住宅ローンを借りるとき、変動金利にするか固定金利にするかを迷う人は多いだろう。そこでよく利用されているのが、複数のローンを組み合わせた「ミックスローン」だ。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーに、ミックスローンのメリット・デメリットや、繰上返済の上手な方法を聞いた（監修：ファイナンシャルプランナー・山本俊成氏）。
ミックスローンはどんな人が利用しているか
そもそも住宅ローンは、できるだけ金利を安くしたいと誰もが考える。そういう意味では金利の低い変動金利の住宅ローン1本で借りたいところだが、変動金利は「いつ金利が上昇するかわからない」というリスクを抱えることになる。金利が上昇すれば、返済額も増加する。人によっては大きな精神的ストレスとなりかねない。
一方、固定金利は金利が一定なので「上昇するかもしれない」という不安を抱かないで済むが、当然ながら金利は高めになる。
「どちらがいいか悩んでいる場合に、変動金利と固定金利を組み合わせた『ミックスローン』を組むケースがあります」（ファイナンシャルプランナーの山本さん）。
ミックスローンは、変動金利と固定金利のどちらかに決められず、迷ってしまった人向けの「折衷案」といえよう。
最近よくみられるのが、夫婦でペアローンを借りる際、それぞれの収入に比例させた金額を借りるというやり方だ。例えば3000万円の物件を購入する際、収入の多い夫が2000万円を借り、収入が少なめの妻が１000万円を借りる。その際、借り入れが多い夫は固定金利を選択し、借り入れが少ない妻は変動金利を選択することが多い。夫の方が借入額が多い分、借入期間も長くなりがちなので、金利上昇リスクがない固定金利を選択する。一方で、妻は借入額が少ないので借入期間も短めとなり、変動金利を選択することが多い。さらに、余裕があれば、変動金利から繰上返済していくことで、変動金利の上昇リスクを回避できる。
ちなみに、それぞれのローンは「借入額」、「借入期間」、「金利タイプ」を自由に組み合わせることができるが、借入期間だけはそろえなければならない銀行もある。
金利が変わらなければ「変動金利」が有利
では、3000万円を変動金利・固定金利で借りた場合、返済がどのようになるのか比べてみよう。変動金利は0.6％で、変動がないものとして計算する。一方、固定金利は1.3%として算出すると、次の表のようになる。
| ■金利が変わらない場合は、変動金利が有利！ | |||
| すべて変動金利 金利／0.6% 借入額／3000万円 |
ミックスローン 変動⇒1500万円 固定⇒1500万円 |
すべて固定金利 金利／1.3% 借入額／3000万円 |
|
| 毎月返済額 | 13.3万円 | 13.7万円 | 14.2万円 |
| 総支払額 | 3184万円 最も安い！ |
3296万円 | 3408万円 |
| ※ 借入額3000万円、借入期間20年、借入時の諸費用はゼロ円として試算。ミックスローンは、固定金利と変動金利でそれぞれ1500万円ずつ借入。固定金利は20年固定とした。住宅金融支援機構のシミュレーションを使って試算。 | |||
上表のように、金利が変わらないときは変動金利が最も有利となる。「すべて変動金利」で借り入れると総支払額は3184万円、「すべて固定金利」で借りる場合は3408万円なので、「すべて変動金利」の方が総返済額は224万円も少なくなる計算だ。毎月返済額でみると、1.1万円ほど少なくなる。
では、1500万円ずつ変動と固定の「ミックスローン」で借りた場合はどうなるのか。総支払額は3296万円となり、「すべて変動金利」と「すべて固定金利」のちょうど中間の金額になる。固定金利より総支払額は少ないが、変動金利よりは多いという結果になった。
【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローンを変動金利で借りた人でも、借り換えで最大300万円以上もうかる！「高い変動金利」で借りている人は要注意！」
過去には現在より金利が6%も高かった時期も
では次に、金利が上昇するとどうなるのか。今後も現在のような低金利が続くかは不確定で、上昇するリスクは否定できない。金利上昇時に各金利タイプの総支払額がどうなるかシミュレーションした。
なお、金利上昇ケースとして、2％アップ（メーンシナリオ）、4％アップ（大幅な上昇シナリオ）の2ケースを用意した。変動金利（基準金利）は現在、多くの銀行が2.475％としているのに対し、長期的な金利の推移を見ると平均4％程度であることから、2%アップをメーンシナリオとした（基準金利は2.475%であるのに対して、現在は1.9%程度の金利優遇があるため、実際の貸出金利は0.6%程度となる）。
| ■2％金利上昇（メーンシナリオ）は、固定金利が有利 | |||
| すべて変動金利 金利／0.6% 借入額／3000万円 |
ミックスローン 変動⇒1500万円 固定⇒1500万円 |
すべて固定金利 金利／1.3% 借入額／3000万円 |
|
| 毎月返済額 | 13.3万円（～5年） 15.3万円（6年～） |
13.7万円（～5年） 14.7万円（6年～） |
14.2万円 |
| 総支払額 | 3556万円 | 3482万円 | 3408万円 最も安い！ |
| ■4％金利上昇（大幅上昇）は、固定金利が有利 | |||
| すべて変動金利 金利／0.6% 借入額／3000万円 |
ミックスローン 変動⇒1500万円 固定⇒1500万円 |
すべて固定金利 金利／1.3% 借入額／3000万円 |
|
| 毎月返済額 | 13.3万円（～5年） 17.6万円（6年～） |
13.7万円（～5年） 15.9万円（6年～） |
14.2万円 |
