ワクワク不動産投資講座
【第1回】 2012年4月16日公開(2012年4月20日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
米田 真理子

地方の高利回り物件を買い、満室経営するしくみとは? (投資家けーちゃんこと寺尾恵介さん)損保業界の営業スタイルを応用した不動産投資のカリスマが語る

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 こうした取組みが実を結んだといえるのが、4棟目にあたる金沢のマンションだ。

 「造りは悪くないのに、50%以上が空室。オーナーと管理会社に信頼関係が欠けていたからだと思いました」。

 破格の安値で購入した後、自分の経営方針を管理会社にプレゼンテーションした。そのうえで、賃料について協議。意気に感じた管理会社は、寺尾さんのプランより月額収入の上積みを提示したので、家賃15%ダウンを受け入れてリフォームも敢行した。

 この結果、たった3カ月で満室を実現。管理会社ともども勝利の美酒に酔いしれたという。

 その後、寺尾さんは東京に転勤したが、「信頼関係を築いていれば、関係者とはメールのやり取りで事足ります」。

 遠隔地オーナーとなった今、「要求はしっかりと伝え、応えてくれれば賛辞を惜しまない」姿勢が、不動産会社、リフォーム業者などを引きつけている。営業の現場で培った人心掌握術や明るいキャラクターでチームを束ねる。これが寺尾流の不動産投資成功術である。

>>これも重要!
不動産投資成功への2つの逆転発想とは?

(1)リフォーム代、設備代をケチケチしないように!
投資計画を狂わせる空室は絶対に避けたい。入居を進めるために必要な設備やリフォームを見極めて、しっかりコストをかけよう。入居率を上げて、長期で回収できればいい。

(2)賃料の引き下げ、営業経費は小出しにせず、大胆に使え
賃料引き下げは入居率アップのための常套手段。効果を上げるため、他との違いが鮮明になる水準で勝負。広告費などの営業経費も、他を圧倒するくらいでやっと効果が出る。

 

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表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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