住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月3日公開(2016年8月29日更新)
バックナンバー

「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

フラット35からの借り換えをシミュレーション
5年前に借りた人なら700万円超の節約も!
諸費用込みで計算して、確実にメリットを得よう

 現在、「フラット35」で住宅ローンを借りている人の「借り換えシミュレーション」をしたところ、5年前に借りた人なら700万円を超えるメリットを得られるケースがあった! マイナス金利の導入で、住宅ローンを借り換えるチャンスが到来している。借り換えでいくらぐらいお得になるのかを、住宅ローンの借り換えに詳しいファイナンシャルプランナーの山本俊成氏の協力でシミュレーションしてみた。

現在のフラット35の最低金利は、1%を下回る

 山本氏によれば、「そもそも、借り換えという仕組みを知らない人、忘れている人が結構いる。私のところに家計の見直し相談で来た人には、まず住宅ローンを借り換えたかを聞いている。うまくいけばノーリスクで大きなメリットを得られるので、放っておくのはもったいない」と強調する。

 フラット35に関する誤解も多い。「公的な住宅ローンなので、他の金融機関で借り換えできない」とか、「長期固定金利を選択している間は借り換えできない」などの勘違いもある。当然、どちらのケースも借り換えは可能だ。

 では、実際に借り換えでどの程度のメリットが発生するのか、諸費用も計算したうえで、シミュレーションしてみよう。

 借り換えの対象となる住宅ローンは、2011年に「フラット35」で借り入れ、約5年が経過したもの。金利は35年固定金利の2.39%で、現在の残高は3000万円、残りの返済期間は30年(当初は35年)とした。

 借り換えパターン①は、他行の「フラット35」に借り換えたケース。同じ金融機関での借り換えは不可だが、他の金融機関ならOKだ。現在の最低金利は0.93%(2016年7月)と、かなり低くなっており、借り換え効果が高そうだ。手数料は平均的な額の「融資額×1.08%」とした。

 借り換えパターン②は、思い切ってネット銀行の変動金利に借り換えたケース。最低金利ではないが、複数のネット銀行が採用している最低金利帯の0.497%(2016年7月)とした。

フラット35への借り換えで、735万円のメリット

 借り換えパターン①はフラット35からフラット35への借り換えだ。「フラット35を借りている人は、金利上昇リスクを取りたくない人が多く、フラット35への借り換えがオススメ。金利が低くなれば、総支払額も減り、月額の返済額が減って生活がラクになる」と山本氏は言う。ノーリスクであるだけに、メリットがあれば、すぐに借り換えたほうがいい。

 借り換えのメリットを計算してみると、金利の改善幅は1.46%もあり、借り換えによって多額の諸費用が発生するものの、総支払額は約735万円も節約できることがわかった。毎月の返済額も2万1297円も減らすことができる。借り換えを検討しない手はないだろう。

 「固定金利が、下がるところまで下がった感じですから、5年前くらいに住宅ローンを組んだ人は手数料を払っても借り換える効果は大きいですね。今すぐ、検討するべきでしょう」(山本)。

 また、フラット35からフラット35への借り換えは、どこでも同じと思いがちだが、取り扱う300社以上の金融機関によって金利、手数料が変わってくる。有力な金融機関は同じ最低金利で横並び状態になっているので、手数料で比較するのがいいだろう。借り換え時の手数料は、融資額の1%以下であれば、安いといえる。

変動金利への借り換えで最大1085万円のメリット

 借り換えパターン②(上表)は、変動金利への借り換えだ。固定金利という安心を失うデメリットは大きいが、もし金利が今後も上昇しなかったら変動金利でどれだけのメリットを得られるか、シミュレーションした。

 借り換えのメリットは、1085万円と、1000万円を超えた。金利が1.893%も下がったことが大きいだろう。現時点で3000万円の融資残高があるという前提から考えると、非常に大きい金額だ。

 「通常、変動金利は固定金利よりも低いために、金利差の大きさで借り換え効果が発揮されやすくなり、1000万円を超える節約につながることもあります。ただし、変動金利は、金利が上昇するリスクがありますから、金利の動きをチェックしておくべきです」(山本氏)。

