住宅ローン借り換え比較ランキング[2019年]
2017年6月15日公開(2017年11月14日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローン金利の最新動向チェック【2016年12月】
35年固定など、長期固定金利の上昇基調が鮮明に!
10年固定は、りそな銀行が金利引き上げも首位堅持

 2016年12月の住宅ローンの金利は、変動金利や短めの固定金利はあまり変化がありませんでしたが、10年超の長い固定金利は前月に続いて上昇基調となりました。果たして、今後の金利動向はどうなるのか、各金融機関の動きを見ていきましょう。(住宅ローンアドバイザー 淡河範明)

 11月は、アメリカの新大統領にトランプ氏が選出されたことで、アメリカの長期金利が急上昇し、日本でも10年国債の金利が上昇して久しぶりにマイナス金利からプラスに転じました。それを受けて、長期間固定の住宅ローン金利を微妙に上げる金融機関が増えました。ただし日銀は、10年国債の金利を当面は現状で維持すると宣言しているので、これ以上の上昇はなかなか想定しづらいと考えています。ここからは、借り換えを中心に主要銀行の金利ランキングを見ていきます。

「変動金利」は上位の顔ぶれ変わらず
新生銀行は借り換えの金利引き下げで挽回狙う?

「変動金利」は、11月に続き、ほとんどの金融機関が金利を変更していません。現在、調査している16社中1社のみ、新生銀行が金利を下げました。

 諸費用などを含めて計算した「実質金利」では、楽天銀行が1位で0.571%、2位がARUHIじぶん銀行、住信SBIネット銀行の3社で、0.626%でした。

 一方で、「表面金利」は、諸費用などを含んでおらず、あまり参考にならない金利ですが、最初に適用される金利なので、借り手にアピールしやすい指標として各銀行が重視しています。「表面金利」が最も低いのは新生銀行でしたが、借り換えを0.05%下げて、新規借り入れと同じ0.45%にしました。なぜでしょう。

 新生銀行は10月まで借り換え、新規借り入れは同じ金利でした。11月には、新規借り入れのお客さんを対象にキャンペーンを始めましたが、借り換えについてはキャンペーンがない状態となっていました。

 12月に借り換え、新規借り入れともに対象とするキャンペーンを始めたのは、11月に借り換えの取引件数が減ったからかもしれません。11月に表面金利が一番低いのはARUHI、住信SBIネット銀行、じぶん銀行の0.497%でした。新生銀行は表面金利を最も低い0.450%にすることで、取引件数の挽回を狙っているのでしょう。

 下表は、12月の「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)です。新規借り入れも、1〜2位は同じ顔ぶれでした。

【2016年12月最新版】競争が激しく、過去最低水準!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
※表面金利が1位の住宅ローン(変動金利)

◆新生銀行 <変動金利(半年型)タイプ>
⇒公式サイトはこちら!
実質金利13位
0.857%
表面金利1位
0.450%
0円 5.4万円
>>「変動」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!

「5年固定」は実質金利でイオン銀行が2位浮上
表面金利は信託2社が下げずに踏みとどまる

「5年固定金利」は、順位にあまり変化がなく、調査している金融機関16社の内、7社が金利を上げ、金利を下げたのは1社のみでした。

 諸経費などを含めた実質金利では、楽天銀行の1位は変わらずで、みずほ銀行が金利上昇により2位から3位に転落し、イオン銀行が2位に繰り上がりました。今後も、各銀行の思惑で、細かい順位変動があるものと思われます。

 一方、表面金利は、1位の三菱UFJ信託銀行(0.380%)、2位の三井住友信託銀行(0.400%)ともに変化がありませんでした。ほとんどの金融機関が金利を上げる中、信託2社は金利を変更しないという大胆な戦略を続けています。他の金利タイプもそうですが、この2銀行が表面金利では、トップを取ることが多くなっています。

 下表は、「5年固定」住宅ローン金利ランキングです。新規借入も、借り換えについても、1〜3位は同じ顔ぶれでした。 

【2016年12月最新版】変動か10年固定を選ぶべき?
◆「5年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)5年固定>
0.658% 0.822% 0円 32.4万円
2位 ◆イオン銀行 <金利プラン(定率型)5年固定>
⇒公式サイトはこちら!
0.763% 0.800% 0円 借入額×2.16%
3位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 5年固定>
0.765% 0.725% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
※表面金利が1位の住宅ローン(5年固定)

三菱UFJ信託銀行 <当初固定期間引下型 5年固定>
実質金利4位
0.797%
表面金利1位
0.380%
借入額×2.06% ※1 3.24万円
>>「5年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!

