新築マンション比較[2019年]
2018年4月24日公開(2018年11月30日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
櫻井 幸雄

【プラウドタワー東池袋】は“買い”なのか?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
希少となった山手線内側だけに瞬間蒸発も

新築マンション「プラウドタワー東池袋」は東京・豊島区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。JR「池袋」駅から徒歩15分で、東池袋というややマイナーなエリアにありながら、「プラウドタワー東池袋」に注目している人は少なくない。今や希少となった山手線内側にあり、サンシャイン60に近い再開発エリアは、短期間で完売するマンションが続出しているからだ。(住宅評論家・櫻井幸雄)

今や希少となった山手線内側物件

 「プラウドタワー東池袋」は、豊島区内池袋圏のマンションだ。「東池袋って、どこ?」という人もいるだろう。地上20階全132戸の規模も、驚くほどのスケールではない。以上から、“微妙なマンション”という評価が生まれそうだ。誰がみても、「いいね!」を押すマンションではないところが、短所と言えば短所。

 しかし、私は2つのポイントで「プラウドタワー東池袋」に注目しているし、同様に注目する人は少なくないだろう。

 私が注目する2つのポイントは、「今や希少な山手線の内側物件であること」と「実は、人気マンション多発地のマンションであること」。2つのポイントを説明しよう。

プラウドタワー東池袋プラウドタワー東池袋は、通常のタワーマンションと比べて眺望の開けた住戸が多い
◆プラウドタワー東池袋(販売前)
価格 未定 完成時期 2019年3月予定
交通 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分 所在地 東京都豊島区東池袋五丁目4000番
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 60.00~83.48㎡
総戸数 110戸 資料請求 1084件
売主 野村不動産 施工会社 前田建設
プラウドタワー東池袋詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

分譲価格が抑えられたエリア

 現在、首都圏で新築マンション価格上昇は、JR山手線内側で顕著だ。

 “山手線の内側”は、23区の中心エリアを漠然と指す言葉と捉えがち。が、私は「漠然とした意味」で山手線内側といっているのではない。はっきりとした線引きとして「山手線の内側」と「山手線の外側」を分けて考えている。理由は、「山手線の内側」で価格上昇が著しいと感じているからだ。

 なぜ、そんな現象が起きるのか。理由は、「どんな人が都心マンションを買っているのか」を考えると、理解しやすい。

 今、高額化した都心マンションを購入する人の中には地方在住、外国籍の富裕層が増えてきている。言い換えれば、お金を持っている人たちであり、東京のことを微細には知らない人たちである。

 東京のことをよく知らない人たちに、わかりやすい線引きとして重宝がられているのが、「JR山手線」。「山手線の内側」ならば買う、しかし、一歩でも「山手線の外側」に出てしまえば買わない…。そのようなドラスチックな判定が増え、結果的に「山手線の内側」で値上がりが顕著になっている

 その山手線内側では、1億円を大きく超える3LDKが目立ち始めた。しかし、僅かだが、山手線内側でも、新築分譲価格が抑えられた場所がある。

 その一つが、豊島区の東池袋エリアだ。理由は、山手線「池袋」駅から少し離れた場所であるから。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の「東池袋」駅で、JR山手線の「池袋」駅から歩けば10分以上かかる。

JR「池袋」駅からは徒歩15分

 加えて、「池袋」駅は、山手線ターミナル駅の中では、マイナーな存在であることも大きい。他のターミナル駅が東京、品川、渋谷、新宿、上野であることを考えれば、マイナーと判定したことに納得いただけるだろう。

 つまり、マイナー要素が多いことで、東池袋エリアは、穴場となってきた。今や、希少となった「山手線の内側」エリアなのに、新築分譲価格が抑えられているわけだ。

 山手線内側の穴場に建設されるマンションであること。それが、一つ目の注目ポイントである。「穴場」ということは、多くの人に注目されていないことを意味する。それは、「目立つマンションを買いたい」という人にとって、残念な点となるだろう。

