新築マンションランキング[2019年]
2018年11月27日公開(2018年11月27日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

2018年11月の新築マンション市況は?
マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

1

2018年11月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい、住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は「新築マンションの供給が減っているので、価格は下がりにくくなっている」と分析する。

9月に下降し、また上がり始めたマンション市況

 首都圏のマンション市況がめまぐるしく変わっている。

 7月、8月は購入検討者が増えたが、9月に入ると減速。販売センターを訪ねる購入検討者が減ったというマンションが多かった。ところが、10月以降、勢いが戻り、活況を呈している。

 なぜ、9月だけ、購入検討者が減ったのか。その明確な理由、たとえば住宅ローンの金利が大きく上がる予測がでた、というようなことは何もない。

 唯一、考えられるのが郊外新築マンション価格の上昇だ。

 都心部を中心にして価格上昇が続き、一向に下がる気配がない。一時のように天井知らずに値上がりしているわけではなく、上昇率は弱まった。しかし、値下がりが起きるわけではなく、高止まりの状況が続いている。

 一方で、郊外エリアでも価格上昇が出てきた。

 従来、郊外でも駅に近いマンションは人気が高く、それに伴って、価格の上昇が続いていた。しかし、駅から徒歩10分以上のマンションは人気が低く、価格も抑えられていた。都心ターミナル駅から30分以上電車に乗り、そこからさらに徒歩10分以上の新築マンションであれば、3LDKが3000万円台、4000万円台で購入できた。

 その安さに気づく人が増えたので、売れ行きが上昇。建物が完成してもまだ販売を続けていた、いわゆる「完成マンション」が次々に完売しだした。その結果、夏以降、新たに出てくる郊外マンションは駅から徒歩10分以上でも値上がりが目立ち始めた。

 このように、中心地でも、郊外でも価格が上昇しているため、様子を見ようと考える人が増加。それで、9月は一時的に客足が落ちた、と考えられる。

「シティハウス武蔵小金井」は武蔵小金井駅徒歩3分
75㎡を超える3LDKが中心

 郊外で人気の高かった物件は、「シティハウス武蔵小金井」だ。JR中央線の「武蔵小金井」駅を最寄りとし、7時から22時まで交通ICカード専用口を利用すれば、同駅から徒歩3分(北口からは徒歩4分)と駅に近いのが第一の特徴。「武蔵小金井」駅では駅周辺の再開発が進行しており、イトーヨーカドーなど大型商業施設もそろっている。その駅力の高さでも注目されるマンションだ。

 全41戸と小規模だが、建物の外観は個性的で、お洒落だ。住戸は南向き中心となり、75㎡を超える広さの3LDKが多く設定される。1LDK〜3LDKと間取りのバリエーションも豊富。天井が2m50㎝〜2m55㎝と高く、窓も大きい。小規模のため、ディスポーザーはないが、その他の設備仕様はレベルが高い。

シティハウス武蔵小金井は南向き中心の41邸低層住宅。駅近エリアでありながら、静かな住宅街に位置する。

人気
倍率
2.3 倍
◆ シティハウス武蔵小金井 (販売中)
価格 未定 完成時期 2019年7月上旬予定
交通 JR中央本線「武蔵小金井」駅徒歩3分(nonowa口7:00~22:00・交通ICカード専用) 他 所在地 東京都小金井市本町五丁目1774番1、1774番3
間取り 1LDK~4LD・K 専有面積 48.86~115.05 ㎡
総戸数 41 戸 来場者数 75 人
売主 住友不動産 施工会社 鉄建建設
	シティハウス武蔵小金井	詳細はこちら
※データは2018年9月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

消費税アップ前に買うか、後に買うか

 では、10月以降に客足が戻った理由はなにか。

 ひとつは、消費税率アップ前の駆け込みが多少なりとも起きていること。そして、話題を集める大型物件がホームページを開いたことも理由になりそうだ。消費税率は、来年10月1日以降、8%から10%に上がる。そうなると、マンションのように大きな金額の商品は影響が大きい。

 といっても、新築分譲マンションの場合、消費税は分譲価格全額にかかるわけではない。

 消費税は、土地を非課税としている。そのため、新築マンションでは、土地分を除いた建物相当額に対して消費税がかかる。一般的なマンションで、その大まかな目安は、分譲価格のおおよそ半分と考えてよい。4000万円の3LDKであれば、2000万円に対して消費税が加算されると考える。そうすると、ある程度の目安が出る。

 2000万円に対する消費税率が8%から10%に上がると、消費税額は160万円から200万円に増加。40万円のアップだ。「消費税が上がるなら、その前に買っておこう」という「駆け込み需要」が起きるのは当然だろう。

