新築マンション比較[2018年]
2018年4月24日公開(2018年6月12日更新)
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櫻井 幸雄

【プラウドタワー東池袋】は“買い”なのか?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
希少となった山手線内側だけに瞬間蒸発も

新築マンション「プラウドタワー東池袋」は東京・豊島区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。JR「池袋」駅から徒歩15分で、東池袋というややマイナーなエリアにありながら、「プラウドタワー東池袋」に注目している人は少なくない。今や希少となった山手線内側にあり、サンシャイン60に近い再開発エリアは、短期間で完売するマンションが続出しているからだ。(住宅評論家・櫻井幸雄)

今や希少となった山手線内側物件

 「プラウドタワー東池袋」は、豊島区内池袋圏のマンションだ。「東池袋って、どこ?」という人もいるだろう。地上20階全132戸の規模も、驚くほどのスケールではない。以上から、“微妙なマンション”という評価が生まれそうだ。誰がみても、「いいね!」を押すマンションではないところが、短所と言えば短所。

 しかし、私は2つのポイントで「プラウドタワー東池袋」に注目しているし、同様に注目する人は少なくないだろう。

 私が注目する2つのポイントは、「今や希少な山手線の内側物件であること」と「実は、人気マンション多発地のマンションであること」。2つのポイントを説明しよう。

プラウドタワー東池袋プラウドタワー東池袋は、通常のタワーマンションと比べて眺望の開けた住戸が多い
◆プラウドタワー東池袋(販売前)
価格 未定 完成時期 2019年3月予定
交通 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分 所在地 東京都豊島区東池袋五丁目4000番
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 60.00~83.48㎡
総戸数 110戸 資料請求 1084件
売主 野村不動産 施工会社 前田建設
プラウドタワー東池袋詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

分譲価格が抑えられたエリア

 現在、首都圏で新築マンション価格上昇は、JR山手線内側で顕著だ。

 “山手線の内側”は、23区の中心エリアを漠然と指す言葉と捉えがち。が、私は「漠然とした意味」で山手線内側といっているのではない。はっきりとした線引きとして「山手線の内側」と「山手線の外側」を分けて考えている。理由は、「山手線の内側」で価格上昇が著しいと感じているからだ。

 なぜ、そんな現象が起きるのか。理由は、「どんな人が都心マンションを買っているのか」を考えると、理解しやすい。

 今、高額化した都心マンションを購入する人の中には地方在住、外国籍の富裕層が増えてきている。言い換えれば、お金を持っている人たちであり、東京のことを微細には知らない人たちである。

 東京のことをよく知らない人たちに、わかりやすい線引きとして重宝がられているのが、「JR山手線」。「山手線の内側」ならば買う、しかし、一歩でも「山手線の外側」に出てしまえば買わない…。そのようなドラスチックな判定が増え、結果的に「山手線の内側」で値上がりが顕著になっている

 その山手線内側では、1億円を大きく超える3LDKが目立ち始めた。しかし、僅かだが、山手線内側でも、新築分譲価格が抑えられた場所がある。

 その一つが、豊島区の東池袋エリアだ。理由は、山手線「池袋」駅から少し離れた場所であるから。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の「東池袋」駅で、JR山手線の「池袋」駅から歩けば10分以上かかる。

JR「池袋」駅からは徒歩15分

 加えて、「池袋」駅は、山手線ターミナル駅の中では、マイナーな存在であることも大きい。他のターミナル駅が東京、品川、渋谷、新宿、上野であることを考えれば、マイナーと判定したことに納得いただけるだろう。

 つまり、マイナー要素が多いことで、東池袋エリアは、穴場となってきた。今や、希少となった「山手線の内側」エリアなのに、新築分譲価格が抑えられているわけだ。

 山手線内側の穴場に建設されるマンションであること。それが、一つ目の注目ポイントである。「穴場」ということは、多くの人に注目されていないことを意味する。それは、「目立つマンションを買いたい」という人にとって、残念な点となるだろう。

 そして、マンション購入者の多くは「駅に近いマンション」を好むのだが、「プラウドタワー東池袋」は、「池袋」駅から徒歩15分。これも、残念な点となる。

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人気マンションが多発するエリア

 しかしながら、「プラウドタワー東池袋」の立地は、残念だらけではない。実は、多くの人が注目しない場所だからこそ生じる評価もある。

 それが、二つ目のポイント「人気マンション多発地であること」に繋がる。

 建設地は、サンシャイン60に近い東池袋5丁目地区市街地再開発事業地内。このサンシャイン60に近い再開発エリアでは、短期間に完売するマンションが続出している。といっても、あまりに簡単に売り切れてしまうので、そのことを知らない人が多いだろう。つまり、知る人ぞ知る人気地なのだ。

 建設地に出向くと、複数の超高層タワーマンションがすでに建っていることが分かる。それらは再開発事業によって生み出されたマンションだ。

 この再開発事業地に建設される最新のマンションが「プラウドタワー東池袋」となる。とりあえずチェックしておいて損のないマンションというわけだ。

割安感が感じられる価格設定なら“瞬間蒸発”も

 建設地は、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩5分で、JR山手線「池袋」駅からも歩いて15分。他に東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅が徒歩9分、JR山手線「大塚」駅が徒歩11分など複数の路線が利用可能だ。

 さらに、建物は豊島区と文京区の区界に位置し、敷地南側は文京区となる。それも、一戸建てを中心とした住宅エリアで、南下がりの土地となるため、同マンションには眺望の開けた住戸が多くなる。それも、通常の都心マンションと比べると大きなメリットといえる。

 地上20階全132戸の規模となり、分譲される住戸は70m²を超える広さのファミリータイプが中心。同物件では、LD拡張、洋室拡張といったゆとりあるプランに変更することも可能で、山手線内側では1LDK、2LDKタイプが目立つようになった現在、希少な構成といえる。

 最後に気になるのは、どのくらいの価格で売り出されるのか。取材時点(2018年1月31日)では価格「未定」。4月20日時点では、60.00~83.48㎡で、7449万円~1億3399万円となっている。まだ販売を開始してから間もなく、売り出した住戸数も少ないので、価格がどうなるのか分からないが、これまでの東池袋物件と同様、割安感が感じられる価格設定ならば瞬間蒸発するだろう。

 山手線内の“ラストリゾート”。「プラウドタワー東池袋」は、そんなマンションである。

◆プラウドタワー東池袋(販売前)
価格 未定 完成時期 2019年3月予定
交通 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分 所在地 東京都豊島区東池袋五丁目4000番
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 60.00~83.48㎡
総戸数 110戸 資料請求 1084件
売主 野村不動産 施工会社 前田建設
プラウドタワー東池袋詳細はこちら
※データは2018年1月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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(税込)
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0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
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0.457% 0円 借入額×2.16%
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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