住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年7月20日公開(2016年8月9日更新)
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「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

半年前に借りた住宅ローンも、借り換え余地あり!
残高や残り返済期間が十分に大きければ、
金利引き下げ幅▼0.5%で、200万円超のメリットも

 半年前に住宅ローンを借りたばかりの人でも、借り換えでメリットを得られる可能性がある。現在、住宅ローンを借りている人が、どの程度借り換えのメリットを得られるのか、様々なパターンでシミュレーションしてみたところ、金利の低下幅はわずか0.5%でもよく、さらに半年前に借りたばかりの人にもチャンスがあることが分かった。マイナス金利の導入で金利が急激に下がったことで、それこそ、住宅ローンを抱えているすべての人に、借り換えによる支払額カットのチャンスが巡ってきている可能性がある。

最も多かったのが「0.5~1.0%低くなった」

 借り換え効果を出す分岐点は、どこにあるのか。ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘氏によれば、「かつては、金利1%低下、残額1000万円、残り期間10年間、の3条件が借り換えの目安だった。この条件で借り換えすると、総支払額を約51万円節約できる計算になる。しかし、残高や残り期間が大きければ、金利は1%以下でも借り換えのメリットがある。ここで気をつけたいのは、借り換えには諸費用が30万から80万円程度かかるということ。借り換えによる節約額が、この諸費用を上回るならやる価値がある」という。

 実際、住宅金融支援機構の『2015年度 民間住宅ローン借換の実態調査』によれば、借り換えによる適用金利で、最も多かったのが「0.5~1.0%低くなった」という回答だ。金利が1%以下しか改善しなかったケースは、全体の53.2%も占める。実は、金利が1%以下しか改善しなくても、メリットがあるために借り換えている人は多いのだ。

残高3000万円か、残り返済期間30年が目安

 一見、借り換えメリットがないように見える金利が0.5%改善するケースについて、どんな条件が揃っていれば借り換えの恩恵を得られるのかつぶさに見てみよう。例えば、現在、金利1.5%で借り入れをしており、借り換え後の金利が1%で、金利が0.5%改善された場合で考えよう。下の表を見て欲しい。

  融資残高1000万円、残り返済期間10年で借り換えると、総支払額は約26万円減少する。借り換え諸費用が30万~80万円であることを考えると、これでは借り換えコストをまかなうことはできない。

 そこで、借り換え費用の上限に近い約80万円以上のメリットがあるケースを考えると、「融資残高1000万円」かつ「残り返済期間30年」か、「融資残高3000万円」かつ「残り返済期間10年」であれば条件をクリアしている。「融資残高2000万円」かつ「残り返済期間20年」でもメリットは109万円で、借り換えのチャンスは十分にありそうだ。金利が0.5%しか改善しなくても、融資残高が1000万円よりもはるかに大きかったり、残り返済期間が10年よりも長かったりすれば、借り換え効果があるのだ。

半年で金利が0.5%以上低下

 では、住宅ローンを借りたのがいつであれば、金利の0.5%以上の改善をのぞめるのだろうか。

 上表のように、フラット35の最低金利は長期的には下落傾向が続いており、さらにこの半年は急激に金利が下落して、2016年7月には0.93%と過去最低を記録した。そのため、住宅ローンを借りてから半年以上たっている人はすべて借り換え候補者といえる。ほぼすべての住宅ローンの借り手が、借り換えの恩恵を得られる可能性があるのだ。この低金利を機に、あなたも住宅ローンを見直してみてはいかがだろうか。

 ちなみに、手続きにかかる諸費用は金融機関で異なるので、いちいちチェックしなければならず、非常に面倒だ。そこでザイ・オンラインでは主な諸費用などを金利に換算し、各金融機関が発表している表面金利と合算した「実質金利」を計算して、「本当に得する住宅ローン借り換えランキング」を発表している。この実質金利が、現在の借入金利に比べて低ければ、おおむね借り換えにメリットがある可能性が高い。

【※関連記事はこちら!】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】本当に得する住宅ローン借り換えランキングを発表!銀行の競争が激しい「10年固定」で一番お得なのは?

 ただ、問題もある。住宅ローンを借りてから半年では、借り換えに応じてくれない金融機関もある。三井住友銀行、りそな銀行などの大手行は軒並み、約款で「借り入れから2年以上、正常に返済していること」などという条件があるからだ。

 一方で、ネット銀行などは半年でも借り換えできる可能性がある。ソニー銀行、楽天銀行、三井住友信託銀行は特に記載はなく、イオン銀行にしても、「過去の返済状況を確認」との記載に留まっている。実際は、短期間での借り換えは支払い状況が分からないので受けたくないというのが金融機関の本音だが、競争激化の中で、短期間での借り換えのハードルは低くなっている。借りたい金融機関が決まったら、まずは相談してみるのがいいだろう。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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