35歳の人が前述のように3000万円を金利1.5%で借りると、返済期間を30年(完済65歳)にすると毎月返済額は約10万4000円で、60歳時残高は約600万円となる。この程度の残高なら、途中無理のない範囲内での繰り上げ返済と60歳時の貯蓄からの一括返済を組み合わせれば、老後に負担を残さずにすみそうだ。

 65歳完済の返済期間で試算して毎月の返済額が多くなり過ぎる結果になったら、それは借入額が身の丈を超えているという「借りすぎシグナル」であることを覚えておこう。物件予算を見直したり、頭金を増やしたりと、冷静に再考する必要がある。返済期間を延ばす対処法は避けよう。

 ここまで読んで「でも、会社の同僚は4000万円とか5000万円のローンを組んでいる。同じくらいの年収なんだから、3000万円までしか借りられないってどういうこと?」と思ったかもしれない。

 モデルルームで提案されるプランの多くは、1%に満たない変動金利(0.625%)で35年返済なので、4000万円借りても毎月返済額は10万6000円となり、一見「返しやすそう」に見える。

 しかし、変動金利である限り、将来の金利上昇リスクは否めない。「変動金利・35年返済プラン」だと、金利上昇リスクを楽観的にみたとしても、なんと60歳時点でローンが約1400万円も残ってしまうのである(金利0.625%、11年目以降2.5%と仮定)。1400万円という金額は、繰り上げ返済と退職金での返済を組み合わせても60歳完済は難しい。老後貧乏のきっかけになるかもしれないのだ。

「団信」をあてにするのはNG

 ローンの最長返済期間は35年であるが、別に「完済年齢」という融資ルールもある。銀行ローンの場合、5~6年前までは「完済年齢は70歳まで」というルールだった。それがいつの間にかどこの銀行も「80歳まで」と変更になった。どこかの銀行が営業戦略の一環で「うちは80歳まで返済期間を設定できます」としたのだろう。あっという間に他行も追随し、「80歳まで」と引き上げられた。

 不動産業界にとってみると、45歳の人にも35年ローンを勧めることができるので大喜びの商品改訂である。銀行にとってみると、他行が完済年齢を引き上げる競争に参加しないわけにいかないので改訂を行ったが、実際は「80歳完済」は貸し出しリスクが高いので、「70歳完済」のままにしておきたかったのが本音のようだ。