住宅ローン借り換え比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
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ザイ・オンライン編集部

借り換えで住宅ローン減税をフル活用する3カ条!
金利1%未満で借り換えれば、「錬金術」を使える

住宅ローンを借り換える際は、「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」を賢くフル活用して、減税メリットをなるべく多く獲得したいところだ。そこで、住宅ローン控除のメリットを最大限、手に入れるための「借り換えの3つのポイント」を紹介しよう。条件が揃えば、マイナス金利下ならではの、住宅ローン控除による“錬金術”を使える可能性もある。

住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告する必要がある

 住宅ローンを借りている人にとって、「住宅ローン控除(正式には住宅借入金等特別控除)」はメリットの大きい制度だ。住宅ローン控除は、10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の1%が所得税額から還付される制度で、すでに恩恵を受けている人が大半だ。例えば、年末の住宅ローンの残高が5000万円だとすれば、5000万円×1%=50万円の所得税が還付される。現在の制度は控除額の上限が年間50万円で、10年間有効なので、最大で累計500万円の税額控除を得られるという、非常に魅力的な制度といえる。初年度には必ず確定申告する必要があるが、2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能だ。

借り換え後の返済期間を10年以上にしないと
住宅ローン控除が受けられなくなるので注意

 ファイナンシャルプランナーの山根裕子氏によれば、「借り換えをしても、住宅ローン控除のメリットをフルに受けられるようにすること」が重要なポイントだという。

 「借り換えで、住宅ローン控除をフル活用するための3カ条」は以下の通りだ。

(1)借り換え後の返済期間を10年以上にする
(2)繰上返済は、毎年1月
(3)金利1%未満なら、住宅ローン控除終了まで繰上返済しない

 まず、(1)については、「借り換え時に、期間を極端に短縮しないように気をつけてください。どんなに短くするにしても10年以上の返済期間を残しておかないと、減税を受けられません」と山根氏はアドバイスをする。

 例えば、最初の借り入れから5年目に借り換えて、借り換え後の返済期間を8年間に設定したとすると、借り換え後は住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。借り換えた時点で住宅ローンの返済期間が10年未満になって要件を満たさなくなり、借り換えた5年目についても、減税は受けられなくなるのだ。本来なら、減税を受けるチャンスはまだ6年残っており、非常にもったいないので、10年以上の返済期間をとるようにしよう。

 また、(2)に関して、繰上返済を行うには毎年1月がベストだ。住宅ローンの総支払額を抑えるためには、繰上返済は非常に有効な手段で、なるべく早いタイミングでこまめに繰上返済したほうがいい。ただし、そのタイミングが重要だ。住宅ローン控除額が確定するのは毎年12月末。繰上返済をするなら、その直後の1月に行えば、控除額を大きくできる。

【関連記事はこちら!】
「住宅ローンの繰上返済手数料を15銀行で徹底比較!即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行」

借り換えた金利が1%を割り込んでいるのなら、
住宅ローン控除が使える期間は、繰上返済しないほうが有利!

(3)は、マイナス金利時代ならではの新しい対応策だ。

 通常、お金に余裕があれば、すぐに繰上返済するのがおすすめなのは前述したとおり。繰上返済をして元本が減少すれば、将来支払うべき金利も減少するので、総支払額を大きく減らせるからだ。

 ただし、変動金利や10年固定金利の住宅ローンであれば金利が1%を割り込んでいるのも珍しくない今、借り換えた住宅ローン金利が1%を割り込んでいるなら、住宅ローン控除が使える10年間は「あえて繰上返済をしない」ほうが得をすることになる。

 なぜなら、住宅ローン控除では借入残高の1%の所得税が還付されるのに対して、支払う金利は1%未満で、「戻ってくる所得税>支払っている金利」となっており、実質的にマイナス金利状態(金利を払うのではなく、金利をもらえる状態)になる。マイナス金利状態では、繰上返済せずに借入残高を多く残しておいたほうがたくさんの金利をもらえるので、「借入残高が多ければ多いほど儲かる」のだ!

 これが実現できれば、住宅ローン控除の期間中は、言わば「打ち出の小づち」状態となるので、この条件にあてはまる場合は繰上返済をせずに、住宅ローン控除のメリットを最大限享受しよう!

 最終的には、10年目の12月までは繰上返済はせず、11年目の1月に繰上返済するのがおすすめだ。「余裕があればすぐに繰上返済」という今までの常識とは逆の対応になるので、気をつけたいところだ。ただし、住宅ローン残高が、住宅ローン控除の対象になる金額を上回っている場合は、住宅ローン控除をフル活用できないので、やはり繰上返済を優先すべきだろう。

100万円以上の増築やリフォームについても
住宅ローン控除の対象となるので忘れずに!

 ちなみに「住宅ローン控除」mの最大控除額は、住み始めた時期によって違うので、詳細は、表を参考にしてほしい。

◆住宅ローン控除の入居時期別の控除額(2009年以降)
住み始めた時期 最大控除額
通常の住宅 長期優良住宅、 低炭素住宅
2009年 〜 2010年 500万円
50万円×10年(控除率1%)
(09年6月4日以降)
600万円

60万円×10年(控除率1%)
2011年  400万円
40万円×10年(控除率1%)
2012年  300万円
30万円×10年(控除率1%)
 400万円
40万円×10年(控除率1%)
2013年1月 〜 2014年3月  200万円
20万円×10年(控除率1%)
 300万円
30万円×10年(控除率1%)
2014年4月 〜 2019年6月  400万円
40万円×10年(控除率1%)
 500万円
50万円×10年(控除率1%)

 さらに、控除となるには、条件があるので、簡単におさらいしておこう。

 住宅ローン控除の対象は、新築住宅、中古住宅だけでなく、増改築・リフォームも含まれる。あまり知られていないが、増改築・リフォームは、100万円以上の増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修などが住宅ローン減税の対象となる。

 また、「控除を受ける年の所得が3000万円以下」という所得の条件もある。年収がアップして、借り換え時に所得が3000万円を超えていると、利用できない。一方で、所得が少なくて、所得税よりも控除額の方が大きい場合は、住民税からも一部控除される仕組みになっている。

 マイナス金利の今こそ、借り換えで低金利のメリットを受けるだけでなく、住宅ローン減税も上手に活用して、払った税金を取り戻そう。

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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4位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.606% 0.517% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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