TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年3月25日公開(2016年7月5日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

銀行の評価が上がるのは、「さらにもう1棟買う」「繰り上げ返済」のどっち?
 vs 元銀行員大家さん(4)TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん(4)

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」について話を伺っています。今回のその4回目。キャシュフロー改善と銀行評価を上げるためには、拡大戦略か? 繰り上げ返済か?

[参考記事]
●不動産投資用に借りている銀行融資、金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか? 
●銀行への金利交渉、決算期の3月は避けるべし! vs 元銀行員大家さん(2)
●2つの銀行を天秤にかけてもいいですか?    vs 元銀行員大家さん(3)

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銀行の評価を上げるには繰り上げ返済すべき!?

レッド吉田さん(以下、レッド) キャッシュフローを改善するために、もうひとつ物件を増やすことも考えているんです。岡元さんは、それについてどう思いますか?

岡元公夫さん(以下、岡元) いいと思いますよ。本業で稼いで他の物件でも稼いで、トータルで見て財務状況が良くなれば、銀行からの評価はアップします。金融機関から見て、レッドさんの本業が芸能人ではなく賃貸業とみなされるようになれば、条件は大きく変わるはずです。

右:レッド吉田さん。1棟アパート購入から1年が経ち、そろそろ次の投資物件へ? それとも繰り上げ返済? と悩んでいる。 左:岡元公夫さん 元銀行員の大家さん。金融機関の融資事情などに詳しい。

レッド 繰り上げ返済はどうですか?

岡元 うーん。基本的にはおすすめしません。もう物件を増やさないなら話は別ですが、規模を大きくする場合は、その現金を次の物件の自己資金に回す方が効率的です。それに、金融機関は借金が少し減ることより、現金を手元に持っている方をプラスに評価するんです。

レッド そうなんですか。実は僕、デットクロス(ローンの支払いが進むと訪れる「経費にならない元金返済の割合が増え、建物の減価償却が少なくなることで、一時的にキャッシュフローがマイナスになる時期」のこと。このせいで「黒字倒産」する大家も多い)が怖いんです。それを回避するという理由でも、繰り上げ返済はやめた方がいいでしょうか?

岡元 そのアパートしか収入源がないなら、もちろん対策は必要です。でも、デットクロスが起きても他の仕事で補てんできるなら、それだけのために手元の現金を減らす必要はないと思います。その時期だけ耐えれば、またキャッシュは回り始めますから。

レッド 僕、デットクロスを怖がりすぎていたのかもしれません。そうか。収入全体で考えて足りないところを補えば、問題はないですよね。ところで、安倍政権になってインフレターゲットが2%とかいわれていますけど、金利にはどんな影響があるんでしょうか? 僕は変動金利で借りているので、すごく気になります。

岡元 金利はこれ以上下がることはないので、今後は横ばい、もしくは上昇です。景気が上向いた形で物価や金利が上がるならいいんですが、景気が悪いまま物価も金利も上向くようだと困りますね。長期金利は国債の金利に連動しているので、国債が売れなくなればギリシャのようになる可能性も考えられます。

景気の変わり目はお金を増やすチャンスでもある

レッド ええ? ギリシャのニュースは他人事だと思っていました。

岡元 油断禁物ですよ。日本でも、定期預金に8%の利息がついて、ローンの金利が10%なんていう時代があったんですから。ただ、インフレで金利が上がると大家は大変といいますが、不動産の価値は上がって借金の価値は下がるので、広い視点で見ればプラスのことも多いんです。

レッド そうなんですか? でも、やっぱり金利は低い方がありがたいですよ。僕は変動金利なんですが、今のうちに固定金利に組み直すことも考えた方がいいでしょうか?

岡元 私自身は長期で借りているものはすべて固定金利です。多めに払う分は、保険だと思っています。

レッド さすが、慎重ですね。なんだかドキドキしてきました。金利が上がる前の兆候って何かありますか? 今のうちからできる対策があれば教えてください。

岡元 インフレのときは、燃料や食品は上がりやすいですね。でも、金利が上がるときは資産価値も上がりますし、安定的に経営していれば、すぐに困ることはないはずです。ただ、家賃はすぐには上げられないので、そのタイムラグに対応できる自己資金を持っていないと、危険です。

レッド ここでも現金ですか。現金を持っていると、色々な場面でリスクを回避しやすくなるんですね。

岡元 その通りです。フルローンで物件を買っていて手元に現金がないという人が意外と多いようですが、心配ですね。今後は、金利が1%上がっただけでアウトという例も増えてくると思いますよ。今のうちに、契約書の基準の金利をしっかりとみておくことをおすすめします。

レッド 怖いなあ。本当にギリシャのようになったら、どうしよう…。

岡元 心配ばかりしていても仕方ありません。景気の変わり目は世の中が大きく動くので資産を減らす人もいますが、冷静に行動すればお金を増やすチャンスでもあるんです。例えば、今後インフレになって金利も上がると考えるなら、借金を固定金利にしておけば、利息は上がって金利はそのままですから、儲かりますよ。

規模を拡大するつもりなら、早い段階で法人を作った方がいい

レッド でも、金利が上がったら、住宅ローンを借りている日本中の人が困るから、国はそんなことできないんじゃないですか?

岡元 いえいえ、フラット35などで借りている人には影響はありませんよ。インフレ率が高すぎるのは困りますが、2~3%なら、心地いいインフレになると思います。インフレになるとお金で持っているより使った方が得ですから、昔の人はよくお金を使いました。給料も上がるでしょうし、アパート投資をしようという人も増えるかもしれませんね。

レッド 景気がよくなれば、芸能界の仕事も増えますかね。

岡元 そうですね。企業もCMを打つでしょうし、大きなお金が動くでしょう。でも、世の中の大きな動きに振り回されてはいけません。大切なのは1歩1歩、自分の足元を固めることです。レッドさんの場合は、本業をがんばりながら満室経営を続けて、財務内容をよくしていくことが肝心です。

レッド わかりました。2013年はそのあたりを意識して、仕事もアパートもがんばりたいと思います。

岡元 信用を得るためには、法人化もひとつの選択ですよ。金融機関から見ると、芸能人という属性ではロジック上はNGだけど、法人なら貸せるということもありえますから。

レッド 法人は、近いうちに作りたいと思っていたんですが、タイミングがわからなくて。

岡元 税理士さんの中には、一定の年収額を法人化の目安にする人がいますが、私の意見は違います。1棟で終わるならそれでもいいですが、規模を大きくするつもりなら、早い段階で作るのがおすすめです。いい物件が出たけれど個人では買えないといった場合、そこから法人を作っていたら間に合いませんよね。

レッド 僕はそういう知識がないまま始めてしまったので、色々と反省することもあるんです。次は税金やキャッシュフローのこともきっちり考慮してやりたいですね。

岡元 最初から完璧な物件を買えた人はひとりもいません。ベテラン大家さんたちも、今ならあの物件は買わないって必ず言いますから。失敗しても致命傷にならなければいいんですよ。これからも相談にのりますから、がんばってくださいね。

レッド  ありがとうございます! 岡元さんにいい報告ができるように、S銀行との金利交渉もがんばります!

岡元さんに刺激を受けたレッドさんは、早速銀行に掛け合ったようです

編集部注:レッドさんはこの対談の後、S銀行との金利交渉をおこない、念願の金利ダウンに成功したそうです。

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

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保証料
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事務手数料
(税込)
1位
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0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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