさんは奥様が非常に誠実な印象の方ですから、同行してもらうといいと思います。

レッド わかりました。是が非でも、銀行に行くときは嫁についてきてもらうことにします! でも、どうしてうちの嫁は銀行受けがいいんでしょうか?

岡元 以前お会いさせていただきましたが、レッドさんの奥さんは、浮ついたところがなくて、とてもしっかりした印象を受けました。反対に、派手な雰囲気の方は、警戒されます。レッドさんは、奥様は全身ブランドづくしで、ご主人もピカピカの超高級腕時計をしているような人に、お金を貸してくださいと言われたら、どう思いますか? 

レッド 嫌ですね~。貸したくないですね~。

岡元 そうですよね。銀行は貸したお金を事業以外のことに使われるのを非常に嫌がります。普段、どんな格好をしているかはその人の自由ですが、少なくとも銀行に行くときには余計な誤解を与えないような服装を選んだ方がいいでしょうね。

金利を下げる代わりに「交換条件」を出されるケースも

岡元 ところで、S銀行に振り込まれる毎月の家賃はどうされていますか?

レッド 手をつけていません。

岡元 それは銀行からみて好印象ですよ。

レッド そうなんですか? この間、S銀行の担当者さんに電話したんですが、それと同じ質問を受けました。そのとき、担当者さんから「もし金利を下げられるとなったら、このお金を定期で預け入れてもらえますか?」と聞かれたんですが、どういう意図があるんでしょう?

岡元 銀行はトータルで行内にいくらお金があるかを気にするので、金利を下げたら、その分のお金を別の形で確保して総合的に利益を上げようとするんです。ちなみに、その定期というのは固定ですか? それとも、自由におろせるタイプですか?

レッド それは確認しませんでした。

岡元 そこは大事なポイントです。定期の中には、ローンをすべて払い終わるまで手をつけられない「置き担保」と呼ばれるものもあります。金利が下がっても毎月、多額のお金を抑えられてしまうなら、キャッシュフローは増えません。それなら繰り上げ返済した方が得なこともあるので、よく比較することが重要です。

レッド すみません。よくわからなくなってきました(笑)。銀行さんにはどうやって確認すればいいんでしょうか?

岡元 担当者さんに、金利を下げる代わりに定期を組むように言われたら、こう質問してださい。「その預金は担保に入れなくてもいいですか? 必要になったとき、使っていいですか?」。答えが「YES」なら問題はありません。

レッド わかりました。忘れないように、メモしておきます! それにしても、銀行さんは自分のところからお金が出ていくのが嫌なんですね。

岡元 そうですね。ノルマが厳しいですから。上からは常に、住宅ローンをいくら貸しなさい、投資信託をもっと売りなさい、定期預金を集めなさい、というような指示が入ってきます。レッドさんに定期預金の話をした担当者さんは、「今期はアパートローンはもう十分だから、次はノルマの足りない定期預金を集めよう」と考えたのかもしれませんね。

土下座なんかしたら「この人大丈夫?」を思われますよ

レッド 相手が困っていることを助ける代わりに、金利を下げてもらうということか~。

岡元 そうです。先ほど、1月に相談に行くのがいいと言いましたが、それは3月の決算に向けて不足の数字が見えてくる時期なので、相手にバーター取引を提案させやすいという意味もあるんです。

レッド なるほど~。貴重な情報をありがとうございます。元銀行員の岡元さんにもうひとつ聞きたいんですが、先日、僕の担当者の方が異動になって、新しい担当者に変わったんです。こういうことも金利交渉の結果に影響がありますか?

岡元 銀行員は1つの支店の勤務期間は2年~5年が平均ですから、ローンが終わるまでに担当者が何人も変わることは珍しくありません。アパートローンについては特に引き継ぎもありませんし、それによる影響はほとんどないと思います。

レッド そうなんですか。押しに弱そうな担当者さんなら、がんばって交渉しようと思ったんですが。

岡元 新しく融資を受けるときは、稟議書を作る銀行員のウデによって結果が変わることがありますが、金利交渉の場合は、担当者による差は出にくいんですよ。

レッド 何かこちらの努力で、金利交渉に応じてもらうための方法はないんでしょうか? 例えば、土下座をすれば、少しは同情してもらえますか?

岡元 土下座なんかしたら、「この人は経営者として大丈夫だろうか?」と心象を悪くします。銀行は、融資している方を審査する場合「ヒト・モノ・カネ」のポイントのひとつとして、人柄も見ています。言うまでもありませんが、恫喝や泣き落とし等は問題外です。

レッド わかりました。土下座はやめておきます。先に聞いておいてよかったです(笑)

「岡元さんに話をきいておかなかったら、土下座するところでした笑」とレッド吉田さん

⇒第3回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

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2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
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3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
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0.590%
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借入額×2.16%
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4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
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【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
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【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
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◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
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4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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