住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2014年12月6日公開(2016年12月5日更新)
ザイ・オンライン編集部

マンション&一戸建にはキケンが満載!
購入後にも油断できないワナ15とは?

家は人生最大の買い物で最大の資産。物件選びや住宅ローンの選択、その後の返済や売却でアナタの資産状況は大きく変わる。これらを上手くくぐり抜け買った人にも、まだまだワナが待ち受ける。今回はマンション&一戸建の購入後のワナを紹介しよう。

買った後のワナから逃れるために
今からできることはたくさんあった!

 マンションや一戸建てを買ったら後はもう安心、なんて大間違い。そこで今発売中のダイヤモンド・ザイ1月号の特集「買う前・買う時・買った後!家購入に潜む100の罠」の中から、今回は買った後のワナ10を解説。

【ワナ01】
繰上げ返済の先送りで待ち受ける貧乏老後

 繰り上げ返済には「期間短縮」と「返済額の軽減」の2つがある。「期間短縮」の繰上げ返済をせずに退職後にローンが残るのは最も危険なこと。年金や老後資金を削ったローン返済は、貧乏老後の入口だ。そもそも年金額の減額は濃厚だし、退職金も想定どおりもらえるとは限らないので、今のうちから繰上げ返済をしておくべきだ。天引きで貯金し、必要額を残して繰上げ返済へ回そう。「余裕ができたら」と考えていると、いつまで経っても繰上げ返済はできない。

【ワナ02】
消費増税で発生したチャンスを見逃し!

 「よくわからない」「面倒だ」と言って住宅ローンを高い金利で借りたまま放置している人がいる。今日は史上最低の金利水準に加え、消費増税で落ち込んだ客足を取り戻そうと、金利引き下げ競争も起きているので借り換えの絶好のチャンス。仮に残債が2000万円、残り20年で金利が3%の場合、1%金利が低いローンに借り換えただけで約230万円のトクだ。

【ワナ03】
貯めてから繰上げ返済というのは愚の骨頂

 「まとまった資金ができたら繰上げを」と考えていたら間違いだ。例えば図のように3000万円を金利3%、期間35年で借りていた場合、コツコツ貯めて10年後に500万円を一括して繰上げ返済するより、毎年50万円ずつ繰上げ返済したほうが、繰上げした額は同じ500万円なのに、利息額は142万円も節約できる。繰上げ返済は貯めてからより、こまめな返済が鉄則だ。

 あわせて繰上げ返済の手数料も要チェック。無料が増えている一方で、繰上げ返済額の1%を徴収する銀行も。繰上げ返済の額にかかわらず一定額を取られる銀行ではこまめな返済ができないので要注意。

【ワナ04】
収入の条件をクリアでも借り換えは不適に

 収入は安定していても、以前はローン審査を軽々とパスしていても、借り換えでは審査をパスできない人がいる。家を買った後に健康問題が生じて住宅ローンとセットの生命保険に加入できないような人だ。高血圧や通風なども審査を落ちる要因で、血圧や尿酸値などに無自覚な人は、審査で初めて病気を認識する人も多い。また、借り換えできたとしても特別な保険なので金利が高くなりがちだ。

 また共稼ぎ夫婦で妻と共有で購入し、夫も妻もローンを組んだ場合、例えば夫はきちんと返済していたのに、妻に支払い遅延などがあると、夫婦ともに審査で落ちることがある。共稼ぎだと夫婦の財布が別々で不干渉になりがちだが、お互いで確認し合うこと。

 最後にローン返済に追われついクレジットカードの支払い遅延をしてしまいがちな人も要注意。こうした遅延の履歴が1回でもあるとローン審査を通りにくくなる。

【ワナ05】
管理費やエレベーター保守費が高額な裏に系列の癒着

 新築時の管理会社は多くは売主の系列会社がなるので、管理費も適正かどうか不明だ。今や管理会社の交代は一般的なので競争原理を働かせれば、たいてい管理費は下げられる。1戸当たり月額3000円下げれば、10年で36万円だ。

 エレベーターの保守費用もメーカー系列の業者が市場を支配して高価格を維持する傾向がある。過去には公正取引委員会の勧告も受けている。しかし、独立系の業者もあるので、保守業者を交代させるだけで保守費用が浮くことが多い。

【ワナ06】
12年ごとの大規模修繕には明確な根拠なし

 大規模修繕の周期は国交省のガイドラインで12年ごとと書かれたのを業者がセールストークに使用し、それが浸透している。しかし、初期不良の補修など、一般的なメンテナンスをしておけば15~20年周期でも問題はない。1回数千万円する大規模修繕は、1回でも減ると月々の修繕積立金の削減額も大きい。

【ワナ07】
資産をみすみす劣化させる地価への無関心

 近年は不動産価格も株価のように変動が激しい。あなたの財産額も100万円単位で上下している自覚があるだろうか。家の売却も子どもの入学など「自分の都合」ではなく、「高値で売り抜ける」という視点が必要だ。地価の動向はネットで簡単に調べられるので、時価の目安となる公示地価(1月1日時点)や基準地価(7月1日時点)にも注意を払おう。

【ワナ08】
住宅ローンを組んで生保の見直しをしないと大損

 住宅ローンは生命保険とセットなので、返済中に死ねば返済義務がなくなる。つまり住宅ローンは数千万円の死亡保障なので、その分は死亡保障を減らせるのだ。だが、それに気付かず保険の見直しをせず高額な死亡保障の高い保険料を払い続けている人が多い。仮に月額1万円の保険料を節約できるのに、20年間払ったとしたら240万円の損だ。

【ワナ09】
火災保険の複数加入は無意味、地震保険が満額でても再建は無理!

 「焼け太り」を阻止するため生命保険と異なり、火災保険は複数加入しても、高額な保険に加入しても、もらえる保険金は実際の損害額が上限。さらに多くの銀行では住宅ローンには火災保険がセットとなるが、これは盗難や水漏れといった被害を保障する住宅総合保険ではない。

 また、国が運営する地震保険の主旨は被災からの生活再建。全損の被害に遭っても自宅が再建できる金額はもらえない。

【ワナ10】
独身が家を買う際に見落とすローンの掟

 住宅ローンは投資用物件には使えない。「結婚後は賃貸へ回し家賃収入を」と考えている単身者は注意。購入後、短期間のうち結婚して賃貸に出すと契約違反でローンの一括返済を求められるリスクも。

>>関連記事「物件情報や住宅ローンだまされるな!マンション&一戸建購入はワナだらけ」こちら

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
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(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.572%
全疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障も無料
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2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.572%
8疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
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