「10年固定」はりそな銀行がトップを堅持
肉薄する三井住友信託銀行の動向に注目

「10年固定金利」は、小さいながらとうとう動きがありました。16社中7社が金利を上げ、1社が金利を下げました。

 「10 年固定」の借り換えは、“事件”が起きました。なんと、実質金利で断トツの1位を誇っている「りそな銀行」が、金利をとうとう上げたのです。諸費用を含む実質金利でも、諸費用を含まない表面金利でも、ともに1位という時代は幕を閉じたのです。これによって、表面金利1位の座を三井住友信託銀行に譲りました。

 りそな銀行は、実質金利では依然1位の座を堅持しています。ただし、このランキングは借入期間35年で算出しており、仮に、借入期間を20年以下にして実質金利を計算すると、三井住友信託銀行に抜かれてしまいます。りそな銀行の「WEB限定借り換えローン」は、最初に支払う手数料が高めであるため、借入期間が短いと、手数料負担が重くなってしまうのです。不動の1位の座が来月以降どうなるか、注目です。

 下表は「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)です。

【2016年12月最新版】競争激化で5年固定よりも金利が低い商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.695% 0.550% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
2位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.786% 0.932% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
3位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.819% 0.775% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
※表面金利が1位の住宅ローン(10年固定)

◆三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 10年固定>

0.891%
表面金利同率1位
0.450%
借入額×2.06% ※1 3.24万円
>>「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!

 一方で、「10 年固定」の新規借り入れは、金利を唯一下げたイオン銀行が新たなキャンペーン商品を11月から投入しています。それでも実質金利で5位にとどまりました。11月に1位だったみずほ銀行は金利を上げて3位に後退、ソニー銀行は金利を変更しなかったため1番に繰り上がるなど、上位陣が大きく入れ替わっています。(「10年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら) 

「35年固定」は、みずほ銀行がトップの座を守る
10~20年を重視する三菱UFJ信託銀行が2位に転落

 「35年固定金利」は、フラット35を含めて、16社中8社が金利を上げ、金利を下げた金融機関はありませんでした。

 12月に入って、住宅ローンの長期の固定金利は上昇を始めました。10年国債が久しぶりにマイナス金利からプラスに転じたことを受けての現象だと考えられます。ただし、日銀は、当面10年国債の金利は現状維持と宣言しているので、これ以上の上昇は想定しづらいところです。

 ランキング順位では、11月にみずほ銀行と同率1位だった三菱UFJ信託銀行が2位に転落した以外には、上位陣に大きな変更はありませんでした。みずほ銀行と三菱UFJ信託銀行の金利戦略は、下表のように興味深いものです。

 みずほ銀行、三菱UFJ信託銀行の表面金利の変化(2016年11月→12月)
  みずほ銀行 三菱UFJ信託銀行
11月 12月 11月 12月
10年固定(当初期間優遇) 0.675% 0.775% 0.48% 0.56%
15年固定(当初期間優遇) 1.425% 1.575% 0.75% 0.83%
20年固定(全期間固定) 1.475% 1.575% 0.82% 0.94%
25年固定(全期間固定) 0.99% 1.08% 0.97% 1.09%
30年固定(全期間固定) 1.01% 1.10% 1.02% 1.14%
35年固定(全期間固定) 1.02% 1.11% 1.02% 1.14%

 両銀行の諸費用は一緒なので、表面金利が低い方がお得ということになります。上表のように、10年固定から20年固定までは三菱UFJ信託銀行の方が金利が低く、25年固定以上ではみずほ銀行が低くなりました。三菱UFJ信託銀行は10年以上の固定金利については、まんべんなく低くしています。みずほ銀行は15年固定、20年固定はの金利は高めに設定していますが、25年固定以上は低くしています。スタンスの違いも分かっていただけるでしょう。

 下表は「35年固定」住宅ローンランキング(借り換え)です。(「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら)

【2016年12月最新版】低金利の今が、長期金利への借り換えチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆みずほ銀行 <全期間固定プラン ネット 35年固定>
1.244% 1.110% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
2位 ◆三菱UFJ信託銀行 <全期間固定型 35年固定>
1.275% 1.140% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
3位 ◆ソニー銀行 <住宅ローン 20年超>
⇒詳細ページはこちら!
1.290% 1.281% 0円 4.32万円
※フラット35で実質金利1位(新規借入)

◆ARUHI <スーパーフラットS(Aプラン)(団信抜き)35年固定 頭金20%以上>
⇒公式サイトはこちら!

1.350%
新規借入1位
0.700%
0円 借入額×2.16%
>>「35年固定」住宅ローン金利(借り換え)ランキングはこちら!
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料、団体信用生命保険料(フラット35のみ対象。融資残高×0.358%を毎年支払う)とする。主要15金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各金融機関の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。※1 返済期間35年の場合

※前月の金利動向
【11月の金利動向】35年固定は、みずほ銀行が同率トップに浮上、はこちら>>
※翌月の金利動向
【1月の金利動向】10年固定金利以上の長期金利は上昇基調に、はこちら>>

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