TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年4月23日公開(2017年1月30日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

「借金して遠くの高い不動産を買う意味がない!」
レッド吉田vs激安アパート経営 加藤ひろゆき(1)

新米大家のレッド吉田さんが百戦錬磨の先輩大家に賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは激安不動産投資家&随筆家としてマニアから熱狂的な支持を集める加藤ひろゆきさんです。最新刊の「300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」も好評の加藤さんに、高利回り物件の買い方や運営のコツ等について話をうかがいました!

加藤ひろゆきさん(左) 激安不動産投資家&随筆家。大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指すも、約6年で挫折して帰国。出版社社員などうだつのあがらない日々を経て、激安不動産投資に出会う。現在の所有物件はテナント2棟、商業ビル1棟、一戸建て6棟など。某地方都市を拠点に家賃収入と印税でブラブラと暮らしている。

不動産投資を始めたのは2004年

レッド吉田さん(以下、レッド) 加藤さんはどのくらい前から不動産投資をされているんですか?

加藤ひろゆきさん(以下、加藤) 最初のアパート「コーポKI」を買ったのが2004年ですから、もうすぐ10年になります。

レッド うわ!すごいキャリアですね。不動産投資の大先輩じゃないですか。その間に、物件はどれくらい買われたんですか?

加藤 今持っているのはテナント2棟、アパートメント2棟、商業ビル1棟、戸建6棟です。それ以外に、貸し駐車場や更地がいくつかあります。

レッド それだけ持っていれば、家賃収入もかなりのものでしょうね~。

加藤 いやいや。それほどでもありませんよ。でも、サラリーマン時代と比べたら、やっていて楽しいし、ラクですよ。変な命令ばかりする変な部長とか、いませんし。

レッド ワハハ! 僕もサラリーマン経験がありますが、会社って変わった上司とかいますよね~。ところで、加藤さんといえば、「激安アパート経営」で有名ですが、最近はどうですか? 戦法は変わりましたか?

加藤 最初の頃はアパートが中心でしたが、ここ数年は戸建や土地を買っています。
2011年後半から2012年は久しぶりにいい物件が出てきたので、戸建と土地を6つ買って、アパートと土地を1つずつ売却しました。

レッド 一年でそのペースとは、忙しかったでしょうね。僕は売却の経験がないんですが、上手に売るコツってあるんですか。

加藤 売りやすい物件を買うことです。「五十嵐荘☆改」というアパートは500万円で買ったんですが、所有期間中に600万円家賃をもらって、最後は1130万円で買い手がつきました。元は古い六気筒・改(6部屋)の四気筒(4部屋)のアパートで、入居者が1人になったタイミングで退去をお願いして、更地にして売ったんです。結局、投資金額の3・4倍を回収できました。

レッド 3・4倍ですか。その値段で売れることは、最初から想定していたんですか?

加藤 イエス。「五十嵐荘☆改」が建っていたエリアは新しい家が多い住宅街なんです。ですから、将来は建物を壊してマイホームを建てる人に土地として売れば儲かるだろうと思っていました。

わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がない

レッド 目論見どおりじゃないですか~。うらやましいな~。ところで、加藤さんの物件はすべて北海道にあるんですか? 

加藤 そうです。最初の頃はエリアよりも利回りを優先していたので、小樽や室蘭、旭川の物件も買っていました。最近は立地を重視していて、家から歩いていけるものばかり買っています。その方が物資の輸送や管理がラクなんですよ。

レッド 東京には買わないんですか?

加藤 う~ん…。土地が高いですからね。地元でキャッシュフローが回っているのに、わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がないですよ。同じ理由で、海外不動産にも興味はないですね。

レッド アパートから戸建にシフトしたのはどうしてですか? 

興味津々で加藤さんに質問を投げかける、レッド吉田さん。自身も1棟アパートのオーナーだ

加藤 一人暮らし用のアパートは入れ替えが激しいのでリフォーム代がかさみます。それに、家賃の安い物件はトラブルも多いんです。戸建はひとつ7万円~9万円の家賃をいただけるし、転勤族のしっかりした入居者が多いので、面倒も少ないんですよ。

レッド でも、一戸建てって高いイメージがあるな~。

加藤 田舎なら300万円でちゃんとした家が買えます。家が安くて家賃も安いでは困りますが、中には安く買える割に、高く貸せるという場所が存在するんです。戸建だと雪かきや掃除も入居者が自分でやってくれますから、手間もかかりません。

レッド これまでに一番安く買った物件はいくらですか?

加藤 20万円の戸建です。その家はしばらく持っていて、120万円で売りました。買ったのは私の本を読んだという挫折した元画家の男性で、物件に思い切りペンキを塗りたいと言っていました(笑)。不動産の世界って、売れないモデルとか元ミュージシャンとか、挫折した芸術家の溜まり場なんです。

メルセデスのオープンカーを安く買えた理由

レッド ところで、加藤さんはどんな車に乗ってるんですか?

加藤 最近のお気に入りはメルセデスのオープンカーです。この車、いくらだと思います?

加藤ひろゆきさんが乗っている、メルセデス・ベンツのオープンカー。How much?

レッド 加藤さんのことだから安く買ってるんでしょ~。300万円くらいですか?

加藤 さすが。いい線いってますね。
50万円です。正確にいうと、自分の持っていたホンダ・モビリオという面白くもなんともないクルマと、軽自動車の2台を下取りに入れたので、現金は20万円しか使っていません。

レッド ええ?? 全然いい線じゃないじゃないですか! どうしてそんなに安いんですか? 

加藤 北海道ではオープンカーって、冬場はまったく役に立たない不良債権になりますから、あまり人気がないんですよ。秋頃、普段から仲良くしている中古車屋の社長、東村君(仮名)に「何か、いい車ない?」ってきいたら、「メルセデスのSLKがありますよ。スーパーチャージャー付です」と紹介されました。

レッド 加藤さんは安く買う天才ですね。誰もこの車が50万円とは思いませんよ。

加藤 ガソリンスタンドのお兄さん(通称・モミアゲくん)にも、「300万円くらいですか?」と聞かれました。こういう価格のゆがみを見つけるのが、お金を増やすコツかなと思います。このメルセデスも本州で売れば、間違いなくキャピタルが出ますよ。

自身の投資哲学を惜しげもなく語る加藤ひろゆきさん

レッド い~な~。

加藤 車ってオモチャですよ。だから、そういうものにお金をかけずに、資産を生むものにお金をかけた方がいいんです。ちなみにワタクシ、車が好きで10台くらい持っていますが、どれも安く買っています。そんなに車を買うなんてバカじゃないの? って、周りからは言葉攻めにあっていますよ(笑)

⇒第2回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/和田佳久)

 

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銀行名 <商品名>
実質金利
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(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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2位
◆アルヒ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、アルヒが住信SBIネット銀行の銀行代理業者として販売する。アルヒ直営店で相談できる、対面用の商品だ。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で付帯する
7位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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8位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
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