住宅ローン借り換え比較[2018年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
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ザイ・オンライン編集部

半年前に借りた住宅ローンも、借り換え余地あり!
残高や残り返済期間が十分に大きければ、
金利引き下げ幅▼0.5%で、200万円超のメリットも

半年前に住宅ローンを借りたばかりの人でも、借り換えでメリットを得られる可能性がある。現在、住宅ローンを借りている人が、どの程度借り換えのメリットを得られるのか、様々なパターンでシミュレーションしてみたところ、金利の低下幅はわずか0.5%でもよく、さらに半年前に借りたばかりの人にもチャンスがあることが分かった。マイナス金利の導入で金利が急激に下がったことで、それこそ、住宅ローンを抱えているすべての人に、借り換えによる支払額カットのチャンスが巡ってきている可能性がある。

最も多かったのが「0.5~1.0%低くなった」

 借り換え効果を出す分岐点は、どこにあるのか。ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘氏によれば、「かつては、金利1%低下、残額1000万円、残り期間10年間、の3条件が借り換えの目安だった。この条件で借り換えすると、総支払額を約51万円節約できる計算になる。しかし、残高や残り期間が大きければ、金利は1%以下でも借り換えのメリットがある。ここで気をつけたいのは、借り換えには諸費用が30万から80万円程度かかるということ。借り換えによる節約額が、この諸費用を上回るならやる価値がある」という。

 実際、住宅金融支援機構の『2015年度 民間住宅ローン借換の実態調査』によれば、借り換えによる適用金利で、最も多かったのが「0.5~1.0%低くなった」という回答だ。金利が1%以下しか改善しなかったケースは、全体の53.2%も占める。実は、金利が1%以下しか改善しなくても、メリットがあるために借り換えている人は多いのだ。

残高3000万円か、残り返済期間30年が目安

 一見、借り換えメリットがないように見える金利が0.5%改善するケースについて、どんな条件が揃っていれば借り換えの恩恵を得られるのかつぶさに見てみよう。例えば、現在、金利1.5%で借り入れをしており、借り換え後の金利が1%で、金利が0.5%改善された場合で考えよう。下の表を見て欲しい。

  融資残高1000万円、残り返済期間10年で借り換えると、総支払額は約26万円減少する。借り換え諸費用が30万~80万円であることを考えると、これでは借り換えコストをまかなうことはできない。

 そこで、借り換え費用の上限に近い約80万円以上のメリットがあるケースを考えると、「融資残高1000万円」かつ「残り返済期間30年」か、「融資残高3000万円」かつ「残り返済期間10年」であれば条件をクリアしている。「融資残高2000万円」かつ「残り返済期間20年」でもメリットは109万円で、借り換えのチャンスは十分にありそうだ。金利が0.5%しか改善しなくても、融資残高が1000万円よりもはるかに大きかったり、残り返済期間が10年よりも長かったりすれば、借り換え効果があるのだ。

半年で金利が0.5%以上低下

 では、住宅ローンを借りたのがいつであれば、金利の0.5%以上の改善をのぞめるのだろうか。

 上表のように、フラット35の最低金利は長期的には下落傾向が続いており、さらにこの半年は急激に金利が下落して、2016年7月には0.93%と過去最低を記録した。そのため、住宅ローンを借りてから半年以上たっている人はすべて借り換え候補者といえる。ほぼすべての住宅ローンの借り手が、借り換えの恩恵を得られる可能性があるのだ。この低金利を機に、あなたも住宅ローンを見直してみてはいかがだろうか。

 ちなみに、手続きにかかる諸費用は金融機関で異なるので、いちいちチェックしなければならず、非常に面倒だ。そこでザイ・オンラインでは主な諸費用などを金利に換算し、各金融機関が発表している表面金利と合算した「実質金利」を計算して、「本当に得する住宅ローン借り換えランキング」を発表している。この実質金利が、現在の借入金利に比べて低ければ、おおむね借り換えにメリットがある可能性が高い。

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 ただ、問題もある。住宅ローンを借りてから半年では、借り換えに応じてくれない金融機関もある。三井住友銀行、りそな銀行などの大手行は軒並み、約款で「借り入れから2年以上、正常に返済していること」などという条件があるからだ。

 一方で、ネット銀行などは半年でも借り換えできる可能性がある。ソニー銀行、楽天銀行、三井住友信託銀行は特に記載はなく、イオン銀行にしても、「過去の返済状況を確認」との記載に留まっている。実際は、短期間での借り換えは支払い状況が分からないので受けたくないというのが金融機関の本音だが、競争激化の中で、短期間での借り換えのハードルは低くなっている。借りたい金融機関が決まったら、まずは相談してみるのがいいだろう。

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1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
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0.457% 0円 借入額×2.16%
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三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
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外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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