 変動金利は魅力的だが、やはりリスクは大きい。選択するにしても、金利上昇に備えて、余裕のある返済計画を立てたほうがいい。

1年前に借りた人でも362万円のメリット

 次に、3年前に借りた人、及び1年前に借りた人が、借り換えた場合のシミュレーションだ。金利の引き下げ幅が小さい「借り換えパターン①」で見ても、3年前に借りた人で591万円、1年前に借りたばかりの人でも、362万円ものメリットがある。

諸費用は大きく分けて2つ

 なお、シミュレーションでは、住宅ローンを借り換える際にかかる諸費用も考慮している。諸費用は大きく分けて2つある。まず一つが、3大コストと言われる「手数料」「保証料」「団信保険料」で、もう一つが「その他経費(印紙税、登録免許税、司法書士手数料)」だ。

 この諸費用を元に、「借り換える住宅ローンの総支払額」を計算して、「現在の住宅ローンの今後の総支払額」と比較する。もし、支払額が減少するのであれば、借り換えメリットがあるということになる。住宅金融支援機構や、各金融機関のサイトで試算できる。

 また、諸費用で見逃しがちなのが現在、「フラット35」を借りている場合の団信保険料だ。フラット35の借り手の多くが、住宅金融支援機構が提供する団信に加入している。団信保険料は通常、金利には含めず、年に一回、その時点の融資残高×0.36%程度を支払っているのでかなりの金額になる。団信保険料の合計は203万円もかかることがある(金利1%、融資期間35年、融資額3000万円の場合)。もし現在、フラット35で団信保険料を毎年払っているのなら、0.36%程度金利を上積みした上で、借り換え候補の住宅ローンと比較すべきだろう。

実質金利での比較が簡単

 借り換えに向けて、シミュレーションをお薦めしたいが、実は結構大変な作業だ。住宅金融支援機構などのサイトで試算できるが、借り換え先の「手数料」「保証料」「団信保険料」を調べて、さらに「当初金利」、「固定期間終了後の金利」なども入力しないと正確にはシミュレーションできない。

 そこでザイ・オンラインではそうした手間がいらない「実質金利」を計算し、「本当に得する住宅ローン借り換えランキング」を発表している。「実質金利」は借り換えに伴う諸費用や住宅ローン金利の変動も加味しているので、現在の住宅ローン金利と比較して金利が低ければ、おおよそ借り換えメリットがあるということになる。借入期間や借入額によって実質金利は多少変動するが、便利な指標なので活用してほしい。

【※関連記事はこちら!】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】本当に得する住宅ローン借り換えランキングを発表!銀行の競争が激しい「10年固定」で一番お得なのは?

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローン借り換え術はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!

【2017年2月最新版】競争激化で5年固定より金利が低い商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「ソニー銀行」の住宅ローンは業界最低水準
低金利+低コストが魅力⇒関連記事はこちら

「ソニー銀行」の住宅ローンはこちら
Special topics pr

[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き おすすめクレジットカード!ANAカードでマイルを貯める裏ワザとは? その
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

高配当株&10万円株
毎月分配投信大分析
老後資金1億円の罠

4月号2月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【付録:ふるさと納税「定番」特産品ランキング】
守り高配当株攻め10万円株
●これからの銘柄選び投資配分の仕方
好調3投資信託に学ぶ負けない銘柄の選び方
●2016年の株式市場に学ぶ買いのタイミング
●守りの「株価も安定高配当株18」
●攻めの「自力で好調10万円株18」
●攻めの「景気に連動10万円株16」
毎月分配型投資信託の利回り&分配健全度
日本郵政マクドナルドの株大量売却報道に迫る
●プロが診断!読者の塩漬け株メッタ斬り
トランプでどうなる!? 米国株大予測
●投資信託の分散投資の正しい組み合わせ
老後資金1億円は本当に必要なのか!?
保険料通信費のガッツリ削減テク

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!