 そして、マンション購入者の多くは「駅に近いマンション」を好むのだが、「プラウドタワー東池袋」は、「池袋」駅から徒歩15分。これも、残念な点となる。

【関連記事はこちら】
【豊島区】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

人気マンションが多発するエリア

 しかしながら、「プラウドタワー東池袋」の立地は、残念だらけではない。実は、多くの人が注目しない場所だからこそ生じる評価もある。

 それが、二つ目のポイント「人気マンション多発地であること」に繋がる。

 建設地は、サンシャイン60に近い東池袋5丁目地区市街地再開発事業地内。このサンシャイン60に近い再開発エリアでは、短期間に完売するマンションが続出している。といっても、あまりに簡単に売り切れてしまうので、そのことを知らない人が多いだろう。つまり、知る人ぞ知る人気地なのだ。

 建設地に出向くと、複数の超高層タワーマンションがすでに建っていることが分かる。それらは再開発事業によって生み出されたマンションだ。

 この再開発事業地に建設される最新のマンションが「プラウドタワー東池袋」となる。とりあえずチェックしておいて損のないマンションというわけだ。

割安感が感じられる価格設定なら“瞬間蒸発”も

 建設地は、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩5分で、JR山手線「池袋」駅からも歩いて15分。他に東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅が徒歩9分、JR山手線「大塚」駅が徒歩11分など複数の路線が利用可能だ。

 さらに、建物は豊島区と文京区の区界に位置し、敷地南側は文京区となる。それも、一戸建てを中心とした住宅エリアで、南下がりの土地となるため、同マンションには眺望の開けた住戸が多くなる。それも、通常の都心マンションと比べると大きなメリットといえる。

 地上20階全132戸の規模となり、分譲される住戸は70m²を超える広さのファミリータイプが中心。同物件では、LD拡張、洋室拡張といったゆとりあるプランに変更することも可能で、山手線内側では1LDK、2LDKタイプが目立つようになった現在、希少な構成といえる。

 最後に気になるのは、どのくらいの価格で売り出されるのか。取材時点(2018年1月31日)では価格「未定」。4月20日時点では、60.00~83.48㎡で、7449万円~1億3399万円となっている。まだ販売を開始してから間もなく、売り出した住戸数も少ないので、価格がどうなるのか分からないが、これまでの東池袋物件と同様、割安感が感じられる価格設定ならば瞬間蒸発するだろう。

 山手線内の“ラストリゾート”。「プラウドタワー東池袋」は、そんなマンションである。

◆プラウドタワー東池袋(販売前)
価格 未定 完成時期 2019年3月予定
交通 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分 所在地 東京都豊島区東池袋五丁目4000番
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 60.00~83.48㎡
総戸数 110戸 資料請求 1084件
売主 野村不動産 施工会社 前田建設
プラウドタワー東池袋詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【関連記事はこちら】
【豊島区】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

注目記事>>HARUMI FLAGは、五輪選手村のリノベ物件で、坪300万円も!
注目記事>>新築マンションの最新市況は? 価格動向、人気物件を解説
注目記事>>新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーごとに解説

【注目の大規模物件】 【新築マンションの基礎】
TOKYOキラリスナPROJECT(南砂町)
パークシティ武蔵小山ザタワー
プラウドタワー東池袋

グランドメゾン品川シーサイドの杜
幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス
最新の市況と注目物件は?
値引きをする会社はどこ?

壁や床の工法の違い
管理のチェックポイント
住み心地を決める「階高」
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2019年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2019年2月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2019年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2019年の最強クレジットカード(全7部門)を公開! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

2019年最強日本株
億り人の投資法
確定申告大特集

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

【2019年 最強日本株6大番付 】

最強日本株」の選び方!
日経平均高安値の予測
高配当株 JT vs 三井住友FG
株主優待株 ヤマダ電機 vs フォーシーズHD
割安株 三井物産 vs 三菱ケミカルHD
10万円株 ソースネクスト vs ヤマシンフィルタ
大型株 NEC vs リクルート
中小型株 ワークマン vs MTG

億り人が語る2019年の勝ち戦略
2018年アノ相場勝てたワケ
2019年
勝ち戦略
億り人の投資法を大公開!

確定申告大特集
・給与などの所得や控除
ふるさと納税で寄附した人
投資信託得&損した人
投信分配金
配当を得た人
FX先物取引得&損した
医療費市販薬代がかかった人

●あと100万円をつくる節約&副業ワザ
●大型株&中小型株の最強日本株投信番付10

【別冊付録1】
・2019年に
NISAで勝つ8つのワザ

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼント!春のキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 山本潤の超成長株投資の真髄で、成長株投資をはじめよう!(ザイ投資戦略メルマガ) 新築マンションランキング