新築マンション比較[2018年]
2018年5月10日公開(2018年6月12日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
櫻井 幸雄

【グレーシアタワー三鷹】は“買い”なのか?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
分譲価格次第では早期に販売終了も

新築マンション「グレーシアタワー三鷹」は東京・三鷹市の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。「JR中央線」「三鷹」「駅直結」「再開発」「超高層」……人気要素をいくつも持つ「グレーシアタワー三鷹」は、販売センターが開く前から資料請求が殺到。今でも予約が取りにくいほどモデルルームに見学者が集まっている。分譲価格次第では早期に販売終了になる可能性がある。(住宅評論家・櫻井幸雄)

販売センターが開く前から資料請求が殺到

 「グレーシアタワー三鷹」の特性を簡潔に言い表すと、『JR中央線「三鷹」駅と直結し、複合再開発で生まれる超高層タワーマンション』ということになる。わずか30文字余りの説明に、首都圏でマンションを探している人が思わず目をとめるキーワードが5つもある。「JR中央線」「三鷹」「駅直結」「再開発」「超高層」だ。

 人気要素を5つも備えるため、「グレーシアタワー三鷹」は、計画が発表された時点から注目を集めていた。販売センターが開く前から資料請求が殺到し、モデルルームの公開が始まると、予約が取りにくいほど見学者が集まっている。

 しかし、人気が過熱しているマンションかと言われれば、ちょっと違う気がする。注目度は高いのだが、どこか冷めている部分があるような…。

 価格が高く、購入できる人が限られているからか。販売センターが駅から少し離れた場所にあり、期待したほど建物が大きくないせいか。が、いずれも、大きな要因ではない。

グレーシアタワー三鷹グレーシアタワー三鷹は、再開発された駅前の商業施設と一体化した利便性の高いマンションだ
◆グレーシアタワー三鷹(販売中)
価格 未定 完成時期 2019年2月予定
交通 JR中央線「三鷹」駅徒歩1分 所在地 東京都三鷹市下連雀3丁目307-4(地番)他
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.06~90.66㎡
総戸数 184戸 来場者数 978人
売主 相鉄不動産、三菱地所レジデンス 施工会社 五洋建設
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

北口側に建つ「武蔵野タワーズ」の価格は下がらず

 思い起こしてみると、三鷹駅を最寄りとする大規模マンションは、以前も冷めた目で見られたことがあった。

 以前のマンションとは、2008年頃に分譲された「武蔵野タワーズ」だ。野村不動産、三菱地所(当時)、NTT都市開発、オリックス不動産が事業主となり、JR「三鷹」駅の北口側。駅から見える場所に複合開発で建設された、2棟の超高層タワーマンションだ。総戸数570戸は、下層階の安い住戸で60m²が6000万円台。上層階100m²住戸で1億5000万円程度。9000万円台、1億円台の3LDKが多く、分譲当時は「高い」とされた。

 ところが現在、中古になっても値段が下がらないし、なにより中古で売り出される住戸が少ないマンションになっている。住んでみれば、やはり便利で、離れがたいマンションになっているわけだ。しかし、新築時分譲時の人気はどこか冷めたところがあった。

【関連記事はこちら】
【東京・市町村部】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

価格は2008年分譲の「武蔵野タワーズ」と同レベル

 三鷹は、駅近くから一戸建て住宅地が広がる、一戸建て中心の場所で、マンションも低層、中層のものが多い。その三鷹駅周辺に超高層の大規模マンションが登場すると、違和感があるというか、拒否反応を示す人も住民も出てくる。

 地元住民の気持ちを考えて、超高層・大規模マンション分譲は浮かれることなく、粛々と行われる。その姿勢が、どこか冷めたものを感じさせるのかもしれない。

 しかし、駅に近く、商業施設などとの複合再開発で生み出されるマンションは、なんといっても便利で暮らしやすい。そして、「グレーシアタワー三鷹」の分譲価格は、2008年に分譲された「武蔵野タワーズ」と大差ない。

 2008年から現在まで、首都圏のマンション市況は大きく変わった。2008年はマンション価格が下がっていた時期で、リーマンショックにより日本経済も少なからぬ影響を受けた。その後、東日本大震災を経て、2013年に東京五輪招致が決定。不動産価格は上がり続けている。

