湾岸エリアの「新築マンション人気ランキング」
豊洲、晴海、有明、勝どき、月島、東雲などのおすすめ物件は？

東京の湾岸エリアで人気の高い新築マンションが分かる「新築マンション人気ランキング」を作成した。湾岸エリアでは、月島、豊洲、有明、晴海、築地、勝どきといった人気エリアの物件が注目されている。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、デベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。​（画像）晴海 東京ベイエリア／出典：PIXTA

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湾岸エリアの新築マンション市況：「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」他、注目物件が目白押し

　東京湾に面した一帯の「湾岸エリア」は中央区、江東区、品川区、港区の一部となる。この湾岸エリアは、超高層・大規模マンションが主体になり、新規物件が次から次に出てきた場所である。

　そのなかでここ数年、一番の注目マンションとなっているのは、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」だろう。

　まず、東京五輪の選手村として使われた建物を、大会後に徹底的にリノベーションしたマンションが分譲された。

　これは晴海フラッグのなかでも「選手村マンション」と位置づけられるもの。リノベマンション、つまり中古マンションの一種なので、割安価格で販売され、尻上がりに人気を高めた。

　割安な選手村マンションは、2023年はじめで販売を終了。続けて、2023年春からタワー棟の販売が始まっている。

　このタワー棟は2棟の超高層マンションで形成され「HARUMI FLAG SKY DUO」の名称が付けられている。「HARUMI FLAG SKY DUO」は、東京五輪の選手村として使われた建物ではない。東京五輪後に新たな建設が始まった新築マンションである。

　ピカピカの新品だし、選手村マンションと比べると、明らかに建物のスペックが高い。一方で、平均的な住戸面積は選手村マンションよりも狭くなっている。それは新品であることと、高スペックであるため、同じ面積にしたら、販売価格が非常に高くなってしまうからだ。

　といっても、狭いわけではない。選手村マンションは80㎡台の住戸が多いなど、今の基準からすると、広すぎた。そこまで広くなく。70㎡前後の住戸が多くなるのが、「HARUMI FLAG SKY DUO」だ。

「晴海フラッグ」が人気の理由は？

　その第1期販売は7月に行われ、2棟合わせて573戸もの住戸が売り出され、即日完売した。2棟の総戸数は1475戸なので、3分の1以上の住戸を一度に販売し、爆発的に売れたわけだ。

　人気の理由は、「思ったほど高くなかった」ことだろう。1LDKでは5000万円台で購入できる住戸もあった。

 「思ったほど高くなかった」理由はいくつか考えられる。

　ひとつは、1475戸もあるので、最初の販売で勢いを付けたかったこと。これは、湾岸エリアで販売された大規模超高層マンションでよく見られる現象である。もうひとつは、選手村マンションとの関係もありそうだ。

　先行販売された選手村マンションは2024年春に引き渡しとなる。と、同時の中古の売り物が一気に出てくる可能性がある。選手村マンションのように「国や都の土地を活用」して「割安に販売」されたマンションは、5年もしくは10年の転売禁止、賃貸禁止の期間を設けるのがこれまでの常識だった。

　ところが晴海フラッグの選手村マンションは、転売と賃貸の禁止期間を設けなかった。だから、引き渡しと同時に売り物が大挙出てくる可能性があるのだ。そうなると、「HARUMI FLAG SKY DUO」の販売にも影響が出てしまう。だから、早めに売ってしまおうとしているのではないか……と、これは邪推の域を出ない。

　もちろん、2024年春に売り物が出ず、むしろ価値が上がる可能性もある。そうなったら、「HARUMI FLAG SKY DUO」の販売価格は一気に上がるだろう。その場合、割安だった「HARUMI FLAG SKY DUO」の第1期販売住戸が極めてお買い得だったことになる。

　この「HARUMI FLAG SKY DUO」に加え、2024年から販売開始になった「グランドシティタワー月島」も好調に集客している。そして、4月からは注目の「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」の販売が始まる。

 「グランドシティタワー月島」は、東京メトロ有楽町線月島駅から徒歩5分など便利な立地だ。「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」は都営大江戸線勝どき駅から徒歩10分。晴海フラッグの北側で、水路を隔てた対岸となる。

　いずれも総戸数が多く、前者は全1285戸、後者の総戸数は2000戸を超える。そして、価格水準は2LDKで1億5000万円を超え。それでも、山手線内側の純都心部と比べると、納得感のある価格設定と考えられている。

　これら、湾岸の新たな大規模マンションが好調に売れ続ける限り、都心マンションの値崩れは生じそうもない。湾岸エリアは、首都圏そして日本のマンション相場をリードする場所となった感がある。

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湾岸エリアの新築マンション人気ランキングをすべて掲載

 「新築マンション人気ランキング」は、「販売目前（モデルルーム公開前）」「販売中（モデルルーム公開中）」の新築マンションについて、「パンフレットなどの資料請求」と、「販売センターでのモデルルーム見学や商談」が、総戸数に比べてどのくらい多いかを「人気倍率」として計算し、ランキングにしたものだ。

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