住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月10日公開(2016年8月29日更新)
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「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

変動金利の住宅ローン借り換えシミュレーションでは
5年前に借りた人なら300万円超もの節約効果が!
変動金利から長期固定金利への借り換え余地もあり

 5年前に住宅ローンを「変動金利」で借りている人は、同じ「変動金利」に借り換えることで、300万円以上のメリットを得られるケースがあった! マイナス金利の導入で、住宅ローンを借り換えるチャンスと言われているが、借り換えで実際にどのくらいお得になるのかを、ファイナンシャルプランナーの山本俊成氏の協力で、シミュレーションしてみた。

5年前の変動金利より、約0.6%金利が低い

 最初に確認しておきたいのが、「変動金利」を誤解している人が多いということ。「過去に借りた人の変動金利」と、「現在借りた場合の変動金利」は実は違う。例えば、5年前に借りた人と現在借りた人では適用される金利が違い、現在の方が約0.6%も金利が低いのだ。「私は変動金利を選択しているから、常に最低の金利が適用されている」と思い込んでいる人がいるが、それは間違いだ。

 住宅ローンを借りて最初に適用される「表面金利」は、「基準金利」と呼ばれるベース金利から、「優遇金利幅」を引いたもの。この「基準金利」はこの20年くらいほとんど変動がない。一方で、「優遇金利幅」は、金融機関の競争激化で年々拡大しており、現在は1.8%程度(2016年7月)と、5年間で約0.6%も拡大しており、同じ変動金利でも差があるのだ。そのため、「変動金利」でも、借り換えメリットは想像以上にある。

変動金利で借りて5年経過した人の借り換えメリットは?

 では現在、変動金利で借りている人について、借り換えに伴う諸費用も考慮しながら、シミュレーションしてみよう。

 借り換えの対象としたのは、5年前にメガバンクから住宅ローンを借りた人。ローンの条件は、変動金利1.275%(店頭の表面金利は2.475%で、優遇金利幅が1.2%だった)、現在の融資残高が3000万円、残りの返済期間は30年(借り入れ当初は35年)とした。

 借り換えパターン①は、変動金利→変動金利の借り換え。借り換えでとにかく支払額をカットするのが目的だ。

 借り換えパターン②は、変動金利→長期固定金利への借り換え。長期固定金利が非常に安くなっているので、金利上昇リスクを抑えるのが目的。ただし、コストがかかる可能性がある。

変動金利への借り換えで、307万円もお得に

 借り換えパターン①のシミュレーション(下図)は、メガバンクの変動金利から、ネット銀行の変動金利への借り換えを想定したもので、金利は1.275%から、0.497%へと、0.778%下がった。その効果は大きく、借り換えによって発生する諸費用を差し引いても、「今後の総支払額」は307万円も少なくなった。非常に大きな成果だ。毎月の支払い額は10.0万円から、9.0万円に引き下げられた。

 通常、借り換えの目安は、「金利1%低下、残額1000万円、残り期間10年間、の3条件」と言われるため、金利低下幅が1%に満たないと尻込みしがちだ。しかし、「残りのローン金額、借入年数の長さ、金利差の3つの要素で総支払額は変化します。この事例では0.8%と金利差は小さいが、ローン残金が多めで借入年数が長かったことで、メリットが大きかったのでしょう」(山本氏)。

 金利差が1%足らずでも、借り換えで大きな成果が得られることがある。わずかな金利差だからと、面倒がらずに試算をしてみたい。

固定金利への借り換えは、総支払額増でも意義あり

 借り換えパターン②のシミュレーション(上図)は今後、金利は上昇の可能性があると考えて、変動金利から全期間固定である「フラット35」へ借り換えるもの。変動金利は将来、金利が上昇したときに毎月の返済額が上昇するリスクがある。そこで固定金利ローンにすることで、返済額を固定化するのだ。

 借り換えで、金利は1.275%(変動金利)から、0.93%(フラット35)へと、0.345%下がった。借り換えに伴う諸費用は結構かかり、特に団体信用生命保険料が累計172万円と高かった。そのため、金利低下分でコストはカバーしきれず結局、「今後の総支払額」は42万円アップした。

 全期間固定の住宅ローンはフラット35だけではなく、民間でも提供している。フラット35よりも有利な商品があるため、安い商品を見つけて借り換えれば、コストはほぼゼロで変動金利から固定金利へと移行できるだろう。

【※関連記事はこちら!】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】本当に得する住宅ローン借り換えランキングを発表!35年固定でも低金利の今が長期の借り換えチャンス!

 「もともと金利の低い変動金利で借りていることもあり、固定金利が下がったといっても金利差は小さい。今後のライフプランに不安がある場合や、子どもの成長とともに出費かかさむことを想定して固定金利にしたいのであれば、今がチャンスでしょう。借り換え効果はそれほど期待できなくとも今後の安心感は何ものにも変えがたいはず」(山本氏)。

3年前に借りたケースは、借り換えで227万円もお得

 次に、3年前に借りたケース、1年前に借りたケースについても、それぞれ借り換えのメリットをシミュレーションしてみた。変動金利を選択する借り換えパターン①では、3年前に借りた場合は227万円、1年前に借りたばかりでも190万円というメリットが出るから驚きだ。フラット35を選択した借り換えパターン②は、支払総額が増加することになるので手を出しづらいかもしれないが、過去に比べれば金利は非常に低くなっており、また金利が今後上昇するリスクを考えれば、有力な選択肢だろう。

 変動金利で借りたからといって諦めず、まずはシミュレーションしてみることをお薦めする。

 

手数料等を含んだ「実質金利」で比較すべき

 ただし、シミュレーションは結構大変だ。住宅金融支援機構などのサイトで試算できるが、借り換え先の「手数料」「保証料」「団信保険料」を調べて、さらに「当初金利」、「固定期間終了後の金利」なども入力しないと正確にはシミュレーションできない。

 そこでザイ・オンラインではそうした手間がいらない「実質金利」を計算し、「本当に得する住宅ローン借り換えランキング」を発表している。「実質金利」は借り換えに伴う諸費用や住宅ローン金利の変動も加味しているので、現在の住宅ローン金利と比較して金利が低ければ、おおよそ借り換えメリットがあるということになる。借入期間や借入額によって実質金利は多少変動するが、便利な指標なので活用してほしい。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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