TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年4月23日公開(2016年7月5日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

「借金して遠くの高い不動産を買う意味がない!」
レッド吉田vs激安アパート経営 加藤ひろゆき(1)

新米大家のレッド吉田さんが百戦錬磨の先輩大家に賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは激安不動産投資家&随筆家としてマニアから熱狂的な支持を集める加藤ひろゆきさんです。最新刊の「300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」も好評の加藤さんに、高利回り物件の買い方や運営のコツ等について話をうかがいました!

加藤ひろゆきさん(左) 激安不動産投資家&随筆家。大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指すも、約6年で挫折して帰国。出版社社員などうだつのあがらない日々を経て、激安不動産投資に出会う。現在の所有物件はテナント2棟、商業ビル1棟、一戸建て6棟など。某地方都市を拠点に家賃収入と印税でブラブラと暮らしている。

不動産投資を始めたのは2004年

レッド吉田さん(以下、レッド) 加藤さんはどのくらい前から不動産投資をされているんですか?

加藤ひろゆきさん(以下、加藤) 最初のアパート「コーポKI」を買ったのが2004年ですから、もうすぐ10年になります。

レッド うわ!すごいキャリアですね。不動産投資の大先輩じゃないですか。その間に、物件はどれくらい買われたんですか?

加藤 今持っているのはテナント2棟、アパートメント2棟、商業ビル1棟、戸建6棟です。それ以外に、貸し駐車場や更地がいくつかあります。

レッド それだけ持っていれば、家賃収入もかなりのものでしょうね~。

加藤 いやいや。それほどでもありませんよ。でも、サラリーマン時代と比べたら、やっていて楽しいし、ラクですよ。変な命令ばかりする変な部長とか、いませんし。

レッド ワハハ! 僕もサラリーマン経験がありますが、会社って変わった上司とかいますよね~。ところで、加藤さんといえば、「激安アパート経営」で有名ですが、最近はどうですか? 戦法は変わりましたか?

加藤 最初の頃はアパートが中心でしたが、ここ数年は戸建や土地を買っています。
2011年後半から2012年は久しぶりにいい物件が出てきたので、戸建と土地を6つ買って、アパートと土地を1つずつ売却しました。

レッド 一年でそのペースとは、忙しかったでしょうね。僕は売却の経験がないんですが、上手に売るコツってあるんですか。

加藤 売りやすい物件を買うことです。「五十嵐荘☆改」というアパートは500万円で買ったんですが、所有期間中に600万円家賃をもらって、最後は1130万円で買い手がつきました。元は古い六気筒・改(6部屋)の四気筒(4部屋)のアパートで、入居者が1人になったタイミングで退去をお願いして、更地にして売ったんです。結局、投資金額の3・4倍を回収できました。

レッド 3・4倍ですか。その値段で売れることは、最初から想定していたんですか?

加藤 イエス。「五十嵐荘☆改」が建っていたエリアは新しい家が多い住宅街なんです。ですから、将来は建物を壊してマイホームを建てる人に土地として売れば儲かるだろうと思っていました。

わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がない

レッド 目論見どおりじゃないですか~。うらやましいな~。ところで、加藤さんの物件はすべて北海道にあるんですか? 

加藤 そうです。最初の頃はエリアよりも利回りを優先していたので、小樽や室蘭、旭川の物件も買っていました。最近は立地を重視していて、家から歩いていけるものばかり買っています。その方が物資の輸送や管理がラクなんですよ。

レッド 東京には買わないんですか?

加藤 う~ん…。土地が高いですからね。地元でキャッシュフローが回っているのに、わざわざ借金して遠くの高い不動産を買う意味がないですよ。同じ理由で、海外不動産にも興味はないですね。

レッド アパートから戸建にシフトしたのはどうしてですか? 

興味津々で加藤さんに質問を投げかける、レッド吉田さん。自身も1棟アパートのオーナーだ

加藤 一人暮らし用のアパートは入れ替えが激しいのでリフォーム代がかさみます。それに、家賃の安い物件はトラブルも多いんです。戸建はひとつ7万円~9万円の家賃をいただけるし、転勤族のしっかりした入居者が多いので、面倒も少ないんですよ。

レッド でも、一戸建てって高いイメージがあるな~。

加藤 田舎なら300万円でちゃんとした家が買えます。家が安くて家賃も安いでは困りますが、中には安く買える割に、高く貸せるという場所が存在するんです。戸建だと雪かきや掃除も入居者が自分でやってくれますから、手間もかかりません。

レッド これまでに一番安く買った物件はいくらですか?

加藤 20万円の戸建です。その家はしばらく持っていて、120万円で売りました。買ったのは私の本を読んだという挫折した元画家の男性で、物件に思い切りペンキを塗りたいと言っていました(笑)。不動産の世界って、売れないモデルとか元ミュージシャンとか、挫折した芸術家の溜まり場なんです。

メルセデスのオープンカーを安く買えた理由

レッド ところで、加藤さんはどんな車に乗ってるんですか?

加藤 最近のお気に入りはメルセデスのオープンカーです。この車、いくらだと思います?

加藤ひろゆきさんが乗っている、メルセデス・ベンツのオープンカー。How much?

レッド 加藤さんのことだから安く買ってるんでしょ~。300万円くらいですか?

加藤 さすが。いい線いってますね。
50万円です。正確にいうと、自分の持っていたホンダ・モビリオという面白くもなんともないクルマと、軽自動車の2台を下取りに入れたので、現金は20万円しか使っていません。

レッド ええ?? 全然いい線じゃないじゃないですか! どうしてそんなに安いんですか? 

加藤 北海道ではオープンカーって、冬場はまったく役に立たない不良債権になりますから、あまり人気がないんですよ。秋頃、普段から仲良くしている中古車屋の社長、東村君(仮名)に「何か、いい車ない?」ってきいたら、「メルセデスのSLKがありますよ。スーパーチャージャー付です」と紹介されました。

レッド 加藤さんは安く買う天才ですね。誰もこの車が50万円とは思いませんよ。

加藤 ガソリンスタンドのお兄さん(通称・モミアゲくん)にも、「300万円くらいですか?」と聞かれました。こういう価格のゆがみを見つけるのが、お金を増やすコツかなと思います。このメルセデスも本州で売れば、間違いなくキャピタルが出ますよ。

自身の投資哲学を惜しげもなく語る加藤ひろゆきさん

レッド い~な~。

加藤 車ってオモチャですよ。だから、そういうものにお金をかけずに、資産を生むものにお金をかけた方がいいんです。ちなみにワタクシ、車が好きで10台くらい持っていますが、どれも安く買っています。そんなに車を買うなんてバカじゃないの? って、周りからは言葉攻めにあっていますよ(笑)

⇒第2回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/和田佳久)

 

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保証料
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事務手数料
(税込)
1位
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0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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