 消費税が導入された1989年(最初は3%)の際の駆け込み需要はすさまじかった、その後、3%から5%に上がったときも大きな駆け込み需要が起きた。ところが、前回、2014年に消費税が5%から8%に上がったときは、駆け込み需要が小さかった。それは、消費税が上がる分、住宅ローン控除の額を引き上げ、すまい給付金などの対策が講じられたからだ。

 今回も、消費税の税率アップに伴い、住宅ローン控除の拡充が考えられている。しかし、まだ、その内容が確定していない。10月の時点では予測部分が多かった。

住宅ローンの控除額が増えれば、
消費税アップ後がトク

 予測の中で注目したいのは、「10年間の控除期間を15年に延ばす」可能性があること。現在、住宅ローン控除の規模は、「10年間最大400万円」。つまり、毎年40万円を上限に10年間控除があるわけだ。その控除期間を消費税率アップの来年10月以降、15年に延ばしてくれれば、15年×40万円で最大600万円の控除が見込める。そこまでの大盤振る舞いは無理だとしても、15年×35万円とか15年×30万円の規模でも、恩恵は大きい。

 15年にわたる住宅ローン控除が実現すれば、「消費税が上がった後に買ったほう得」という人も出てくるだろう。

 住宅ローン控除拡充の内容がそれほど大きくない場合は、消費税率8%のうちに買ったほうがよいことになる。つまり、住宅ローン控除拡充の中身がはっきり決まるまでは、「どっちに転んでもよいようにしておこう」という姿勢が最良といえる。

 消費税率アップまで1年となった10月から、「どっちに転んでもよいように」と多くの人が動き出した。それで、販売センターへの来訪者が増えたと推測できる。

 続けて10月末には、東京五輪選手村跡地のマンション開発プロジェクトが「HARUMI FLAG」として公表され、分譲マンションの内容を知らせるホームページが開設された。全国的に注目されるマンションの分譲活動が始動…。これもマンション市況への刺激剤になりそうだ。

 ことほど左様に、首都圏のマンション市況はめまぐるしく動いている。

「HARUMI FLAG」はリノベ物件なので割安?

 「HARUMI FLAG」とは、晴海に建設される東京五輪選手村を中心にした大規模開発プロジェクトの名称だ。この選手村エリアは、五輪後に開放され、新しい街として開発される。選手村は分譲マンションと賃貸マンションに作り替えられ、公園や商業施設、公立の小中学校もつくられる。湾岸の晴海エリアに新しい街区が誕生するわけだ。

 分譲マンションとして50階程度の超高層マンションが2棟建設される計画だが、この2棟は東京五輪後に着工、分譲される。その時期、内容等はまったく公表されていない。

 「来年5月末から分譲が始まる」とされているのは、東京五輪で選手村として使われた建物をマンション住戸に大幅変更する、いわばリノベ住宅である。リノベとはいえ、中古扱いとなるため、価格が抑えられるだろうとの期待もあり、多くの人が販売開始の半年前から熱い視線を送っているわけだ。

 現在、湾岸エリアの新築マンションは3.3㎡あたり400万円を超える水準まで上がっている。これに対し、「HARUMI FLAG」は2割程度安い設定、3.3㎡あたり300万円かそれを少し超える程度になるのではないか。それが、現時点での予測価格となる。

HARUMI FLAG完成予想CGHARUMI FLAG完成予想CG
HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)(販売前)
価格 未定 入居時期 2023年3月下旬
交通 【4街区】都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟) 他 所在地 東京都中央区晴海5丁目502番、503番、504番
間取り 【4街区】3LDK~4LDK
【5街区第一工区】2LDK~4LDK
【6街区第一工区】2LDK~4LDK
専有面積 【4街区】一般販売住戸:85.37㎡~152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む) 
【5街区第一工区】一般販売戸:61.06㎡~116.58㎡
【6街区第一工区】一般販売戸:66.59㎡~108.31㎡
総戸数 【4街区】686戸
【5街区第一工区】1089戸
【6街区第一工区】915戸
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産社、東京建物八重洲分室、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業
※データは2018年11月14日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【関連記事はこちら】>>【HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)】坪300万円もありうる、五輪選手村のリノベ物件!最多の85㎡が8000万円弱なら、お買い得!?