| 総支払額 | 3961万円 | 3685万円 | 3408万円 最も安い！ |
| ※ 借入額3000万円、借入期間20年、借入時の諸費用はゼロ円として試算。ミックスローンは、固定金利と変動金利でそれぞれ1500万円ずつ借入。固定金利は20年固定とした。住宅金融支援機構のシミュレーションを使って試算。 | |||
こちらは、金利2%上昇、同4%上昇のどちらのケースでも、「すべて固定金利」の総支払額が最も少なくなった。金利上昇時は、やはり固定金利が有利だ。
2%金利上昇ケースを見てみると、「すべて変動金利」の総支払額は3556万円、「ミックスローン」で借りた場合が総支払額は3482万円、「すべて固定金利」の総支払額は3408万円なので、「すべて固定金利」が最も支払い額が少なくなる。3つのローンを比べると、総支払額は最大で148万円もの差がある。「ミックスローン」については、それほど金利上昇の影響が多きくなかったことから、「すべて変動金利」と「すべて固定金利」のちょうど中間の金額になり、金利上昇のリスクをある程度、緩和できるということになる。
「総支払額を少なくしたい」という要望と、「変動金利の上昇リスクを取りたくない」という要望を同時に満たすことはできない。ただし、ミックスローンであれば、金利が上昇しても、金利が上昇しなくても、それぞれの要望をある程度、満たせるということが分かるだろう。変動金利と固定金利で迷っている人には、ミドルリスク、ミドルリターンとも言える、ミックスローンが丁度いいだろう。
繰上返済によって、リスクをさらに減らせる
ミックスローンを借りた場合、考えておきたいのが「繰上返済」だ。リスクを減らしつつ利息支払いを減らしたいと考えるのであれば、繰上返済を随時していくことがカギになる。金利上昇リスクがある「変動金利」から繰上返済することで、リスクを減らせるのだ。
また、「固定金利から繰上返済する」という人も一部にいる。当面、変動金利は上昇する見込みがないと考えれば、固定金利から繰上返済するのも間違いではないからだ。ただし、固定金利から繰上返済するのは、将来、金利が上昇したとしても返済に困らないだけの支払い能力がある人でないと、おすすめはできない。
繰り上げ返済は金利支払いを少なくするためにぜひ進めるべきだが、返済比率が高いまま住宅ローンを組んでいるような人が、繰上返済しすぎると危険だ。給料が減ったり、急な出費が発生すると、手持ちの現金がなくて困ってしまう。さらに、金利が急上昇する場合もありので、こうした危機に備えて、一定の蓄えは手元に取っておきだろう。
繰上返済しすぎると、逆にリスクを増やす可能性があるというわけだ。
ミックスローンのデメリットは、コスト、管理の大変さ
ただし、ミックスローンにはデメリットもあるので気をつけたい。
最大のデメリットは、費用が若干高いこと。複数の住宅ローンを借りることになるので、それぞれの住宅ローンごとに、印紙税、抵当権設置費用が必要だ。また一部の銀行では手数料が２倍かかることもある。ただし、アップする金額で言えば10万円程度なので、それほど大きい負担ではないと感じる人も多いだろう。
書類については、それぞれ2通、記入しなければならず、手間も大変だ。なお、三井住友信託銀行のように、契約関係書類が1通、抵当権設定も1件で済ませられるという銀行もあるが、ごく一部だ。
もう一つのデメリットが管理が簡単ではないということ。「繰上返済」の項目で説明したように、借り手の考え方や金利状況次第で、繰上返済すべき金利タイプは変わってもおかしくない。しかし、いざ繰上返済するというときにどんな目的でミックスローンを借りたのか覚えている人はさほど多くないだろう。それだけに、あらかじめファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイスを受けて、将来のライフプランを考えながら、どんな場面ではどう対応すべきかということも記録しておいた方がいい。
リスクは減少するが、ゼロになるわけではない
以上がミックスローンのメリットとデメリットだ。変動金利と固定金利で迷っているのなら、ミドルリスク、ミドルリターンである「ミックスローン」を選ぶといいだろう。最後にポイントを振り返っておこう。
・「金利上昇リスク」と「利息」を抑えるなら、「変動＋固定」の折衷案で検討
・リスクは減らせるが、ゼロになるわけではない
・ミックスローンは、諸費用が若干割高になる
・基本は「変動金利」から繰上返済するが、余裕がある人は「固定金利」からでもいい
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの変動金利を2年以内に引き上げる銀行は4行!? 各銀行の変動金利見通しと、リスクを抑える方法を紹介
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2023年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.298%
- 総返済額 3156万円
- 表面金利
- 年0.169%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,566円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.419%
- 総返済額 3221万円
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,123円
手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,227円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。