資産価値が下がらない新築マンション選び[2019年]
2018年1月27日公開(2018年6月12日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

新築マンションの「駐車場」をチェックする方法とは?
駐車できる台数が多すぎると、管理組合の財政悪化も!

マンションの共用施設としては「駐車場」も重要だ。自家用車を所有している人は、駐車場の台数と料金、サイズ、そして使い勝手は必ず確認したほうがいい。また、近年は駐車場の空きが増えて問題になっている。台数が多ければいいということではなく、将来の管理組合の財政に与える影響にも注意しておきたい。

最もポピュラーなのが「機械式駐車場」

 以前の記事では、マンションの共用施設として必要なものあまり必要とはいえないものを取り上げたが、共用施設としてもうひとつ忘れてならないのが駐車場だ。

(※関連記事はコチラ!)
⇒マンションの共用施設は「エレベーター」が大事! 適正な台数や仕様のチェック方法とは?
⇒マンションのムダな共用施設はこれだ! ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム……

 マンションの駐車場には平面式、自走式、機械式の3タイプがある。

 このうち、平面式駐車場は敷地が広くないと設置が難しく、最近はほとんど見られない。

 2層や3層になった自走式駐車場も、敷地にある程度の余裕がないと設置が難しく、大規模マンションに限られる。

 最もポピュラーなのは機械式駐車場だ。車を乗せるパレットがモーターで動くもので、上下にのみ動く昇降式や、上下左右に動くパズル式などがある。

自家用車の所有者は「駐車場率」に注目

 新築マンションを選ぶ際には、自家用車を所有している人は、駐車場に駐車可能な台数と料金を必ずチェックしよう。台数については、住戸数に対する割合(駐車場率)がポイントだ。

 駐車場率は、立地やマンションで異なる。東京23区内で最寄駅から徒歩10分以内のマンションでは50%未満というケースが多いようだが、郊外部や最寄り駅からバス便のような立地になると80%以上というケースも珍しくない。

 「利便性の良い都心部であっても、1戸当たりの販売価格が7000万円台以上するマンションの購入者層は、マンション購入後もマイカーを所有し続ける人が多いです。そのため、敷地内の駐車場が足りなくなると抽選になり、抽選で外れた人はマンションの外で駐車場を借りなければなりません。マンションの外の駐車場は荷物の持ち運びなどに不便で、マンション内の駐車場と料金差があると不満が募ります。目安として、東京23区内などの都市部では駐車場率70%前後、郊外で最寄駅から徒歩15分以上なら駐車場率90%は欲しいところです

 こう語るのは、長年分譲マンションの設計に携わり、現在はデベロッパー向けの設計監修、購入者向けの購入相談などを手掛けている一級建築士の碓井民朗氏だ。

マンションの駐車場は「使いやすさ」にも注意

 碓井氏によると、マンションの駐車場に関しては、使いやすさにも注意が必要だ。たとえば、駐車場1台分のサイズ。かつては自家用車といえば「5ナンバー」(長さ4700㎜以下、幅1700㎜以下、排気量2000㏄以下)の車がほとんどだったため、駐車場1台分のサイズもそれを基準にしたものになっていた。

 しかし、最近は「3ナンバー」の車に乗る人が増えている。駐車場もそれに応じたサイズでないと、マンション購入と同時に車も買い替える必要に迫られる。3ナンバー車の場合、1台分として5m×2.5mの広さは最低限、必要だ。

 また、敷地内の車路の幅や切り返しスペースにも注意したい。車路の幅については、運転があまり得意でない人なら、最低6mないと車の出し入れにストレスを感じるとされる。

 切り返しスペースは、車路の奥のほうにある車庫に車を出し入れする際に不可欠だ。少なくとも車路を5mほど延ばすか、スペースがない場合は機械式のターンテーブルを設ける必要がある。こうしないと、車を駐車するときには頭から突っ込んで駐車し、出庫するときはバックで出口まで運転しなければならない。これは平置き式でも機械式でも同じである。

 「防犯対策にも注目してほしいですね。意外に、マンションの駐車場からの車の盗難や車上荒らしはいまだに多いのです。住戸については、指紋照合システムのオートロックやダブルディンプルキーで、十分とはいえないまでもセキュリティの改良が進んでいます。それに比べ、駐車場はまだ遅れていて、あるとしても監視カメラを設置する程度でしょう。これからは、無線対応のリンググリルシャッター(ステンレスの棒で組まれた格子状のシャッター)か、ロボットゲート(電動で開閉する門扉)が不可欠だと思います」(碓井氏)

