住宅ローン借り換え比較[2018年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
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ザイ・オンライン編集部

フラット35からの借り換えをシミュレーション
5年前に借りた人なら700万円超の節約も!
諸費用込みで計算して、確実にメリットを得よう

現在、「フラット35」で住宅ローンを借りている人の「借り換えシミュレーション」をしたところ、5年前に借りた人なら700万円を超えるメリットを得られるケースがあった! マイナス金利の導入で、住宅ローンを借り換えるチャンスが到来している。借り換えでいくらぐらいお得になるのかを、住宅ローンの借り換えに詳しいファイナンシャルプランナーの山本俊成氏の協力でシミュレーションしてみた。

現在のフラット35の最低金利は、1%を下回る

 山本氏によれば、「そもそも、借り換えという仕組みを知らない人、忘れている人が結構いる。私のところに家計の見直し相談で来た人には、まず住宅ローンを借り換えたかを聞いている。うまくいけばノーリスクで大きなメリットを得られるので、放っておくのはもったいない」と強調する。

 フラット35に関する誤解も多い。「公的な住宅ローンなので、他の金融機関で借り換えできない」とか、「長期固定金利を選択している間は借り換えできない」などの勘違いもある。当然、どちらのケースも借り換えは可能だ。

 では、実際に借り換えでどの程度のメリットが発生するのか、諸費用も計算したうえで、シミュレーションしてみよう。

 借り換えの対象となる住宅ローンは、2011年に「フラット35」で借り入れ、約5年が経過したもの。金利は35年固定金利の2.39%で、現在の残高は3000万円、残りの返済期間は30年(当初は35年)とした。

 借り換えパターン①は、他行の「フラット35」に借り換えたケース。同じ金融機関での借り換えは不可だが、他の金融機関ならOKだ。現在の最低金利は0.93%(2016年7月)と、かなり低くなっており、借り換え効果が高そうだ。手数料は平均的な額の「融資額×1.08%」とした。

 借り換えパターン②は、思い切ってネット銀行の変動金利に借り換えたケース。最低金利ではないが、複数のネット銀行が採用している最低金利帯の0.497%(2016年7月)とした。

フラット35への借り換えで、735万円のメリット

 借り換えパターン①はフラット35からフラット35への借り換えだ。「フラット35を借りている人は、金利上昇リスクを取りたくない人が多く、フラット35への借り換えがオススメ。金利が低くなれば、総支払額も減り、月額の返済額が減って生活がラクになる」と山本氏は言う。ノーリスクであるだけに、メリットがあれば、すぐに借り換えたほうがいい。

 借り換えのメリットを計算してみると、金利の改善幅は1.46%もあり、借り換えによって多額の諸費用が発生するものの、総支払額は約735万円も節約できることがわかった。毎月の返済額も2万1297円も減らすことができる。借り換えを検討しない手はないだろう。

 「固定金利が、下がるところまで下がった感じですから、5年前くらいに住宅ローンを組んだ人は手数料を払っても借り換える効果は大きいですね。今すぐ、検討するべきでしょう」(山本)。

 また、フラット35からフラット35への借り換えは、どこでも同じと思いがちだが、取り扱う300社以上の金融機関によって金利、手数料が変わってくる。有力な金融機関は同じ最低金利で横並び状態になっているので、手数料で比較するのがいいだろう。借り換え時の手数料は、融資額の1%以下であれば、安いといえる。

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「フラット35を主要8銀行で徹底比較!新規借入は、アルヒのスーパーフラットに注目!借り換えは、金利が横並びなので手数料で選ぼう」

変動金利への借り換えで最大1085万円のメリット

 借り換えパターン②(上表)は、変動金利への借り換えだ。固定金利という安心を失うデメリットは大きいが、もし金利が今後も上昇しなかったら変動金利でどれだけのメリットを得られるか、シミュレーションした。

 借り換えのメリットは、1085万円と、1000万円を超えた。金利が1.893%も下がったことが大きいだろう。現時点で3000万円の融資残高があるという前提から考えると、非常に大きい金額だ。

 「通常、変動金利は固定金利よりも低いために、金利差の大きさで借り換え効果が発揮されやすくなり、1000万円を超える節約につながることもあります。ただし、変動金利は、金利が上昇するリスクがありますから、金利の動きをチェックしておくべきです」(山本氏)。

 変動金利は魅力的だが、やはりリスクは大きい。選択するにしても、金利上昇に備えて、余裕のある返済計画を立てたほうがいい。

1年前に借りた人でも362万円のメリット

 次に、3年前に借りた人、及び1年前に借りた人が、借り換えた場合のシミュレーションだ。金利の引き下げ幅が小さい「借り換えパターン①」で見ても、3年前に借りた人で591万円、1年前に借りたばかりの人でも、362万円ものメリットがある。

 

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「半年前に借りた住宅ローンも、借り換え余地あり!残高や残り返済期間が十分に大きければ、金利引き下げ幅▼0.5%で、200万円超のメリットも」
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諸費用は大きく分けて2つ

 なお、シミュレーションでは、住宅ローンを借り換える際にかかる諸費用も考慮している。諸費用は大きく分けて2つある。まず一つが、3大コストと言われる「手数料」「保証料」「団信保険料」で、もう一つが「その他経費(印紙税、登録免許税、司法書士手数料)」だ。

 この諸費用を元に、「借り換える住宅ローンの総支払額」を計算して、「現在の住宅ローンの今後の総支払額」と比較する。もし、支払額が減少するのであれば、借り換えメリットがあるということになる。住宅金融支援機構や、各金融機関のサイトで試算できる。

 また、諸費用で見逃しがちなのが現在、「フラット35」を借りている場合の団信保険料だ。フラット35の借り手の多くが、住宅金融支援機構が提供する団信に加入している。団信保険料は通常、金利には含めず、年に一回、その時点の融資残高×0.36%程度を支払っているのでかなりの金額になる。団信保険料の合計は203万円もかかることがある(金利1%、融資期間35年、融資額3000万円の場合)。もし現在、フラット35で団信保険料を毎年払っているのなら、0.36%程度金利を上積みした上で、借り換え候補の住宅ローンと比較すべきだろう。

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「住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!住宅ローンのお得度は『金利+諸費用』で比較しよう」

実質金利での比較が簡単

 借り換えに向けて、シミュレーションをお薦めしたいが、実は結構大変な作業だ。住宅金融支援機構などのサイトで試算できるが、借り換え先の「手数料」「保証料」「団信保険料」を調べて、さらに「当初金利」、「固定期間終了後の金利」なども入力しないと正確にはシミュレーションできない。

 そこでザイ・オンラインではそうした手間がいらない「実質金利」を計算し、「本当に得する住宅ローン借り換えランキング」を発表している。「実質金利」は借り換えに伴う諸費用や住宅ローン金利の変動も加味しているので、現在の住宅ローン金利と比較して金利が低ければ、おおよそ借り換えメリットがあるということになる。借入期間や借入額によって実質金利は多少変動するが、便利な指標なので活用してほしい。

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(税込)
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0.585%
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
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【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
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