新築マンションの供給減少で
値段は下がりにくい

 今回、新築マンションの販売中倍率を調べたのは2018年7月1日から9月30日までの3ヶ月間。販売前倍率は9月30日まで販売センターを開く前までの間の期間を調査した。ザイ・オンラインのサイトで販売中倍率、販売前倍率を調べて公表するのは、今回で5回目となる。

 前回調査時は、建物が完成しているマンションに高倍率物件が増えていたことを報告した。販売中倍率「1」以上となった人気マンション139物件のうち53物件がすでに建物が完成している、もしくは完成間近の物件だった。

 それが、今回は、113物件中37物件に減ってしまった。単純に計算して、3ヶ月で16物件が減ったわけだ。10月以降も完成マンションは減っているので、現在は完成マンションを探しにくい状況が生まれている。

 完成マンションが狙い目だった時期は終わったようだ。

 物件数全体も減っているので、マンションの品不足が進んでいることは否めない。売り物が減っているなか、ファンドやリートがマンションの一棟買いに積極的という情報も入ってきた。ファンドやリートは「現在の価格でも、将来の利回りは高い」と判定したのだろうか。気になる動きなので、この先も取材を続けてゆきたい。

 いずれにしろ、一般の購入検討者が買える新築マンションの数は少なくなっている。そうなると、大量供給されていた時代のセオリー「マンションは売れ行きが悪くなると、値下げする」は通用しなくなる。そのことを認める人が増えたので、マンションは「高すぎると言われても、値段が下がらない」「高いといわれても、結局は売れてしまう」状況が生まれているのだと考えられる。

巨大プロジェクトの「THE COURT 神宮外苑」に注目

 それでは、どのようなマンションが人気になっているのか。今回調査でも、注目すべきマンションの名前がいくつも出ている。

 まず、販売前マンションとして都心部では「THE COURT 神宮外苑」がある。同マンションは、今年から来年にかけて、都心部で最も注目を集める新築物件となるだろう。総戸数409戸で、うち180戸が一般分譲される予定の巨大プロジェクト。その特徴は、なにより立地にある。

 建設地は、渋谷区神宮前2丁目で、霞ヶ丘町のエリア。霞ヶ丘町とは、現在新・国立競技場が建設されている場所だ。そして、建物が完成し、入居が2020年7月中旬予定。つまり、THE COURT 神宮外苑を購入すれば、2020年東京五輪を間近で味わうことができるわけだ。

1位

人気
倍率
21.1倍
◆THE COURT 神宮外苑(販売前)
価格 未定 完成時期 2020年4月予定
交通 東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩8分 他 所在地 東京都渋谷区神宮前2丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10等(地番)
間取り 2LDK~3LDK 専有面積 70.38~310.22㎡
総戸数 180戸 資料請求 3791件
売主 三井不動産レジデンシャル、野村不動産 施工会社 大林組
THE COURT 神宮外苑詳細はこちら
※データは2018年9月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 同様に、神奈川県では「プラウドシティ日吉」、「ルネ本厚木」、「パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ THE WEST」、埼玉県では「(仮称)所沢駅前 直結タワー計画」などが、大規模で注目のマンションとなる。

 なお、各地域の新築マンションについては、下記のにエリアごとの記事で解説したい。

注目記事>>HARUMI FLAGは、五輪選手村のリノベ物件で、坪300万円も!
注目記事>>新築マンションの最新市況は? 価格動向、人気物件を解説
注目記事>>新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーごとに解説

【注目の大規模物件】 【新築マンションの基礎】
TOKYOキラリスナPROJECT(南砂町)
パークシティ武蔵小山ザタワー
プラウドタワー東池袋

グランドメゾン品川シーサイドの杜
幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス
最新の市況と注目物件は?
値引きをする会社はどこ?

壁や床の工法の違い
管理のチェックポイント
住み心地を決める「階高」
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2019年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2019年2月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2019年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2019年の最強クレジットカード(全7部門)を公開! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

2019年最強日本株
億り人の投資法
確定申告大特集

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

【2019年 最強日本株6大番付 】

最強日本株」の選び方!
日経平均高安値の予測
高配当株 JT vs 三井住友FG
株主優待株 ヤマダ電機 vs フォーシーズHD
割安株 三井物産 vs 三菱ケミカルHD
10万円株 ソースネクスト vs ヤマシンフィルタ
大型株 NEC vs リクルート
中小型株 ワークマン vs MTG

億り人が語る2019年の勝ち戦略
2018年アノ相場勝てたワケ
2019年
勝ち戦略
億り人の投資法を大公開!

確定申告大特集
・給与などの所得や控除
ふるさと納税で寄附した人
投資信託得&損した人
投信分配金
配当を得た人
FX先物取引得&損した
医療費市販薬代がかかった人

●あと100万円をつくる節約&副業ワザ
●大型株&中小型株の最強日本株投信番付10

【別冊付録1】
・2019年に
NISAで勝つ8つのワザ

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼント!春のキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 山本潤の超成長株投資の真髄で、成長株投資をはじめよう!(ザイ投資戦略メルマガ) 新築マンションランキング