「駐車場の空き」が管理組合の財務にもたらす、深刻な影響

 ところで、マンションの駐車場率は高ければ高いほどいいかというと、実はそうでもない。マンションでは長年、「音」「ペット」そして「違法駐車」が3大トラブルといわれてきた。

 しかし、20年ほど前から、自治体によっては売主に一定割合の駐車場の設置を義務付ける条例ができたり、住戸数に対して100%の駐車場があるのを“売り”にするマンションが増えてきたりして、違法駐車の問題は以前ほど言われなくなった。

 むしろ、最近目立って増えているのが、マンション内に設けられた駐車場の空きである。人口の高齢化やライフスタイルの変化によって、自家用車を持たない世帯、あるいは持っていた自家用車を手放す世帯が増えているのが原因だ。

 駐車場の空きは、マンションの管理組合の財務に深刻な影響をもたらす。なぜなら、駐車場料金の一部を管理費会計に組み込んでいるため、空きが増えると管理費会計が赤字になり、管理費の値上げが必要になるからだ。

 また、機械式駐車場の場合、部品の交換や装置の入れ替えがおおむね20年程度の間隔で必要になり、そのコストもばかにならない。長期修繕計画にそのぶんの支出が組み込まれていないと影響は深刻だ。

「収支計画」と「長期修繕計画」で事前にチェック!

 こうした問題を事前にチェックするには、管理組合の収支計画と長期修繕計画を確認するとよいだろう。

 新築マンションは完成前に販売される「青田売り」がほとんどだが、1年目の管理組合の収支計画と長期修繕計画を売主の不動産会社と管理会社がつくっている。それを見せてもらうのだ。

 収支計画では、駐車場の利用料をどれくらい管理費会計に組み込む想定になっているのかが、チェックしておきたいポイントだ。半分以上、組み込んでいるようだと不安がある。また、長期修繕計画に機械式駐車場の部品交換などの支出が組み込まれていないと、いずれ修繕積立金の値上げなどが必要になるだろう。

 駐車場は快適なマンション生活には欠かせない共用施設だが、そのプランニングや駐車場料金の扱いには十分な配慮が必要だ。単に台数が多ければいいわけではなく、使い勝手や組合財政への影響をどう考えるか。売主の不動産会社のレベルを判断する目安にもなるだろう。

(※関連記事はコチラ!)
⇒新築マンションは売主(デベロッパー)の体質に注意! ダメなデベロッパーがつくるマンションの特徴を公開

注目記事>>HARUMI FLAGは、五輪選手村のリノベ物件で、坪300万円も!
注目記事>>新築マンションの最新市況は? 価格動向、人気物件を解説
注目記事>>新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーごとに解説

【注目の大規模物件】 【新築マンションの基礎】
TOKYOキラリスナPROJECT(南砂町)
パークシティ武蔵小山ザタワー
プラウドタワー東池袋

グランドメゾン品川シーサイドの杜
幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス
最新の市況と注目物件は?
値引きをする会社はどこ?

壁や床の工法の違い
管理のチェックポイント
住み心地を決める「階高」
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2019年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2019年2月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2019年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2019年の最強クレジットカード(全7部門)を公開! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

2019年最強日本株
億り人の投資法
確定申告大特集

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

【2019年 最強日本株6大番付 】

最強日本株」の選び方!
日経平均高安値の予測
高配当株 JT vs 三井住友FG
株主優待株 ヤマダ電機 vs フォーシーズHD
割安株 三井物産 vs 三菱ケミカルHD
10万円株 ソースネクスト vs ヤマシンフィルタ
大型株 NEC vs リクルート
中小型株 ワークマン vs MTG

億り人が語る2019年の勝ち戦略
2018年アノ相場勝てたワケ
2019年
勝ち戦略
億り人の投資法を大公開!

確定申告大特集
・給与などの所得や控除
ふるさと納税で寄附した人
投資信託得&損した人
投信分配金
配当を得た人
FX先物取引得&損した
医療費市販薬代がかかった人

●あと100万円をつくる節約&副業ワザ
●大型株&中小型株の最強日本株投信番付10

【別冊付録1】
・2019年に
NISAで勝つ8つのワザ

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼント!春のキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 山本潤の超成長株投資の真髄で、成長株投資をはじめよう!(ザイ投資戦略メルマガ) 新築マンションランキング