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櫻井幸雄が独自に調査・分析 人気指数で探る注目のマンションと最新市況

「納得の住まいを探す最新ガイド2014秋」発の厳選情報<その2>

櫻井幸雄が独自に調査・分析
人気指数で探る注目のマンションと最新市況

著者・コラム紹介
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分譲マンションの総戸数を基に、3ヵ月間の販売センター来訪者と資料請求数から算出するのが「マンション人気指数」。総戸数からみて、多くの人が資料請求し、販売センターに来場した物件は人気が高い、と考える指標である。今回は、消費税がアップした4月1日以降の注目マンションを探ってみた。そこから、現在のマンション市況も見えてきそうだ。

消費税の影響小さいが
様子見の傾向続く

 人気指数の計算式は以下のとおり。

2014年4月1日~6月10日の各物件販売センターへの資料請求と来場者数調査
(インターネットも含む)

 計算の結果、指数「1」以上を人気物件とみなしているのだが、今回は調査期間が短かった。消費税が上がってから本誌の制作スケジュールが許す、6月10日までとした。つまり、2ヵ月と10日の約70日で、従来の約90日より20日短い。

 そこで、今回は日数が少ない分を調整し、指数「1」以上ではなく、「0.8」以上を「人気物件」とした。日数の少なさからすると「0.7」以上でもよさそうだが、期間中にゴールデンウイークが含まれる。ゴールデンウイーク中は資料請求数・来場者数とも増えるので、そのことを勘案し、「0.8」以上に設定した。

 人気指数「5」を超えると即日完売が発生しやすくなる。「10」を超えれば、全戸が一瞬にして売り切れてしまう可能性が高いのだが、今回は、この2つの基準も2割下げ、指数「4」以上で即日完売が発生しやすく、指数「8」以上で全戸が一瞬にして売り切れてしまう可能性が高いと考えた。では、どのような結果が出たか。

 4月1日~6月10日の調査で、人気指数「0.8」以上だったのは全国で285物件。指数「4」以上は68物件。指数「8」以上は21物件となった。前回調査(2013年11月から2014年1月)では、人気指数「1」以上が211物件、「5」以上が40物件(前々回は67物件)、指数10以上が6物件(前々回は20物件)と比べると、かなり増えていることがわかる。

 この結果を見る限り、消費税アップの影響は出ていない。むしろ、2020年東京五輪までマンション価格が上がる、と見越すマイホーム購入者が積極的に動いている様子がみてとれる。

 数字はよい。しかし、現場を回ってみると、様子見の人が増えている印象を受けるのも事実だ。思ったほど給料は上がらなかった。消費税が上がったために、生活費などの支出はじわじわと増えている。ちょっと様子を見ようか、という気持ちになっているのだろう。

 しかし、このまま不動産市況が下がり、価格も下がってくるとは思えない。山手線の内側では秋以降、超高額物件が出てくることが予想されるし、郊外でも駅近・再開発で地域を象徴するような超高層マンションの分譲が始動。好調に売れ始めたという動きもある。

 不動産市況は20年の東京五輪に向けて上昇基調であることは間違いなく、今は小休止のときと考えられる。

 そんな状況下でも、人気指数が高いマンションは「間違いない物件の証」だろう。実際、今回、人気指数が高かったマンションには、要注目の物件が目立つのである。 

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[制作/ダイヤモンド社 クロスメディア事業局]

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