住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2016年2月29日公開(2017年3月14日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの完済を65歳までにすべき理由とは?
繰り上げ返済や返済方法の条件変更、退職金など
住宅ローンを上手に使うための4つのポイントを伝授!

マイナス金利の導入で住宅ローン金利も下がったからといって安易に家を買うのは禁物だ。途中で繰り上げ返済すればいい…、と多額の住宅ローンを組むと老後にリスクを残す。また、すでに住宅ローンがある人も、借り換えのほか様々な返済テクニックを上手に使い少しでも負担を軽くしよう。

返済期間35年や返済限度額上限の
安易な住宅ローンを組まないこと!

 「フラット35」という名称があるように、住宅ローンと言えば、なんとなく“35年で組むもの”という意識がある。だが、安易に35年で借りてしまうと、35歳で買ったとしても完済は70歳、40歳では75歳と老後に大きく食い込んでしまう。今は80歳まで返済が可能なため、「月々の返済を楽にして、途中で繰り上げ返済をすればいい」と甘えがちだ。

 しかし、現実は妻が途中で仕事を辞めたり、教育費と重なったりして計画通りいかないことが多く、結局老後にツケが回る。

 「そもそも、老後に家賃を払いたくないという理由で、住宅を買う決断をした人も多いはずなのに、老後に返済が続くローンを組むのは意味がありません。買うときは35年ローンが必要な物件ではなく、65歳までの返済年数で買える物件を選ぶのが、最も堅実な考え方です」(生活設計塾クルー取締役・深田晶恵さん)

 ただ、不動産価格が上昇する中、若い人の収入は減少気味の今、どうしても35年で組まざるを得ない人も多い。

 「その場合も銀行の貸付限度額を全部使おうと思わないこと。特に共働きなら1人分の収入で返済していける金額にすると安心です。もう1人の収入を繰り上げ返済に回せるので、どんどん期間を短縮でき、教育費や老後のお金も、余裕を持って貯めて行けます」(ファイナンシャルリサーチ代表・深野康彦さん)

 2人分の収入をベースに借りてしまうと、途中でどちらかの収入が減ったり、仕事を辞めた場合住宅ローンが大きなリスクに。夢のマイホームだからと、大風呂敷を広げすぎないことがポイントだ。

固定金利なら繰り上げ返済を
変動金利なら条件変更を駆使せよ!

 すでにローンが始まっており、老後にローンが残るのが確実な場合は、なんとか65歳までの完済を目指そう。返済期間を減らすには、繰り上げ返済をするのが基本だが、教育費が始まるとなかなか貯蓄に手が回らない。ローンの借り換えという手段もあるが、手数料で貯蓄が数十万円も減るのはリスクもある。

 そこで検討したいのが返済方法の“条件変更”だ。「毎月の返済額を数千円だけ追加する、あるいはボーナス払いを1回3万〜5万円だけ追加するだけなら、家計の負担をほぼ変えずに返済期間の短縮が可能。年に数万円の返済額アップでも、十分に期間短縮効果が出ます」(FPの畠中雅子さん)。

 特に変動金利の場合は、返済期間を削ることで将来の金利上昇リスクも減らせるのでオススメだ。

 「運用と違い、繰り上げ返済や条件変更がもたらす効果は確実。老後に利益を出すのと同じ意味があるので、バランスよくお金を配分していくことが大切です」(深野さん)

 最後に住宅ローンで老後破綻しないための4つの方法を紹介しよう。

①繰り上げ返済(期間短縮)
〜早ければ早いほど利息の軽減効果大!〜
繰り上げ返済の期間短縮型は、返済額を変えず返済期間を短縮する方法。短縮される期間の元金だけでなく利息も減らせるため、利息部分が大きいローン前半に行なうほど効果大。「固定金利の人は特に有利。100万円貯まってから、と先延ばしをせずに、手数料を見てこまめに行なうほうが得」(畠中さん)。

②繰り下げ返済(月々の返済を減額)
〜家計が苦しい時期の救いの一手に!~
繰り下げ返済の返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法。利息の軽減効果はローンの後半になれば、期間短縮型よりも高効率となる。負担が減った実感は大きく、家計も楽になる。「特に、教育費がかさむ時期などは有効な手段。期間返済型と上手に使い分けるといいでしょう」(深野さん)。

③返済条件の変更
~ボーナス時5万円の併用払いで期間短縮!~
繰り上げ返済ではなく、返済方法を変更する形で期間を縮めることもできる。「ボーナス併用払いを使っていない人は、年2回、5万円ずつの返済を追加することで、数年の短縮が可能。このぐらいの負担増なら教育費が重なる時期もやり繰りの範囲で消化でき、効果も大きいのでオススメです」
(畠中さん)。

④退職金の使い方
~使っても2割までにとどめるのが健全!~
老後に残債が多く残る場合は、退職金を使うこともやむを得ない。「退職金は最後の収入であり、老後の貴重な財源。使ったらもう取り返すことはできないので、あまりあてにしすぎないこと」(深野さん)。あくまで最後の切り札とし、使う額を最小限に食い止められるように現役時代の返済を調整するのがベスト。

 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入れ] ⇒ 借り換えはこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
注目の住宅ローン「フラット35」はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローン借り換え「実質金利」ランキング一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年7月最新版】競争が激しく、0.5%前後の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利 キャンペーン中>
0.572%
全疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。9月29日まで、2万円キャッシュバックキャンペーン中。さらに、ザイ・オンライン経由なら5000円上乗せ!
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障も無料
2万円キャッシュバックキャンペーン中! ザイ・オンライン経由なら5000円上乗せ!
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.572%
8疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得関連記事はこちら

「じぶん銀行」の住宅ローンはこちら

 

Special topics pr

ZAiオンラインPickUP
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証 アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!


 

9月号7月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【攻め&守りの高配当株&株主優待ベスト117】
攻めと守りで儲かる高配当株」の投資法
今が買い高配当株52銘柄を大公開
高配当株億を作った個人投資家のワザ
・27%超も!「株主優待」目的別ベスト117
・「優待+配当」の合計利回りランキング
確定拠出年金読者損益リアル白書
・17年上半期の投信上昇率ランキング
4年ぶりの買い場高利回りJリート
LINEなど5大ポイントの貯める&使うテク
定年後の5年間でトクする働き方
東芝など不祥事株の売り・買い診断
・東証1部昇格期待株を先回りで狙え!
不足する高齢者施設の問題点とは?

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!