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価格査定サイトはどうやって価格を弾くのか?

週刊ダイヤモンド別冊『2015 この秋"買い"の住宅』発 最新情報【第4回】

価格上昇期の着眼点 坪単価の研究
価格査定サイトはどうやって価格を弾くのか?

著者・コラム紹介
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マンション購入を検討するとき重宝するのが、さまざまな物件価格を網羅して発表しているセカンドオピニオンサイト。過去に分譲された物件の分譲価格との比較も容易だ。彼らは発売前の物件価格も公表している。どのように推計しているのかを聞いてみた。

surfinマンション購入のセカンドオピニオンサイト「住まいサーフィン」
https://www.sumai-surfin.com/

 プラウドタワー木場公園の坪単価は、7月の調査時点でまだオープンになっていなかった。代わりに取り上げたのが「住まいサーフィン」の推計価格で、同サイトを立ち上げた沖有人氏の名前にちなみ、「沖式時価」と呼ばれている。

 「そのマンションの全住戸を平均した適正価格は幾らか、という視点で推定しています。具体的には、最初に周辺物件の中古価格を調べ、築年数などを勘案して、『今、新築で分譲したら幾らか』と計算していきます」(「住まいサーフィン」運営に携わる不動産コンサルタントの堂坂朋代氏、以下同)

 例えばプラウドタワー木場公園なら、最寄り駅「木場」周辺の中古マンション(1993年以降に分譲され、現在も流通しているもの全て)の価格を、1件ずつ「新築換算」していく。

 「そうして読み込んでいくと、木場駅の木場公園側は、現在、坪単価で230万~280万円のレンジにあることが分かりました。参考になるのは近隣のザ・パークハウスアーバンス木場公園(新築換算坪単価277万円)、藤和シティホームズ木場(同276万円)あたりになります」

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