 「グレーシアタワー三鷹」は、10年前の「武蔵野タワーズ」と同レベルの価格水準で売られている。「武蔵野タワーズ」が高すぎた、ともいえる。しかし、その「武蔵野タワーズ」で中古マンションが分譲時と変わらぬ価格水準で売り出されている。

 ということは、10年の時を経て、「グレーシアタワー三鷹」は、適正価格で販売されていることになる。

中心価格帯は、60m²で7000万円台、
70m²で8000万円台を予想

 同マンションの分譲価格は、今回調査時点(2018年1月31日)では「未定」。4月9日時点で「4月下旬から始まる第1期4次分譲で、約40m²から約83m²の1LDK〜3LDKが5400万円台から1億1900万円」となっていた。この価格設定をみると、5400万円住戸(約40m²)の倍以上の広さがある約83m²住戸が、価格も倍+αの1億1900万円ということになる。面積割合から言って、順当な価格案分と判定できる。

 超高層マンションの多くは、下層階住戸の価格を割安にして、上層階住戸の価格を上げるケースが多い。その場合、「○○万円から○○万円」という価格表示の幅が大きくなりがち。その点、「グレーシアタワー三鷹」で現在分譲されている住戸の価格幅は小さく、順当である。

 こういう価格設定であれば、中心価格帯は、60m²で7000万円、70m²で8000万円くらいと推測できる。駅に近い超高層マンションの場合、まず高層階の高額住戸から売れてゆく。地元の富裕層が、「上層階は抑えたい」と思うからだ。つぎに、下層階で割安な価格設定の住戸が売れる。最後に、中間階で価格設定も中間レベルの住戸が残るものだ。

 新築マンション人気ランキング(東京都下)でも、グレーシアタワー三鷹は高い人気倍率を誇っている。「グレーシアタワー三鷹」の分譲は、そろそろ最終段階に入っているのかもしれない。

◆グレーシアタワー三鷹(販売中)
価格 未定 完成時期 2019年2月予定
交通 JR中央線「三鷹」駅徒歩1分 所在地 東京都三鷹市下連雀3丁目307-4(地番)他
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.06~90.66㎡
総戸数 184戸 来場者数 978人
売主 相鉄不動産、三菱地所レジデンス 施工会社 五洋建設
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【関連記事はこちら】
【東京都下】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

【関連記事はこちら!】
>>最新の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年10月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

フラット35取扱い1位のアルヒ ソニー銀行は手数料が安い 取扱残高1位の三菱UFJ銀行
アルヒの詳細はこちら(公式サイトへ)
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
三菱UFJ銀行の住宅ローンの詳細はこちら!(公式サイトへ)
頭金ゼロ円でも、フラット35を借りられる関連記事はコチラ! 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ ネット専用商品も投入し、短期固定で存在感関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! OricoCard THE POINTは「Apple Pay」対応クレジットカードの中で 還元率は最高レベル
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

株主優待 ベスト140
2年で3倍上がる株
Jリートは今買いドキ

12月号10月20日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

 

【SNS投資家と読者が選出!株主優待アワード 】

株主優待アワード2018-19年
権利確定月別ベスト140銘柄
利回り
&購入額ランキングベスト30
優待
+配当利回り5%以上は29社
5万円未満で買える株
10社!
桐谷さんと優待満喫デート!
株主優待品プレゼント

●"モノ言う株主"村上世彰さんが語る
人生を豊かにするお金との付き合い方

Jリート入門
利回り+値上がりで総合利回り7%もラクラク
不動産を持たず家賃収入!
・いま買うべき6つの理由
・リート7分類の特徴は?
・注目のJリート21本

独占企業株
株価3倍!
医療機器:ニッチな市場の独占企業
省人化:独自技術で他社を寄せ付けない会社
インバウンド:素材メーカー

●上昇相場でも下落相場でも勝てる!
日本株型&米国株型のブルベア投信攻略法

【別冊付録1】
人気15銘柄もの売り時&買い時もズバリ! 
株価チャートがスラスラわかる本

【別冊付録2】
不動産投信で勝ち組シニアを目指せ! 


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング